拓展投资渠道打入商业地产 海外资金多面出击

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月17日12:03 中华工商时报   

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近来，政府发布了一系列宏观调控政策，遏制投资，于是投资商开始不遗余力地拓展投资新渠道。

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外资不断进入商业地产

据了解，海外资金通常会大手笔投资商业地产。刚进入中国市场时，海外资金以收购成熟物业为主，在经过了一段时间的摸索期后，有了在中国市场的投资经验，海外资金转而收购收益更大的在建商业项目，并且用自己在国际上打造商业地产的丰富经验，为商业地产注入新的活力。如摩根士丹利收购了上海广场，一改前上海广场的商业经营模式，而以沪上少有的时尚创意商业中心为定位。

同时一些印象中并不是繁华区域的新兴地区，凭借政府的良好规划和巨大的升值空间同样吸引了海外投资者。

来自菲律宾的顶峰控股公司投资建设了7万平方米罗宾森购物广场，填补了大型商业地产的空白，还自主进行商业规划、招商经营，销售及租赁情况相当火爆。

作为多元投资的方向，不少投资者把目光转向商业地产。由于个人资金规模有限，不可能去做集中型的商业投资，因此个人投资的商业地产以成熟的社区商铺和居民消费圈为主。大型商业地产在开业时会采取养铺战略，铺位的租金会非常低。另外，开发商开发住宅时底层一般都带商铺。专家认为，投资底层商铺的最大好处是能够得到一个永久物业，可以长期回收租金，但是投资大、风险高，如果个人手中钱较多，可作为长线投资。

写字楼市场被外资看好

由于政策出台后，海外资金在中国境内投资住宅项目受到限制，于是他们便把眼光转为投资其它成熟物业，比如写字楼市场。

2006年上半年，甲级写字楼市场持续其强劲的发展势头，交易量保持稳定，租金由于受供应量有限的影响持续上扬。第一太平戴维斯的报告显示，甲级写字楼整体租金指数于今年前6个月上涨了6．6％，其中中央商务区和非中央商务区分别上涨了8．6％和4．2％。“中央商务区和非中央商务区的租金差距在进一步加大。”

今年第二季度，甲级写字楼租价再次吸引了人们的眼球。据戴德梁行第二季度市场报告显示：甲级写字楼平均空置率一度达到了10年以来的最低水平3％，进而助推租金继续上涨。

目前甲级写字楼市场的发展势头必然得到海外资金的关注，据悉，它们一般会选择中长期的投资，整栋收购写字楼后，将其改造并重新投入市场收取租金。摩根士丹利继今年5月收购陆家嘴中央公寓住宅4幢，6月收购华山夏都整幢公寓后，于7月13日与浙江绿城集团签约，以19．6亿元的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场，而一年前，绿城集团仅以13亿元的价格买下该物业。东海广场位于上海南京西路的商务中心“梅恒泰”金三角，传统的商务区，未来发展潜力巨大。

目前个人投资写字楼也越来越多，而其中又以投资在建的小面积写字楼项目居多。据分析，由于目前市场上私人企业增多，因此小面积写字楼项目大量涌现，租赁需求也有所保障。同时小面积写字楼单价不高，每套售价和住宅差不多，完全是个人投资者能够承受的。

海外楼盘抢占市场

近期海外投资市场不断出现各种新诱惑，澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地楼盘纷至沓来，吸引投资客的一个重要原因是这些楼盘许诺的高投资回报率。据介绍，泰国的别墅产品售价仅仅为21万美元和29．5万美元，预估投资回报率在8％至12％。而就在今年3月，澳洲一楼盘也打出“包租、回报率5％、永久产权”的口号。

来自澳洲第三大城市昆士兰州首府布里斯班的10个楼盘开始发售，由汉宇地产全程式独家代理。据介绍，澳洲楼盘销售优势有三：一、在上海有很多人曾经留学澳洲或想移民澳洲，有去那里置业的愿望。二、当地房地产经过70多年的发展，已经相当成熟，目前房价一直稳定增长，政府还采取托市政策，在贷款等政策上都相当优惠。三、推介楼盘靠近市中心，属于中高端楼盘，其中有公寓、度假别墅，价格在人民币十几万元到上千万元，涵盖各个需求档次。

除了澳洲楼盘，马来西亚首个海景楼盘也受到关注。在新加坡被誉为亚洲首屈一指的海景避风港的升涛湾高尚住宅区已开始发售，这是新加坡第一个也是惟一一个允许外国人购买的有地住宅项目。

不过，购买海外物业的投资者应注意，每个国家的法律、法规、投资秩序不一样，对投资者能够起到的实际保护也不一样，购房者购买前应对此有足够了解。

工业地产发展扩大

近年来，众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。

由于办公楼租金节节上升，2006年甲级办公楼租金比1999年大涨6倍，达到1．20美元／平方米／天。业内人士分析，对租金敏感的制造业和其他传统行业，它们不需要市中心的人流量来支撑，因此纷纷从市中心的一线物业退出，干脆搬离市中心，进入近年新兴的近郊工业园区，获得地方的鼓励政策和未来扩展的空间。有关资料显示，工业物业平均租金2003年第四季度为0．75元／平方米／天，目前已突破了1元／平方米／天。投资工业地产的商机已经渐趋成熟，越来越多的国内开发商投入这一领域。

全球工业地产大鳄普洛斯在普陀桃浦成功投建物流园区，全球排名第二的工业地产开发商AM B公司也完成其在华第一笔收购，计划年内开发完成，预计总投资约1330万美元。

责任编辑/commerce_bj001

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