新政出台市场生变 卖方市场逐渐转向买方市场

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月18日13:40 每日新报  杨维东  

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如今的房地产销售市场推出的项目可以说是各有千秋，无论是在室内空间的合理使用，整体布局的有效划分，还是产品的品质、物业管理服务，乃至目前倡导的居住高科技含量等等都做的十分完善，此外，项目周边的环境，交通枢纽的通畅，生活配套的充实也更加便捷，如此看来，项目销售应该如鱼得水，然而，一些项目的经营者却发现，滞销现象已经开始出现，过去一天可以销售几十套甚至上百套住宅，现在卖出五、六套就不错了，是因为现在的楼盘多了，有了可供购房者挑选的余地大了，还是本身的产品没有达到购房者的要求。

究其原因，有开发商表示，现在的市场变了，楼盘项目的销售一直是卖方市场的天下，无论是房型还是地点，无论是概念还是内涵，开发商最能透彻的分析并引导购房者，而众多的买房人也是听凭开发企业的论述，最终出手选择。随着市场的不断发展，买方市场已经展现了其较强的力量，房子销售，现在要听购房者的。

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市场催生自由选择购房者开始理性购买

据了解，在发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以像逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，有关人士表示，中国的房地产市场已经由卖方市场进入了买方市场。

过去的一段时间里，本市及其他许多地区房地产业异常火爆，房价一直在高位运行。这种情况，让那些真正打算掏钱买房子的百姓心里不是滋味。国家一系列金融政策的出台和对土地管理的加强，不仅有效打击了以倒房、炒房为生的“房虫”，而且把众多房地产企业逼向重组、改造的境地。我市目前不少有实力的开发商相继放慢拿地、再投资住宅的脚步。一些资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，纷纷寻求合作伙伴。

实际上，住房消费需求依然存在。据一份材料统计，目前，有众多的居民对现住宅不太满意，有绝大部分的居民渴望改善居住条件。因此，专家预测，随着保障性住房的大量面市，市场供需仍旧旺盛，但将趋缓。对开发商而言，将更注重品牌和住宅多功能化的建设；对消费者来说，理性购房的主动优势则将越来越明显。

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项目看好犹如一相情愿销售结果最终看购房者

目前，消费者在房产新政的风声中不愿轻易出手，进入持币观望状态，造成市场交易量减少，成交变缓，使开发商的资金链越绷越紧。一些楼盘放慢了推盘节奏，大部分楼盘的销售速度明显降低，但成交价格却没有下降。也就是说，市场虽“冷”，但在售楼盘上却没有松动的迹象，这表明开发商对市场预期前景依然看好。

与在售中的楼盘不同，对于仍处在建设中的期房，由于预期的改变，使得开发商的“定价法则”发生了微妙的变化，部分“期房”纷纷降低了自己的身价，因此开盘价可能要比人们想象中的低，一位不愿透露姓名的销售经理告诉记者，虽然房子降价的空间并不大，但要涨也很难。所以开盘价可能不会比现在的房价高，为了加快销售进度，优惠促销活动也可能会搞一些。现实一点，销售业绩可能更好些。

有市场分析家指出，房产新政实施一段时间来，对市场已产生了相当明显的影响：投机炒房现象基本上被遏制；居民住房消费的预期有了明显转变；投资性购房行为大为减少。

有关专家认为，中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求、集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的短期开发销售模式。随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种傻子也能卖房的经营思维和短视眼光必将要付出沉重的代价。而专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等对房地产行业来说都才是重中之重。

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自认项目称雄市场结果要看谁来埋单

不论是开发商还是购房者，对于“政策适应期”大约都需要几个月时间，但刚性的需求不会因为政策的调整而发生重大的改变，一些人们的购房需求被暂时“压抑”，但刚性的需求一定要被转换的，所以不久后的房地产市场将渐渐趋于正常。

目前，很多的开发企业在项目前期阶段总会邀请相关的专家学者进行分析，探讨什么样的产品能够赢得市场，下的工夫之大，费的气力之深让许多人感慨，然而，当开发商自认的好项目推向市场，却遭遇到了无人问津的场景，究竟是什么原因造成这样的局面，有开发商称是市场问题，有开发商称是购房者问题，也有开发商称是人们的意识没有达到标准，接受不了新的产品，实际上，关键还在于企业的产品在建设中有没有更多的考虑居住者的生活习惯。

有的项目在前期规划设计中首先请来了一些准备选择该项目的购房者，虽然这些人并不懂建筑学，但生活的经验积累是他们宝贵的一面，对于户型的分割利用，小区未来的配套服务，产品的外部环境都进行了并不专业的论述，结果，这些不专业的论述被专业人士进行了修缮，项目推出后，赢得了市场的推崇，许多购房者在买房时表示，这简直就是给我们量身定制的。

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责任编辑/tj008

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