银监会出新政 杭州房产开发企业进入“淘汰赛”

房地产开发企业的资金来源一直是很受关注的热点问题，日前，银监会下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(以下简称“54号文件”)，各界纷纷猜测：它是否预示着房地产开发企业的再一次“洗牌”？昨天记者采访了多家杭州本地房地产开发企业，了解新文件的出台将对市场带来的变化。

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中小房企最受影响

该通知要求，各银行业金融机构“严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、‘四证’不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款”。

“严禁”一词让很多开发商皱了眉头。从表面看，早在两年前的实施房地产宏观调控时，杭州的商业银行在发放房地产贷款时已经开始要求“资本金比例达到35%”，而“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，四证齐全”的要求则更早一些。但在实际操作中，往往只要求一本“国有土地使用证”就可以办贷款，而35%的项目资本金比例中更是把土地款也计算在内。所以，银行贷款成为房地产开发融资最有效的途径。 [延伸阅读：新湖控股谋划整体上市 房企调控后的借壳冲动]

“很多时候，一些房地产开发企业都在玩‘八个瓶子七个盖’的‘技巧’。”杭州滨江房产集团副总张洪力认为，新规定严格执行后，对手上同时有多个项目在开发的房产企业来讲无疑是一个严峻的考验。

旅游房产橡树园项目负责人任坚刚也赞同这一说法：“现在的市场行情下，多数开发商手里的楼盘卖得比较慢，这边达不到销售指标，那边另一个项目的土地出让金又开始催款，想靠项目的销售回笼资金来缴纳出让金可能只是杯水车薪。”

另一类最受影响的就是中小规模、资金实力不强的开发企业。现在一、二级资质的房地产开发企业注册资金也不过5000万元以上，一些中小规模的房产开发企业注册资金只有两三千万元，按照35%的自有资金比例，只能开发五六千万元的项目，而这些钱可能连支付一块开发土地的出让金都不够，更不要说后期开发资金。融资渠道的收紧，可能使许多中小企业很难获得新的融资，只能等待被收购或兼并。

个人房贷曲线松绑

与严格的企业类贷款相比，银监会的“54号文件”中对个人房贷的规定则宽容得多。该通知明确：各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。 [延伸阅读：个人房贷谁家更具吸引力 商业银行优惠度比拼]

“这还是我第一次在银监会文件中看到‘不宜一刀切’这样的表述。”顺发恒业有限公司副总陈瑞直说，引起他关注的是对个人首套自住房贷款的新说法，“这对活跃市场可是个好消息。”个人房贷业务一直是银行的黄金业务，死账、坏账少，现在银监会放出“不宜一刀切”的信号，无疑给了银行地方分支行更大的放贷信心。“现在个人住房贷款首付两成还比较少有银行愿意做，但估计到年底首付两成、三成的个人房贷肯定会多起来，甚至成为主流。”业内人士这样预测。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为个贷松绑是个比较好的选择。“一方面商业银行有放贷意愿，另一方面又要控制放贷风险，既然企业贷款难做，不妨从个人住房贷款入手。”

开发商要学会找钱

从目前来看，杭州房地产市场的资金来源主要有3条路：一是银行贷款，二是合作开发，三是发行信托产品。

事实上，由于开发商往往需要以高达10%左右的成本取得信托资金，而贷款规模又比较小(最高贷款额约2亿元)，发行信托产品在杭州并不算多。据了解，2004年杭州发行的房地产信托产品有十几个，而去年仅发行了3个。 [延伸阅读：日子不好过：调控冲击房地产 50%开发商将被淘汰]

旅游房产集团董事长叶健认为，目前杭州房地产开发的资金来源中银行贷款所占的比例可能超过80%，而信托资金的比例不到20%。

从银监会通知内容来看，银行贷款的门槛没有商量地提高了，房地产信托的兑付风险加大也终于使银监会下定了严格监管的决心，房地产行业的资金命门再一次面临考验。35%这道坎已经足够让那些不合格的开发商离场——像一场淘汰赛，刷下考试不及格的学生。这是一个行业洗牌的过程，而开发商也应该在新形势下学好融资这门功课。

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