杭州土地市场大起底 两轮调控新政下的地价轨迹

李嘉诚旗下的长和系刚刚调查过浙江大学西溪校区和华家池校区。绿城已经在港上市，并将联合大型国企葛洲坝集团准备在杭州钱江新城拿地。盛元房产半年之内回笼资金11亿元，正在苦觅下一个“盛元慧谷”。

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衬托以平淡的新房市场，今年杭城土地出让市场就显得格外热闹。虽然实际成交的土地少于往年同期水平，似乎有“雷声大、雨点小”之嫌，但这一番热闹绝非平常所见，它既是一些资金实力雄厚的大户人家在新一轮决战前对中小开发商的排挤，又是那些刚刚步入小康水平的楼市新秀们在调整期的有意识扩张。

热闹声后，在始于去年5月的两轮房地产市场宏观调控中，杭城土地市场上的价格波动却拧紧了开发商的神经。与一手房市场不同的是，土地出让市场是开发商和开发商之间，开发商和出让人之间的搏弈，虽然参与者不多，却更能体现一定时期的杭州房地产市场的发展走向。 [延伸阅读：调查：眼下究竟还有谁在买杭州市中心的高价房]

〖标本〗

新城西 价格落差最为跌宕

调查从上个月出让的杭政储出（2006）15号丰潭路块开始，之所以选择它，一方面是因为它是今年杭城已经出让的地块中楼面地价最高的宅地，另一方面杭州从三墩到余杭塘河之间地价最为跌宕，在两公里之内，楼面地价从每平方米2500多元到每平方米5200多元，其间的差距令人大跌眼镜。

例表一：三墩板块土地出让一览

出让日期         宗号     出让面积（平方米）     成交价     楼面地价（元）    竞得人

2005.3.30    杭政储出[2005]11号     34465        3.8089亿元     5023 华立房产

2005.4.29    杭政储出[2005]25号     3403         2839万元     5214 恒升投资

备注：以上为第一次宏观调控前

2005.7.18    杭政储出[2005]33号     56055        2.8658亿元     2556 坤和建设

2005.9.5     杭政储出[2005]51号     34218        2.57亿元     3577 旅游房产

2005.9.5     杭政储出[2005]52号     43730        2.7亿元        2806 滨江房产

备注：以上为第二次宏观调控前

2006.7.31    杭政储出[2006]15号     23797        3.23亿元     4524 华元房产

上述六宗地块中，前两宗的楼面地价最高，而地理位置却恰恰不是最理想的，其间的落差显露了去年5月以前杭州地产市场的狂热。对最近一次出让的杭政储出[2006]15号地块，业内认为，虽然楼面地价有所抬高，但该地块的地理位置是上述各宗地中最好的，周边有欧尚超市、银泰百货和商业大鳄沃尔玛等大型商业设施入驻，并且地块狭长，适合开发沿街店面，所以新城西的地价并没有走出自去年7月以来的调整期。 [延伸阅读：杭州涉税房源正在原地待命 一批房源仍无法纳税]

拱北 地价的“天花板效应”

例表二：拱北板块土地出让一览

出让日期         宗号     出让面积（平方米） 成交价 楼面地价（元）     竞得人

2005.7.18 杭政储出[2005]34号 27491     2.6080亿元     3513        金瑞房产

2006.5.16 杭政储出[2006]2号    59622     5.6201亿元     4354        凯德置地等

备注：以上为第二次宏观调控前

2006.6.23 杭政储出[2006]7号    27197        2.755亿元 3377～3752    德信置业等

2006.7.13 杭政储出[2006]14号 41834（含商） 3.15亿元     2416         凡尔顿置业

尽管杭政储出[2005]34号是去年第一次宏观调控以后推出的，楼面地价已经比先前大幅调低，但综合上述四宗土地的成交情况来看，拱北区域的地价总体上还是一条下降的轨迹。今年5月16日，新加坡地产大鳄凯德置地入杭，拿下运河边的宝地杭政储出[2006]2号，一度振奋人心。尽管携有雄厚的境外资金，但凯德置地还是相当理性，[2006]2号地块折合楼面地价为每平方米4353.8元。进入6月以后，拱北区域连续出让了两宗中小户型宅地，因为出让地块位置相对偏僻等多种原因，楼面地价连连走低。作为杭州首次限定面积的杭政储出[2006]14号地块，尽管受到多家开发商的竞抢，但每平方米2400多元的楼面地价却成为许多竞买人共同的“天花板”。

九堡 协议出让土地加剧竞争

例表三：九堡板块土地出让一览

出让日期     宗号             面积（平方米）     成交价    楼面地价（元） 竞得人

2005.3.2    杭政储出[2005]4号     33835        3.125亿元     3694     圣奥置业

2005.3.2    杭政储出[2006]5号     34972        3.38亿元     3866     赵雪峰（个人）

2005.4.29 杭政储出[2005]22号     38705        2.9408亿元    3022     名城房产

2005.4.29 杭政储出[2005]23号     33961        2.9809亿元    3511     中兴房产

备注：以上为第一次宏观调控前

2005.7.18 杭政储出[2005]31号     21584        1.53亿元     2835     华鸿房产

2006.5.25 杭政储出[2006]4号     43453        2.5086亿元    2510     万科地产等

2006.5.25 杭政储出[2006]5号     40985        2.2562亿元    2502     万科地产等

备注：以上为第二次宏观调控前

万科拿地或许称得上是今年杭州土地出让市场上最受人关注的消息，不过万科在第二轮宏观调控前夕拿下的两幅宅地的楼面地价都只有每平方米2500元左右，比一年以前出让的四宗地块便宜了差不多1000元。九堡楼盘金海香滨湾全部售罄的业绩给不少开发商壮了胆，然而接下来他们很可能与大佬万科同时开盘较量。当年绿城进闲林，起到了抬轿作用，周边楼盘跟风涨了每平方米1000元。

除了一些公开招拍挂的土地，由于历史原因，现在九堡还有不少土地是10多年前的协议出让地块，土地价格相当便宜，而在市场低迷时期，近期也有不少精明的开发商也在频频去找这样的“二手地”参与合作。据了解，绿城已经和嘉和置业合作开发一幅协议出让地块，另外，有知情人士透露，滨江房产也从九堡捞了500亩地。到目前为止，九堡江边的三个规划中的江景楼盘几乎全是这样合作的二手地块。 [延伸阅读：昨日杭州楼市成交量重上五十套 低价楼盘再走俏]

〖场景〗

同样的热闹

异样的情绪

确实，今年新一轮楼市新政实施以来，杭城的土地出让市场没有真正意义上的冷淡过，也没有出现曾经有过的流标。然而，同样的热闹中，开发商置身于拍卖厅的情绪却显然有别，内心的紧张和激奋更是不可同日而语。

回头望望过去，对于许多开发商来说，仍是很好的一课。因为，只有经历了潮起潮落，你才会明白你恰当的位置在哪里。

2005年4月29日：

高价拿地

全场哗然

当日，在杭州市公共资源交易中心公开招标出让的杭政储出(2005)20、21、22、23、24、25号六宗土地，各自均找到了买家。首先开标的是位于转塘的20、21号地块，浙江红石分别报出了27544万元和30953万元的最高价格，楼面地价分别为每平方米4620元和每平方米4618元。如此的高价，令招标现场一片哗然。此前半个月，浙江金纬房地产开发有限公司曾以37600万元的价格拍得同样位于转塘的13号地块，楼面价格为3227元每平方米。24号地块，被称为“地王”，金都房产以112418万元，高出第二名近8000万元的价格夺得24号地块，楼面地价为每平方米7000元。

2005年7月18日：

绝版江景地

“超低价”出让

当日，在房地产宏观调控实施不久，杭城6幅宅地挂牌出让，成交地块的楼面地价均有所下调，下调幅度少则数百元，多则超过1000元。位于盛元慧谷对面的杭政储出（2005）29号地块，被称为“绝版江景地块”，经过17轮角逐，最终由钱江房产公司以6.712亿元价格竞得，楼面地价仅为每平方米2850元，远远低于业界对该幅土地楼面地价在每平方米4000元左右的预期。出让结果出来后，有人感叹：“震动杭州楼市的超低价产生了！”西湖区杭政储出（2005）30号地块有5家企业参加竞争，经过59轮竞价后，红石房产以2.355亿元获得。尽管争夺过程非常激烈，但杭政储出（2005）30号地块每平方米3250元的楼面地价，依然比附近地块低了1300多元。

2006年7月13日：

中小户型宅地

引来房企争抢

作为近年来少有的小户型宅地，杭政储出（2006）14号地块一经公告出让就引发众多开发商的关注。根据规划要求，该地块户型面积80平方米以内的套数应占总户数的70%以上，户型面积80-120平方米的套数不大于30%，不得设计大于120平方米的户型。虽然有种种明确的限定，竞买却出人意料地激烈，竞买人除了凡尔顿置业外，还有浙江双冠、中庆置业和凤凰城。从进入书面竞价一开始，四位竞买人就突破每轮次加价20万元的常规，不到第10轮，地价就被急速拉升至26699万元。最后，凡尔顿置业以3.15亿元拿下此地块，楼面地价每平方米2416元。多位开发商认为，这个小户型住宅的地价有明显回落，尽管抢得很激烈，但地价确实碰到了难以上去的“玻璃天花板”。

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