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变化总在悄无声息中显示力量。倘若在两年之前，在南京的街口高呼一声“开发商不赚钱”，必定会招来一顿乱拳；但是，时至今日，已经有开发商在市场面前折戟，不赚钱的开发商也开始出现。业内人士分析，随着市场的调整政策的跟进，南京房地产市场加速进入洗牌阶段。
有开发商赚钱难了
位于中山门外紫金山脚的凯祥花苑（ 查看地图），目前的销售价格在10000元/平方米左右。2004年12月1日，该项目的开发商以9000万元的价格拿下这块地，折合楼面地价近7000元/平方米。凯祥花苑作为小高层项目，其建安成本约为1200元/平方米；开发企业的运营管理费约占销售价格的5%，也就是200元/平方米；开发企业必须缴纳的各种税费约占销售价格的15%，也就是1500元/平方米。加上土地成本、公关费用以及一些不可预见性的费用，凯祥花苑的成本价格已经超过10000元/平方米。
“主要原因是拿地价格太高。”一位知情人士告诉记者，像凯祥花苑这样成本价卖楼的项目，实在是有不得已的苦衷，那就是开发商早在之前对市场判断过于乐观。城东一家开发商介绍，开发商拿地的时候有一项测算，即通过未来预期的房价去倒推拿地价格。而在2003、2004年房地产正处上升期时，部分开发商当初对未来的预期无疑跟现在有一定差别。
少数开发商退出市场
日前，位于大光路上的凯悦天琴（查看地图）08幢2664.2平方米土地，被建设银行大行宫支行推上了拍卖席。凯悦天琴的开发商南京汉熙房产用这块地做抵押，向大行宫支行贷了980万元。贷款到期后，逾期近半年多次催贷无果，大行宫支行于是将该地块推上了拍卖席。
据知情人士表示，由于资金链断裂，开发商早已经无力回天。早在此前，汉熙房产就因为资金紧张，将已经建成的7幢住宅楼中的三幢，分别转让给三家不同的开发公司。凯悦天琴这一个项目，实际上有四个开发商在操作。
2004年9月份，政府明文规定开发商的自有资金比例必须超过30%；此后，房地产项目的银行贷款受严格限制，同时商业贷款利率上调。一位在南京操作的上海金融机构负责人告诉记者，房地产贷款受限之后，南京的一批开发商资金链接近断裂。随后房地产调控政策频出，益来房产、汉熙房产等一批开发商退出房地产市场。
业内观察
“接近成本卖楼”是正常市场行为
南京某研究机构副主任把开发商“接近成本卖楼”的做法看作一般的市场行为：
“这种事情接下来会越来越正常”。从2004年开始的一系列宏观调控使得整个地产业平均利润率下降，这样必定有部分企业日子难过，它们不得不积极寻找应对之策，反思过去的战略。
南京万唐置业董事长周斌在接受记者采访时表示：
房地产周期不可避免，日子好的时候大家都能生存，不好的时候，就有人被淘汰。南京农业大学不动产研究所的一位专家表示，实际上去年“国八条”出台后，南京已出现调整，市面也有一些企业通过各种各样的途径寻找出路，但效果并不明显。今年“国六条”、强征个税征税政策出台后，无疑加速了这一趋势。“强者恒强，弱者淘汰将是这一周期的明显特征。”该专家表示，这样一个周期将会延续至少两到三年，楼市在卖方市场转入买方市场背景下对产品质量、服务的要求会越来越高。
南京一家民间研究机构的负责人认为：“对于企业而言，开发商一定要适应环境变化。”市场变化是不可避免的，开发商在变化中一要主动适应；二要尽快找到自己的核心竞争力，不能再像以前一样靠市场火爆赚钱，而要靠自己的水平、自己的产品、自己的服务赚钱，进而树立自己的品牌。从长远看，南京及江苏的房地产仍有巨大的发展空间，重要的是开发商应研究如何能在别人倒下的时候也赚钱。
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楼市进入洗牌阶段开发商赚钱难 已有人退出市场
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