限外炒房新政国际影响颇大 港澳台投资身份难定

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月17日14:28 中新网  潘青山  

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中新网8月17日电 据香港大公报报道，7月初，由建设部、发改委等六部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号)出台后，引起了各方的不同反应。大家一致认为，这一文件将会产生颇大的国际影响，尤其是对港澳台的投资资金，至于到底会影响到哪些方面和什么程度，还需要等待该政策的细则出台。

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新规影响境外机构

由于个人和机构的房贷对外资银行日益重要，新规对外资行的业务影响巨大。在《意见》出台的第二天，北京市建委率先发文明确“自住房”定义，称港澳台居民及华侨只能在北京购买一套自住房。这一做法引起了上海的担忧。“一旦上海效仿北京的做法，将自住房定义为当地一套住房，上海外资行的个贷业务将缩水50%。”某外资银行上海分行一位经理颇为担忧。

一些受雇于海外金融机构的“投资客”们，正焦急地在全国奔走，以便把手中代理的项目尽快脱手。“在去厦门的飞机上，正好碰到美国一家投资公司的一位同行，他也是出去处理手中的项目。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏向记者介绍说，目前自己手中还操作着两个外资项目，也是在天津和厦门之间往返，争取尽快把手中的项目处理完。

戴德梁行表示，这一政策将使外资大规模的炒房模式得到制止，转而向内地开发商共同开发。外资基金随之会调整其在中国的投资策略和风险管理，新政的后续效应将会影响到下半年的投资市场。投资部董事曹念国预计，外资机构会在171号文实施之前谋求迅速套现，楼市放量供应大增，价格会出现短线调整甚至下跌。

不过，也有外资开发商表示，“说到外资购买商品房的限制，这个事情落实到每一个省市，其政策具体怎么样，好象还没有非常明确，所以现在评论还显得为时过早。包括‘自用’是住宅还是写字楼，如何界定‘自用’等，都需要再等一段时间。”

港澳台胞投资身份难定

高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部助理董事郑宗杰认为，对在境内购买房产的人群分布粗略统计，欧美人士所占比例比较小，而港澳台以及海归人士所占的比例比较大，因而实名制的实施对于港澳台以及海归的影响是相当大的。

港澳台地区居民和华侨构成相当复杂，其中一部分人投机倾向甚至比外国人还强。从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元/平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元/平方米。

此外，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源，与香港中档住宅单价7至8万港币/平方米左右相比，内地价格颇为低廉。再者由于许多外资机构特别是一些美欧投资基金，将香港特区作为进入中国大陆市场的基地。所以，在统计中显示来自香港的买家，特别是机构买家，未必完全就是香港居民。

商务部研究院梅新育博士认为尽管北京出台了“一套”的政策，但相对宽松的界定还是可能会出现一些漏洞。不过如果具体针对港澳台居民来出台相关文件，似乎也不现实。

翘首等待政策细则跟进

新规可能会减少海外投资者的潜在投资回报，那些正计划投身房地产市场的西方投资者目前正处于谨慎观望阶段，而由于新规定并没有从技术上限制进入中国房地产市场的投资金额，那些已进行了投资机构则认为这些新规定原则上不会影响他们。

荷兰国际集团发言人苏珊·弗兰克斯说：“从我们的角度来看，新规定并不会影响我们开展这个基金的投资活动，因为新规定是为了打击那些投机投资者的。”今年6月，ING旗下的房地产公司成立了一个房地产基金，准备在华中某省投资，其中现金出资比例也将超过投资总额的50%。另外，一些投资者将通过开发楼盘而不是购买楼盘来绕过这个规定。

事实上，海外投资者更加关注的是中国政府在将来可能会推出什么新措施。Alston & Bird LLP合伙人乔·福特说，接下来的规定可能将与如何在中国大陆建立房地产投资信托有关。中国政府也正在考虑采用其它房地产融资方式，譬如房地产投资信托以及抵押负债证券等。因为不想让海外房地产投资信托只做它们想做的事情，建立它们想要的东西，然后带着利润离开中国。

责任编辑/bjxzl01

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