写字楼成交5个月升势戛然而止 供应“两极分化”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月18日11:06 上海证券报  李和裕  

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7月份，在政策影响之下，上海写字楼市场总体表现为供应增长、成交下降。据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新数据，7月份上证写字楼指数为3230点，比6月份上涨8点，涨幅为0.25%；与去年同期相比则下降了211点，降幅为6.13% 把握升浪起点IFX免费外汇巡讲价值严重低估，待挖掘没有必赚只有稳赚 。

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成交量5个月来首跌

7月份，上海写字楼市场的新增供应放量增长，继今年5月份首次突破10万平方米大关后，此次又一跃突破30万平方米大关，达到创纪录的30.49万平方米。其中，浦东新区新增供应量最大，达到10.13万平方米，相当于5月份上海写字楼市场的总体新增供应量。

从成交量来看，在连续5个月的增长之后，7月份上海写字楼市场交易量首度出现下滑。整体成交量为15.06万平方米，比6月份减少了15.26%，不过比去年同期还是增长31.57%。（见右图）

另外，从价格方面来看，由于7月份海外基金摩根士丹利收购了静安区的东海广场，均价为26656元/平方米，成交面积为6.79万平方米，由此拉升整个7月份上海写字楼市场的成交价格，使得写字楼指数呈现小幅上涨。

上证房产指数办公室得到的数据还显示，虽然7月份上海新建写字楼的成交量有所下降，但其中21%的项目价格却有上涨，平均涨幅为3.0%。

中心、郊区供应“两极分化”

分区来看，7月份上海中心城区写字楼共成交了510套，比6月份减少了7%；成交面积59857平方米，比6月份减少了54.5%；成交金额86744万元，比6月份减少了47.6%；但成交均价由6月份的12589元/平方米上浮至14492元/平方米，涨幅为15.1%。（见右表）

策源分析师认为，7月份上海中心城区新增写字楼项目仅3个，分别为浦东新区的张江创业源、杨浦区的海尚杰座和长宁区的光华大厦，新增供应面积58469平方米。而一些已经具备销售条件的新项目将在8月份后陆续进入市场，预计8至11月将成为今年上海写字楼的成交高峰期。

7月份，上海郊区写字楼的成交套数比6月份增加了10.3%，但总成交面积下降17.7%，成交均价由6月份的6622元/平方米下降为5787元/平方米，降幅12.6%。

策源咨询研发中心市场研究部的数据显示，7月份上海郊区写字楼的表现受到闵行、奉贤两区影响明显。由于这两个区域大面积成交均价低于3000元/平方米的写字楼物业，影响全区和全市的写字楼成交均价下滑。

租金收益保持稳定

数据显示，第二季度上海写字楼市场的售价较第一季度增长了10%，一些开发商开始转售为租，以获取长期收益。同时，稳定的租金收益也吸引了许多投资者对写字楼物业表示青睐。尤其是位于中央商务区外围及地铁沿线的中低档写字楼，普遍受到中小规模的下游企业和投资者的青睐。

据统计，第二季度上海甲级写字楼的平均租金达到了0.94美元/平方米/天，供应量不足及庞大的新增需求是导致租金上涨的原因。

强劲的需求与供应的短缺，使得上海甲级写字楼的市场平均空置率目前达到了5.1%左右，创8年新低。其中淮海中路和南京西路沿线商务区至二季度末平均空置率分别为3.1%和3%左右，浦东陆家嘴甲级写字楼的空置率依旧保持下跌趋势，至二季度末约为5.6%左右。因目前静安寺、陆家嘴等地区的新建写字楼要到2007年左右才进入预租期，所以空置率降低的趋势应该还会维持一段时间。

 

责任编辑/bjxzl01

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