未来住宅保障体系中 "以租代售"前景扑朔迷离

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月17日14:59 北京商报   

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日前，建设部一官员透露：“未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户”，而经济适用房“以租代售”，成为该新方案的一个最大亮点，也引起了市场和业内的广泛关注。

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进入机制成为人们更为关心的问题[推荐：·21世纪不动产观点：新“个税”执行引发三方焦虑]

中国的房屋产权为70年，而作为出售的经济适用房一旦明确买卖关系，一次性的出售就令它基本成为了一 种终身制。因此很多人认为经济适用房的“以租代售”最为根本的是解决了其退出机制问题。但记者在采访中发现，一旦实现了“以租代售”，人们更为关心的却是其进入机制。就像当年经济适用房的资格审查制度，让很多“有钱人”钻了空子，而真正需要它们的普通市民却并没有因此受益。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司地产策划三部高级项目经理何锋认为，“其实退出机制在这个问题上还是相对容易解决的问题，关键是进入机制。因为我们国家的收入透明度等相关监管机制都没有建立起来，很多东西都不好界定。而一旦把进入机制把握好了，以后的退出机制才能很好地解决。”

同时转租问题也成为了市场关注的一个话题。人们那么关注经济适用房无非是因其相对低廉的价格，可以通过转手、出租获得利润。而一旦实现“以租代售”，转手出售就是不可能的了，但在规定时间内的转租却成为了一个更新的问题。

我爱我家房地产经纪公司北京分公司常务副总要嘉佳在接受记者采访时表示：“目前我国在公房方面还没建立起完善的机制来控制转租问题，因此经济适用房在‘以租代售’后也避免不了要出现一些人通过转租来获取利润的现象。因此转租问题也应该被充分考虑进去”。

基金可能会对经济适用房的稳定回报感兴趣[推荐：·大话经纪—个税出台是政府初衷还是与市场的博弈？]

经济适用房的开发由于受一定的限制，利润较普通商品房要低些，目前控制在3％以内。因此一些开发商还是愿意选择利润更高的项目去做。而一旦经济适用房实行“以租代售”后，其漫长的操作过程会给经济回笼造成一定的压力。于是有人担心经济适用房会不会被开发商“不待见”而致使开发环节受到影响。

何锋认为：“不同的资本回报的诉求不同，有的诉求高利润高风险，有的诉求低风险低利润。经济适用房的开发有一定的政府性质，因此，政府会相应分担一定的风险。同时有可能政府出台一定的方针比如整体卖给基金。基金会对这种稳定的租金回报感兴趣的。”

要嘉佳表示：“部分基金可能会对这种产品感兴趣，他们会追求稳定的租赁回报率。”

同时像经济适用房、廉租房、限价房这种带有一定形象色彩的项目，一些实力较强、有一定影响力的公司还是比较愿意做的，这时他们考虑的就不仅仅是一个利润的问题了。

租赁市场价格会下降

在记者的采访中，多数人都认为此次政策的酝酿是与政府近几年的调控政策一脉相承的，是政府立志于住房保障体系的努力之一。廉租房的落实、租赁型经济适用房，此次政府在租赁上下足了功夫，这必然会使房地产二三级市场受到较大的影响。首先在供应方面，由于“以租代售”增加了整体市场的供应量，保证了租赁市场的需求，但同时租赁市场的租金会因此而降低。要嘉佳表示：“政策如果真的通过并执行，租金下滑是肯定的。”

对于二手房交易市场，很多人认为并不会产生太大影响。因为价格是受市场影响的，此政策的冲击力可能对二级市场不会造成太大影响，因此价格的走势要依今后的市场而定。同时中国人有很强的传统意识，仍会认为只有买房才是解决住房问题的惟一出路，经济适用房买不了了，但由于经济条件的限制，他们很有可能会把目标瞄准二手房市场。因此二手房市场也没准因此而利好。

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此政策的制定让大家感到欣慰的是“政府确确实实在为广大中低收入家庭的住房问题着想”，也是希望通过多种办法的综合运用来达到平抑房价、健全住房保障体系的目的。但好的目的需要通过有利的执行来保障，而我们经历的很多事情往往是在执行过程中出现了一些意想不到的问题，如当年的“富人”买经济适用房问题。中大恒基不动产营销有限公司总经理王述更是直白地表示：“在目前的产业环境下，单纯的‘以租代售’本身就是一种可操作性较弱的模式，比如谁是项目的产权所有者？谁是项目的长期管理机构？承租人的资质如何审核？租赁价格与周边二手房租赁价格如何协调？‘以租代售’不仅没办法解决以前的老问题，反而还派生出更多新难题，很难真正解决低收入家庭的住房问题。”千万家房地产经纪公司的专家对此也表示同意：“希望此政策能够在一定程度上缓解低收入家庭的住房压力”。

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责任编辑/bj_ershoufang

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