面对调控 地产商何去何从?海外上市是最好时机?

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月16日09:35 金羊网  张秀钦  

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恒大转让绿景地产股权，顺驰陷股权出让疑云，G万科、G金融街中报业绩增长150%以上，保利高调上市融资20.18亿元……

日前，恒大集团将其持有的绿景地产股权转让，顺驰中国也身陷股权出让的疑云中。而同一时期，G万科、G金融街等房地产上市公司中报业绩增长150%以上；保利地产高调上市，融资20.18亿元。【延伸阅读：广州天誉入主绿景地产 恒大集团退出套现7889万】

联合证券首席分析师程峰认为，国家对房地产的宏观调控，一方面打击投资，使需求下降；另一方面收紧银行信贷。在双重打压下，部分“进攻型”、靠规模销售维持资金链的企业将遇到资金压力。国泰君安分析师张宇认为，在人民币升值的预期下，部分“防守型”、以质取胜的企业，依然会获得很好的发展。

“进攻型”资金链紧张？

有证券分析师认为，恒大集团本次股权转让，可能是在面临股改、对上市公司控股权不确定的情况下，干脆选择退出。【延伸阅读：宏观调控强势冲击房地产企业 开发商将淘汰50%?】

程峰表示，无论是已转让股权的恒大集团，还是陷入转让传闻的顺驰中国，都是以规模销售来维持资金运作为主的企业。而从时间来看，都发生在房地产新一轮宏观调控三个月后，说明宏调的作用开始体现。

程峰认为，当市场处于上升阶段、需求远大于供应时，以规模销售来维持资金运作的开发模式，通过快速回款，也能得到很好的发展。但当需求下降、市场处于供大于求的情况下，开发商只能降价销售或保留房子，无论那一种方式都会使资金运作出现问题。而本轮对房地产的宏观调控，打击投资及收紧银行信贷的双重压力，无疑加快暴露部分开发商资金紧张的问题。【延伸阅读：走进低价入市时代 万科并购释放地产界三大信号】

广州博信投资咨询公司总经理周建新表示，本轮宏观调控肯定会导致房地产新一轮的洗牌。除一些实力不强的小企业，一些大企业因为铺的面过广，资金链条出现问题，被整合、重新洗牌的风险同样很大。

“防守型”企业仍被看好

从近期部分上市地产公司公布的业绩来看，G万科、G金融街等公司中报业绩增长150%以上。在前段时间股市整体低迷的情况下，地产股依然被投资者看好，刚上市的保利地产，开盘后一路走高，从7月31日的19.89元一路攀升到目前的23.86元，上升约20%。张宇表示，内地房地产股和人民币升值成正比曲线，在人民币升值预期强烈的情况下，地产股依然被看好。【延伸阅读：开发商应该做"听话的好孩子" 顺着政府的政策走】

周建新说，像万科等地产企业，基本上经历过几次宏观调控，在发展速度、土地储备、资金链条方面都有比较好的控制。并且像万科等稳健发展的“防守型”地产企业，一直处于成长中，业绩的看好可以使其股本不断扩张，股本的扩张又加大从银行融资的可能性，资金链条良性循环。当新的调控来临时，投资者会对该类型企业保持信心，相对其他企业有优势。

海外上市是最好时机？

对于恒大集团寻求海外上市、元邦地产密谋新加坡上市的消息，有证券分析师认为，现在是最好的时机。

程峰表示，对海外上市来说，股价的高低，去年或前两年业绩是主要因素。过去两年，国内地产市场需求非常大，受此影响，各地产企业的业绩都非常好，而宏观调控对地产的影响，有可能到明年才能完全显现。另外，人民币升值会是一个比较长的过程，海外资金对调控感受不深，对中国地产的热情继续增长，通过购买海外上市地产公司的股票，无疑是进入中国市场一个不错的途径。所以目前到海外上市，预计股价会处于比较高的水平，对于解决资金困境会有一定的帮助。

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