潘石屹：土地政策不断完善 市场将更加透明公平

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月18日15:37 齐鲁晚报  潘石屹  

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突击供地对未来房价产生影响

最近，北京市土地部门突然加大土地供应量，即将推出可供交易的土地建筑面积多达500万平方米，在今年年底之前可能还会有新的土地上市，这是近几年来从未有过的事情。当土地供应不足时，或者土地供应的预期不足时，市场上的房价就会上涨，这是市场经济中最基本的价值规律。

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在这500多万平方米的土地供应中，从品种上分析，绝大部分是居住型用地，商业和写字楼用地很少；而在居住用地中，又有一部分是限价商品房用地和中低档房的用地。这些土地的供应很大程度上左右了今后的房价，这是调控市场最根本的方法，这些方法比提高银行贷款利息，提高首付款要更有效。但这些用地要变成可以销售、可以居住的房子，还需要几年的时间，以北京过去“招、拍、挂”土地的经验来看，“招、拍、挂”之后的土地要等一年到一年半的时间，才能够在市场上推出可销售的期房，要建成可以居住的房子就需要更长的时间。而现在北京又处在举办奥运会的前期，我想可能还会出台一些限制政策，都会进一步推迟今年下半年新上市的土地转化成可销售房子的速度，所以从供应量上来说，今年下半年推出的这些土地的供应量对今明两年北京的房价影响不会很大，因为这些土地要形成房子的供应基本上都是2008年以后的事情了。今明两年北京房价从供应量的影响来看，主要取决于去年和前年北京供应土地的数量、分布及品种。但今天，北京这样大量地推出土地对市场未来的预期有很大的影响，市场中还没有购到房子的人心中就不会过于发慌了。尤其是推出限价商品房，不只是这些限价商品房的土地供应会对市场产生直接的影响，分布在限价商品房周围的其他商品房也会因限价商品房的出现而把价格拉低。

8.31大限两年后，强行收回土地需慎重

另外一项土地政策也会直接影响到未来房价，就是政府加大收回土地的力度。全国有一种土地项目被称为“8.31项目”，即这些土地都是2004年8月31日前批准的土地，因为2004年国土资源部发布政策，截止到2004年8月31日，之后所有经营性的土地都不得以协议性的方式出让，必须全部采用“招、拍、挂”的方式进行交易，所以这批土地的取得都非常地匆忙，有些也很盲目，根本没有对未来市场给予充分的分析，当时关注的点只是能不能赶上“8.31”最后一班车。今年的8月31日，距离前年“8.31”大限整整两年的时间了，这两年的时间也是政府这次宏观调控政策中不断强调的一项，即“两年内不开发的土地要无偿收回”。这批土地在一些开发商的手中，的确是没有能力和资金去开发的，他们原以为赶上末班车可以在倒卖土地中获利，但政府对倒卖土地又做了非常严格的规定，导致有些匆忙开工的项目成了烂尾工程，资金短缺，互相扯皮，官司不断，对社会财富也造成了很大的浪费。

我想，政府能否采用有偿的办法，把闲置的土地和烂尾的项目收回，对国家、对社会、对目前一直上涨过快的房价都是非常有好处的。另外，从收回的途径上是否考虑通过法律的手段，通过法院去收回。商业用地的使用年限只有40年，但有个别的土地项目已经拿到5、6年了，使用年限只有30多年了，如果能够充分地把这些土地利用起来，对大家都是好事。政府在去年出台的“国八条”中就明确强调了这条“两年不开发的土地要收回”的政策，后又加了一条：“一年不开发的土地要收取闲置费”。从媒体的舆论来看，今年这两个政策是真的要执行了。

土地“招拍挂”，应该公开评委评分

我亲自经历了许多次“招、拍、挂”的全过程，据我的观察，“招、拍、挂”的程序是越来越规范、严格。土地部门的工作人员和司法部门的公证人员在土地“招、拍、挂”的过程中唯恐出现任何的纰漏。我觉得还需要进一步改进的是：应该公开各个评委的评分，防止在土地“招、拍、挂”的过程中出现足球场上的“黑哨”事件。国土资源部要求各级政府在一个月之内公开2004年以来各个城市土地的出让情况，这是一大进步，正是这次的公开让土地的信息透明了，让购房人、开发商及所有参与房地产市场的人都有了应有的知情权。

仅从以上的政策来看，政府的土地管理政策是在2003年的国务院“18号文件”、2005年的“国八条”和今年的“国六条”一贯政策的指导下加强对房地产市场的管理和监督，这样的政策让房地产市场更加透明，更加公平了。

责任编辑/sf025

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