众融资渠道浮出水面 商业地产信托拐点乍现

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月17日12:00 《楼市》  姚笛  

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银行收紧银根，众多融资渠道浮出水面，曙光乍现却举步维艰。

7月4日，中原信托推出家世界商业物业投资（洛阳世大项目）集合资金信托计划，募集资金规模不超过2000万元，在郑州和洛阳两地发售。信托计划以购买洛阳世大房地产有限公司持有的10年期的租金收益权的方式，集合运用于洛阳家世界商业物业投资项目。

此前的6月份，商业地产信托的表现十分抢眼。据用益信托工作室发布的6月份资料显示，当月国内共推出了房地产信托产品13个，发行规模21.34亿元。而用于商业类地产项目4个，涉及资金6.65亿元。占总项目资金额的31.16%。

统计显示，投向于商业地产类项目的房地产信托数目大大高于以往的投资比例。 商业地产信托的这种表现，能否以6月份为契机迎来新的拐点？

突然放量

“资料表明，6月份的商业地产信托数目和涉及的金额都比前几个月有了大幅的增长。”用益信托工作室研究员李对《楼市》记者表示。

在6月2日上海假日百货商厦联手安信信托发行了6月份首个商业地产信托之后，保利国际广场与广东粤财信托投资有限公司联手推出保利国际广场项目集合资金信托计划。而就在3天之后的6月10日，衡平信托投资有限责任公司，向社会投资人推出信托产品——成都盐市口广场租金收益权投资信托计划。

而在之前的几个月中，商业地产信托的表现一直波澜不惊。据用益信托工作室现有的统计 ，5月份在全部6个房地产项目中，商业地产类项目2个，资金规模2.07亿元，占总项目资金的25.34%。而1月份房地产信托7个，其中商业信托1个，资金规模1.7亿元，只占总项目资金的15.96%。

商业地产信托6月份的突然回温，被分析人士解读为政策变动催热的结果。

李认为，“当月，包含对房地产开发贷款限制条款的“国六条”出台，银行信贷门槛进一步提高，房地产开发商的资金链再次被收紧。于是，作为地产商重要融资渠道的房地产信贷，又重新受到投资者的青睐。”

资深信托市场研究专家邓举功也对《楼市》记者表示，“由于‘国六条’中并未对商业地产作出过多限制，因此商业地产成为6月份房地产信托的亮点。”

中国企业海外发展中心主任孙飞对此表示赞同。“从调控的角度看，目前调控的主要是商业银行，而对信托只是产生一些间接影响。而从房地产市场本身来看，住宅地产受到直接影响，而商业地产受间接影响。”孙飞说，“因此，商业地产比住宅机会更多一点。在宏观调控的背景下，商业地产信托比开发性物业信托发展要更快、更好。”

李表示，“一直以来，在房地产信托领域，商业地产由于高收益高风险的特性而不被投资者归为稳健的投资方向。但事实上，商业地产的信托收益与住宅类信托相比可能要相差一个百分点。”

前景未卜

6月份的突然放量是否意味着商业地产信托迎来了发展的拐点？业界人士对此并未取得一致意见。

“商业地产信托将迎来新的拐点。”李说，“从目前的形势看，国家的宏观调控深入，信贷政策进一步收紧的情况下，商业地产开发商所需的大量资金无法从银行信贷获得，所以必须找到其他的融资渠道，以支持其商业地产的开发。”

孙飞也看好商业地产信托的前景。他说，“无论从国际和国内的大趋势、宏观和微观层面还是操作层面来讲，商业地产信托将大有可为。在中国目前的环境下，REITs无法实施，只能做本土的房地产信托。”

但中诚信托市场营销部投资顾问马的观点却与李和孙飞相左。他认为，“从今年上半年的情况看，商业地产信托的项目并不多，6月份出现强劲增长可能是一种偶然。”

“信托公司一般都会将风险因素考虑进去，对做每一个项目都很谨慎。”马说，“商业地产开发资金要求较多，资金回笼需要一个长期的过程等资金问题，这就对开发商提出了较高的要求，同时也加大了开发商的风险。”

据他透露，出于风险考虑，中诚信托今年以来还未推出一个商业地产信托产品。

相对于前两种观点，邓举功应该属于中间派。他认为：“6月份的商业地产信托增多可能是由于成熟的商业地产项目的高价格刺激了尚处于开发阶段的商业地产。”

“商业地产信托的数量可能会增加，但不会很多。” 对于未来的商业地产信托的走势，邓举功表示谨慎乐观。他认为，“相对于居住地产的销售周期不长，资金回收快的特点，商业地产的回款很慢，这一点信托公司还是会认真考虑的。”

据用益信托工作室初步统计，7月份商业地产信托产品为3个，涉及金额约为2.8亿元，与6月相比略微回落。

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