商业地产投资趋热 市级商圈租售价上浮明显

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月18日10:13 东方早报  刘秀浩 烁东  

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调控措施的连续出台丝毫没有影响投资者对于商业地产的追捧。从上半年上海商业地产市场的表现来看，商业地产成交、租金都出现明显上扬，这使得业内人士对于商业地产未来的预期变得更加乐观。

中心城区商业物业集中拍卖

今年上半年开始，拍卖市场再度火爆，一批中心城区商业物业纷纷进入拍卖市场。

根据记者了解，这部分商业物业分布在市中心各个区县，包括长宁区的综合性广场项目洛克双喜国际广场、浦东新区龙阳路2000号的万邦地铁商业广场部分物业、静安区延安中路陕西南路的申大商厦以及四川北路福海商厦等。

从拍卖方提供的信息显示，众多境外投资机构对于这些物业表示了浓厚的兴趣，经过了几年的大肆“扫楼”，上海市场中心地区物业已经变得相当稀缺，加上价格相对较低，这使得拍卖物业在一开始就获得了更多关注的眼球。业内人士指出，造成此种现象的主要原因是人民币升值压力、外资对上海房地产市场发展潜力的良好预期等。

与此同时，为了加速地区商业氛围的形成和完善，地方政府也对这些物业投入更多注意力。以即将在本月进入拍卖程序的长宁洛克双喜国际广场为例，长宁区政府在物业拍卖的工程中起到了相当明显的作用，收购项目方必须能够提供明确的项目规划，政府借着商业地产拍卖同时期望能够进一步提高这一区域内的整个商业环境。

商业物业销售价量同升

除了人民币升值等隐性因素之外，商业物业投资热情增加的主要原因更在于这类物业能够获得比住宅更加稳定的回报。

由于宏观调控政策的一再出台，使得上海住宅市场一度出现的复苏态势再次受挫，一二手市场尤其是投资性较强的高档物业市场明显处于不温不火状态。过去几个月里，上海房产价格稳定的同时，各类税收使得投资者转售为租也使得租金出现了明显下调，这种情况下，住宅投资已经逐渐淡出投资者眼球。

而从今年上半年的数据显示，商铺销售却呈现价量同升的热闹场景。

根据中原地产研究中心的统计显示，2006年1-6月上海商铺新增商业项目23个，新增面积46.76万平方米，比上年同期减少了56.79%。上市量有所下降的同时，2006年1-6月共去化商业面积106.71万平方米，比去年同期增长14.24%。城镇居民消费能力的增长不断带动对商业物业的投资需求，同时政府对住宅市场的宏观调控也使部分投资转向商铺。

商铺物业开始出现供不应求的态势。2006年上半年可售商铺面积约350万平方米，但2006年1-6月每月的去化面积均大于成交面积，导致可售面积较年初减少67万平方米。

从成交价格来看，2006年1-6月平均成交价格为10，906元/平方米，比上年同期增长12.33%。与目前二手市场售价相比，各级商圈的一手价格均低于二手，主要原因在于二手商铺多在比较成熟的区域或项目中，当前的盈利能力更好。

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责任编辑/commerce_bj001

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