运作难度大赔偿问题多　郑州城中村改造还需规范

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月16日10:07 中华工商时报  吴沛牛 卫国 白洁  

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随着郑州市政府对城中村改造工作的宣传力度加大，以及郑州市内可供开发的土地越来越少，还有诸多优惠政策的不断出台和完善，目前有很多房地产开发商把目光投向了城中村改造项目。

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根据郑州市相关规定，未来几年，三环以内的119个城中村将逐步通过拆迁改造而消逝。据初步估算，如果以每个村100亩地来计算，119个城中村大约有1．2万亩可开发的土地。就郑州市的实际情况，城中村改造一般有三种模式：一是自行改造模式（主要的方式）；二是通过招标选定开发商独立开发模式；三是村集体经济组织与房地产商联合开发改造模式。曾经有人形容郑州市城中村的万亩土地就像一块诱人的巨大蛋糕，但目前“粥多僧少”的尴尬局面对郑州土地市场来说，无疑是致命诱惑。

据业内人士介绍，郑州市的城中村改造，实际上可以追溯到上世纪90年代初，当时华诚集团拿下东太康路100多亩的土地，由于没有经验，使这块土地整整闲置6年。直到2001年10月，郑州长江置业公司与华诚集团达成合作协议，于2003年7月联合开发的郑州大上海城步行街正式动工，为以后的城中村改造开了个头。

在城市改造中，城中村的改造从某种程度上，能有效缓解房地产的土地供应压力。城中村的改造给房地产商提供的商机是，一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。

业内人士告诉记者，自去年以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但对城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方都给予鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。郑州市119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地。这对于目前资源紧缺的土地市场，无疑是一个令人振奋的信号。

然而，这并不意味着所有的开发商都对城中村改造项目感兴趣。随着旧城改造项目村的容积率升高，开发商的热情在做与不做之间徘徊。在这个大蛋糕面前，这些开发商中大部分选择了“左顾右盼”。

郑州市某家参与旧城改造的房地产公司负责人曾这样评价郑州的城中村改造：郑州市理论上可以利用的土地资源，主要集中在一些老企业、老市场和城中村，通过市场化手段，对这些土地资源进行开发，虽能提升城市形象、创造新的经济增长点，但实际运作起来难度太大，内耗太多。

另一位不愿意透露姓名的开发商说，在城市规划中楼间距为18米，改造后的城中村只有盖高层才能获利，但是村民又不想住高层，原因是物业费太高，因此只能在高层和多层中进行综合选择，赔偿问题、拆迁问题等面临问题较多。城建部门在审批开工手续上应适当放宽条件，简化程序，对安置村民的新建住宅可先开工，后报建，抗震审查合格后，即可发放建筑开工许可证；规划局等部门审批城中村项目时，应该提高办事效率。

另外，最令开发商头疼的一个问题就是，尽管政府三令五申杜绝城中村加盖民房问题，但是一些村庄里仍在刮抢建风，个别村民不顾一层两层的基础承载力，也不顾结构上是否合理强行加层，多至六七层，目的就是在拆迁时获得更高的补偿。按郑州市政府规定的补偿标准：三层以下拆一补一，三层以上按折扣补偿，因此，在涉及改造的城中村，私搭乱建、房子疯长的现象随处可见。

毋庸置疑，城中村改造对于提高城市品位，改善居住环境，满足城市发展需求都有着重大的意义。在土地日益紧缺的今天，在城市不断美化的今天，脏、乱、差的城中村必将退出历史舞台，取而代之的将是环境优美的现代居住社区。但城中村的改造也带来了新的问题，如拆迁户的赔偿安置问题、以后的经济来源问题等等。

责任编辑/sf062

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