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尽管国际资本巨头看重中国地产长线利好逆流突进，但“外资”设限表明中国不再敞开大门任外资来去自如。尘埃终于落定。
7月24日，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)。
业界普遍认为，文件传递的政策导向不容忽视。至少在房地产投资方面，这份文件的出台意味着，鼓励热钱进入的时代结束了。“这一政策导向，对外资机构的投资信心可能形成影响。”伟业顾问董事金勇对《楼市》记者表示。
截至记者截稿时，上海和北京已经出台了相关细则。
新政全方位设卡
“四部分、共十四条内容的《意见》从市场准入、经营管理、机构和个人购房以及落实监管四个方面层层设卡，为外资进入中国房地产市场制定了一份全新的游戏规则。” 商务部研究院梅新育博士在接受《楼市》记者采访时如是评价。
首当其冲的是，外资在境内投资必须遵循“商业存在”原则，即境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应申请设立外商投资企业。在境内没有设立分支机构的境外机构不得购买商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。
与此同时，外资进入中国房地产市场的“门槛”被提高。《意见》规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，而此前的标准为40%。
为防止外资变相过关，新政规定，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
另外，《意见》要求加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。
尤其值得注意的是，《意见》规定各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。
“基本上照顾到了外资的各种进入途径和方式。”梅新育表示。目前，境外资本主要通过以下6类主体流入国内房地产行业：外资房地产公司（包括房地产开发与管理等服务）、非房地产业外资企业、外资银行、境外房地产基金、内资房地产企业、非居民和居民个人。参与房地产市场的基本形式有参与房地产开发与服务环节和购买房地产两种。
“在上述各类境外资本流入渠道和形式中，以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式流入的境外资本为主；在非居民境内购买商品房中，以境外房地产基金在境内大量购买商业楼盘和高档住宅为主。”梅新育称。
潜在投资受挫
“外资投资基金进入中国房地产市场将受到很大限制”，社科院金融研究所研究员尹中立博士称，“限制外资政策不仅会冲击外资的近期投资计划，而且也会对外资长期投资计划产生深远影响。”
“《意见》关于‘商业存在’和提高注册资本金的规定，以及对于有不良记录的境外投资者的限制，能有效防止一些玩“概念”的外资套取中国银行金融资金，将部分企图在华利用投资房地产之名进行洗钱的外资企业拒之门外。”尹中立指出。
他还认为，“规范外资贷款和结汇的规定是为了防止热钱的随意出入，防止巨额外资豪赌人民币升值和在房地产上涨中双重套利，降低金融风险，防范发生金融危机。”
《楼市》记者在调查中发现，新政的直接影响可能是令很多还不知道如何在中国投资的全球房地产投资者暂时止步。因为这些新规定将被看做是他们进入本已经困难重重的市场的又一道障碍。
梅新育对此表示认同。他说，“《意见》提高了进入中国房地产市场的准入门槛，降低了投机获利的期望收益，加大了投机获利的难度。这对一些尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市，这是在一定程度上向想进入中国房地产市场而又未进入的一些外资机构发出了警告。”
但也有业内人士担忧，新政实施后，一些投资者可能通过开发楼盘而不是购买楼盘来绕过这个规定。国际著名物业顾问公司戴德梁行一位负责人接受媒体采访时指出，《意见》出台后，境外投资机构很有可能采用资金入股、合作开发的模式，直接进入开发环节。
长线投资冒进
值得注意的是，近两年来，外资投资国内房地产的势头一浪高过一浪，就在此次政策出台之前，已有耳闻的外资机构甚至加速了其动作。
6月6日，摩根士丹利以8亿元将位于徐家汇的豪宅华山夏都苑的A栋楼收入囊中，并以19.6亿元人民币收购东海广场。而7月13日，渣打银行直接投资有限公司(渣打投资)宣布，继对7月5日刚刚在港交所挂牌上市的世茂房地产投资5000万美元后，又完成对绿城中国控股有限公司一笔3.7亿港元的直接投资。
名单中还包括：香港协和集团出价一亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100%股权；美国高盛以逾7000万美元的价格买下虹桥花苑酒店式公寓；基汇Gateway Gapital则斥资约6亿元人民币购买了新天地翠湖天地18号楼。
仲量联行7月12日发布的2006上海房地产市场研究报告显示，今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元。
为何调控日紧而外资却仍逆流涌入呢？金勇对此的看法是，“真正有实力的，想在中国进行长期发展的房地产投资机构，还是可以继续进行业务。而一些实力不强的中小机构投资者则不能进来。”
北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前接受媒体采访时也表示，“目前外资投资中国房地产大多不属于炒作型，主要是着眼于长期持有。外资在操作上，基本都是成立境内公司，遵循商业存在原则，交易中，早已经这样做了，这个限制不是特别大。对于投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%的规定，相关外资企业目前未做出回应，估计影响不是太大。”
事实上，相当多的境外机构投资者都声称，新政对他们的影响不大。
荷兰国际集团发言人苏珊·弗兰克斯表示：“从我们的角度来看，新规定并不会影响我们开展这个基金的投资活动，因为新规定是为了打击那些投机者的。” 6月份，荷兰国际集团(ING)旗下的房地产公司成立了一个房地产基金，准备在华中某省投资，其中现金出资比例就超过投资总额的50%。
新加坡凯德置地新闻发言人刘小震也对《楼市》记者表示，“《意见》的颁布不会改变凯德置地在中国的长期投资方针”。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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外资设限欲终结热钱涌入时代
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