成都商业地产开始控制规模 让出利润降低风险

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月18日10:11 成都商  李杨  

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根据四川中原物业顾问公司提供的最新市场统计数据显示，从今年开始，成都商业地产开发量出现了大幅下降。2006年上半年，成都市商业地产推出面积为37万平方米，与去年同期相比下降了一半多。与此同时，成都许多项目开始刻意控制商业规模，楼市流行起不带商业或商住完全分离的"纯住区"，面对多年来巨大的供应压力和较高的空置率，成都地产商开始寻找解决之道。

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商业地产开始控制规模

步入2006年，成都开发商的投资重点从住宅、写字楼和商业地产齐头并进。许多企业从过去相对偏重商业地产的态势，转变为加大住宅投资，明显减少商业规划的态势。中原数据显示，今年1～5月商业营业用房完成投资20.65亿元，比去年同期下降27.1%，与此截然不同的是，为满足成都房地产市场旺盛的消费需求，开发商继续增大对住宅的投资，1～5月住宅完成投资130.36亿元，增长32.4%。

对商业地产投资的减少，在销售层面的直接体现就是供应面积的大幅度缩水。2006年上半年仅有醉香街、大地新光华广场、熊猫城二期、时代空间、三九九峰汽配城、赛格广场、尖东旺座几个新项目开盘，推出总面积约37万平方米，相比去年同期下降87%；销售面积也比去年同期下降24%。

成都商业地产供应量减少已经明确的反映在两个方面。第一，商业在项目中的比重有减小的趋势。调查显示，43%的项目其商业营业用房的面积低于其总建筑面积的25%，而商业比重超过75%的项目仅占16%，整体反映出商业比重缩小正成为成都开发商项目规划的一个理念。第二，商业地产规划开始控制规模，大规模的商业楼盘开始明显减少，目前商业规模在1万平方米以下的项目占到52％，而商业规模超过10万平方米的不到2％，1～5万平方米的商业地产项目正在成为成都商业地产的供应主体。

四川中原物业的统计数据在采访中得到事实的印证。在减小商业规划面积之后，成都开发商纷纷打出“纯住区”的招牌，“商住混杂”将逐渐成为历史。“只有住、商分离才能让‘住’更具品质，让‘商’更具价值。”这样的观点早已得到业界的普遍认同。

很多时候开发商在项目内兴建商业有主动的原因也有被动的原因。从经济利益出发，如果有明确而丰厚的回报，开发商大多会主动做商业；如果开发的项目远离城市和成熟的生活区，没有完善的生活配套，开发商就不得不进行相应的配套建设，即增加商业部分的规划。华润置地即将在城南开发的新楼盘没有规划1平方米的商业，开发商认为在各种条件成熟的情况下，不做商业而成就“纯居住”是真正居住品质的提升。同时，华润置地城南新项目的周边有非常完善的生活配套设施，开发商则完全不需要再进行重复建设，可以专心打造一个没有商业的完全“纯粹”的高品质居住空间。

同样的情形还出现在了龙湖地产身上，其在九眼桥畔开发的“晶蓝半岛”总建筑面积达到30万平方米，而商业规划只有1.5万平方米，商业所占比例只有5%，而晶蓝半岛的中心广场面积却达到2.5万平方米------相当于4个标准足球场。“社区内的商业铺面势必将带来一些问题，如餐饮的油烟、交通困扰、停车难、进出人员闲杂等，规划大量的商业在一定程度上要以牺牲住宅社区内的生活品质为代价。因此，减小商业规划面积，或者完全将住、商分离正在成为住宅开发的一个大趋势。”一位从重庆到成都来的开发商这样告诉记者。

让出利润　降低风险

以前大多数房产公司在开发商业地产上看中的是商业物业远远高于住宅的价值，但如今商业规划更多则倾向于作为住宅的配套，在对成都商业地产的开发初衷上，开发商的意识已经发生180度的大转变。

蓝光的项目诺丁山、米兰香洲在住宅开发中都放弃了底商，尽量为业主带来一个高品质的居住环境。而首座尽管规划了较大比例的商业，但其住宅和商业的完全分离则无形确保了住宅的居住品质，包括国际知名的豪生酒店在内，高规格的商业规划对住宅部分反而是非常完善的生活配套支持。温江的高档住宅楼盘春天大道同样如此，除了大手笔的将整个项目外围生态环境做得异常精致外，为了确保整个楼盘的住宅品质和完善配套，开发商还在这里单独规划了一流的餐饮酒楼。

炎华置信很早就意识到高品质住区必须商、住分离。“上林宽景项目我们就刻意用几十米的绿化带去代替传统楼盘的商业规划，而我们在城西的花间集项目更是将沿街面规划成了坡地绿化走廊，整个项目的商业规划只占很小比例。”炎华置信成都公司总经理徐勇告诉记者，现在购房者都已经很理性了，没有规划大量的沿街商业后花间集项目的账面损失可能在几千万元以上，但这样我们却保证了楼盘品质，开发风险反而会降低。

尽管目前成都商业地产供应量有明显下降趋势，但从后期发展趋势来看，商业用存量土地的放量预示着商业地产潜在供应量将会增加。东大街、西大街的拆迁改造将置换出大量的土地，未来为数不少的商业项目将会现身；交通道路的建设可以刺激市中心及其周边地区商业地产的发展，宽窄巷子、文殊院、大慈寺片区将规划为文化气息浓郁的特色商业区，对传统的商业形态形成挑战。

 

责任编辑/commerce_bj001

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