限价房存七大不正常获利模式 应大力推行廉租房

漫画：圆梦——大力扩建廉租房背景说明：全国人大常委会副委员长成思危表示，国家财政要用20%以上的土地出让金投入廉租房建设，以解决低收入群体住房困难的问题。

◎杭地产商N种表情启示录 ◎徐滇庆:今年房价肯定涨 ◎12贪官豪宅大揭密(图) ◎杭州楼市走势扑朔迷离 ◎有房有车成相亲绊脚石 ◎37岁女人六套房的生活 ◎他们如此富有只想买房 ◎你的理念精装修了没有 ◎本科可享80平购房优惠 [今日最新资讯][热点专题][新闻中心]

随着众多城市限价房地块的公开拍卖，限价房这一房产调控的特殊产物受到了越来越多的关注和争论。限价房不一定真正能够达到限价的目的，限价房也并不一定能减少开发商的利润，这是很多人的共识。同时，在限价房政策并不完善的背景下，反而会有诸多弊病，并有可能滋生炒房和变相腐败。

综合多方言论，并结合自己的观察，限价房会有如下不正常的获利模式。 [延伸阅读：限价房竟然高出市价？能否再降低限价房的价格]

一、提高容积率：众所周知，容积率对一个项目的成本与最终获利影响巨大，目前限价房的价格限制通常比同区域价格低10%~20%，但如果地块容积率在区域平均容积率的基础上提高30%~40%，限价便形同虚设，甚至有可能提高获利目标。以10万平方米的地块举例，如周边平均容积率为3，可建30万平方米的房子，因为价格限制，容积率提高到4.2，这时总建筑面积变成了42万平方米，多出40%的建筑面积，获利又能降低多少？

二、降低建筑标准：通过降低建筑能耗标准、电梯配置标准、外立面材料标准、公共区装修标准等，达到减少成本的目的，其实成了变相的经济实用房，这样的限价房难道不应该比普通商品房价格低吗？

三、降低住宅品质：从规划开始节省成本，请收费便宜的设计单位设计，减少社区配套或低标准配套，减少绿化面积与质量，减少停车位建设，降低智能安防标准……通过一系列减法运作，降低了居住的品质，当然也就提高了利润。

四、先内部销售，再二次销售：假如住宅品质不错，限制的价格低于市场价格，必然会形成哄抢。也许这时一般的购房者根本就买不到房。因为政策并没有限制购买的对象、套数和合同更名，这时可以先组织内部人士全部购买一空，然后再进入市场二次销售，通过合同更名的方式，最终实现更高的获利。

五、为关系户和内部员工提供炒房获利机会：既然价格低，流入市场有利可图，与其让普通客户购买，还不如让关系户和内部员工购买获利。关系户可以为公司的经营发展创造更多的机会，内部员工至少可以增加工作的动力。

六、让投资机构购买，共同获利：如限价房品质较高，远远低于市场价格，便成为投资机构的投资对象。这时投资机构可以高于限价但低于市价购买，高于部分不在正式合同上体现，投资机构在持有一段时间后再销售获利，这样双方均有利可图。

七、最危险的举动——降低房屋质量：降低质量是减少成本最有效的方法，用不合格的建材、不达标的施工单位，偷工减料，利润照样可观。只不过这样一来，不知又有多少老百姓遭殃。 [延伸阅读：住房保障调整思路初定 廉租房经适房或重新划分]

综上所述，限价房如果不完善相关配套法规，不但不能真正降低房价，反而可能滋生炒房、变相腐败、豆腐渣工程等不良现象。其实，限价房就是商品房与经济适用房之间的“中庸之道”，结果可能是低收入者依然买不起房，而开发商也并没有降低利润。房价可能表面上降低了，而实际上可能依然高昂，最终，限价房成为调控的“形式主义”。

以笔者之见，与其为了控制房价而推行并不见得能够限价的限价房，不如集中精力推行廉租房和廉价房，而廉租房和廉价房实施政府财政补贴制度，其租、买对象必须严格的限制，实行收入公开制。市场化的商品房开发，除在土地拍卖之前就适当限制规划户型比例外，不再额外进行限制，走完全市场化道路，政府从这部分土地出让费与相关税收中抽取一定比例，专门用于廉租房和廉价房的财政补贴。

下一篇：调控未打中要害 用物业税调控房价可能适得其反