近期沪上二手房市场全观察 部分业主心态面面观

二手次新盘成交渐有起色 38％的客户表示“宏调”影响一般

伴随着市场的任何一丝变化，业主的心态也在不断地变化。那么近期大部分业主的心态又是如何的呢？

随着个税细节的逐渐出台，持续观望许久的交易双方，心态逐渐分化。在上海美联物业的问卷调查中发现：接近38％的客户表示“宏调”对其房产交易行为影响一般，如果有实质的需要，仍旧会入市交易。另有11％的客户认为宏调对其房产交易行为影响较小，更有8％的客户认为没有影响。对于宏调影响上海楼价走势的预计，29％的客户认为会略有下降，31％的客户认为基本持平，而认为上海楼价仍旧会上涨的客户与上海楼价将大跌20％以上的客户均为20％。

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对于“避税战”期间无法成功避税的有税房而言，挂售业主中有15％的业主明确表示采取封盘举措，退出市场。46％的有税房业主表示将把手中物业转售为租，暂时过渡。转嫁税收以及降价脱手的业主比例同样为16％。相对于前期大量客户观望的状态不同，现时表示继续观望的购房客户降至50％，其余29％的客户表示，只要价格达到自己心理价位，就会立即购买。

对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，现时阶段交易双方最大的阻碍并非是在税收款项的缴纳上，而是在于对于宏调政策的不明确。随着上海市场房地产宏观调控实施细则的逐步出台，市场大众对于政策有比较明确的认识之后，二手住宅市场活性应该就会开始恢复。毕竟住宅不同于一般的消费品，大众对于市场的刚性需求仍然有持续性的特点。

截至今日，上海个税已开征多日，相对于8·1大限之后的头两日，现时上海二手市场成交情况已渐有起色。美联物业市场研究部显示，由于现时政策细则并未全部出台，致使部分购房者仍旧选择驻足观望，一定量购买力受到抑制。特别是房龄五年内的次新房源，成交胶着情况较为明显。对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，由于大众对于政策的接受以及消化都需要一定时间。在政策实施细节明朗之前，市场观望气氛相对浓厚也属正常。相比“8·1”大限之前，现时上海二手市场上，业主心态已有很大的改善，超过6成的业主明确表示愿意维持原价出售物业。这就为之后交易回暖铺垫了良好的基础。

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●虹口杨浦挂牌价回复原值美联物业虹口杨浦区经理陆中伟介绍，现时虹口杨浦区域次新楼盘挂牌价格大多回复到原值，采用转嫁税收方法单方调高挂牌价格的现象逐渐减少。例如杨浦区内，上海大花园、新凤城以及现代星洲城等为代表的楼盘基本已经回到个税征收之前的价位。

●高档住宅价格逐渐稳定相对虹口、静安以及闸北等自住客较多的区域，现时徐汇、静安以及浦东等高档住宅集中区域，价格也逐渐稳定。美联物业静安枫景分行经理邱一斐介绍，随着宏调政策实施细则的逐步出台，现时区域内业主以及购房客户心态逐渐稳定。部分之前封盘不售的业主也重新挂牌出售。由此可以预计，随着业主以及购房者心态逐渐平稳。市场上住宅挂牌量的增长以及挂牌价格的稳定，相信最快在8月中下旬，市场交易情况将会有比较明显的好转。

买家不在乎税费

在购房的买家中，对于税费并不在乎。美联物业CHERRY介绍说，目前成交的主要是普通次新房，总价在100万左右，一般盈利数额在20万，所缴纳个税并不是很多。而近期浦东成交的买家多为境外人士，所购房产总价都高达几百万，而卖家多为投资者，购入时房价并不高，因此所缴税费也基本对其没有影响。

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