前几天一个做投资的朋友问我，说济南的大观园、经四路等老城区的城市面貌已经比较老了，比较陈旧了，还有发展的空间和投资价值吗？我的回答是，一个城市不管怎么发展，中心只有一个，城市的半径再扩展，圆心还是圆心，还有其不可替代的价值。

　　拿济南市来说，这几年的往外围的发展确实非常明显，有东拓、西进，北跨的规划也会很快出台。那么，老城区还有发展的空间吗？当然有，比如上海，城市变得再大，浦东新区再发展，可南京路永远是南京路，城隍庙永远是城隍庙，浦东的高楼大厦还是替代不了它们。北京发展到了五环、六环不要紧，西单还是西单，王府井也还是王府井。有人可能会拿城市空心化的理论来说事，说国外的大城市中心区发展到一定的程度要衰败，富人都往郊区跑，留下穷人住在中心区，城市空心化了。确实国外的某些城市在一定的历史阶段有这种现象。这是由于社会制度的不同、人口数量、生活习惯的不同等原因，加以土地的私有制、政府管理体制的不同造成的。中国和西方发达国家国情的重大区别就是人多地少。发达国家的城市空间非常辽阔，向外拓展的成本很低。由于耕地充足、农业人口很少，政府根本不计较在拓展空间上的局限和成本。而在中国呢，由于是人多地少，城市发展要由政府统筹，本着节能省财的原则进行城市开发建设。中国的城市政府不可能对中心城区的发展坐视不管。而且从生活成本的角度，老城区、中心城区有着丰富的商业、服务、教育等资源，这些优势，新城区是十年八年内也不能够建成和完善的。因此，中国的大城市，中心城区绝对不会空心化、衰败化，这是和国外不同的地方。

　　济南的老城区不但不会衰落下去，而且从房地产的角度看，它的价值还被严重的低估了。大观园等中心城区的地位是不会改变的。举个例子，工商银行、农业银行、华夏银行等金融机构的省级分行总部都在这一地区，这不是说搬就能搬走的。还有交通银行、商业银行等也是如此。银行对不动产价值的估算是最准确、最清楚的，他们为什么不到新的开发区？原因就是看中了老城区的资源价值。因此说到一个地区的商业价值时，不要光就考虑商品买卖、零售业，要考虑综合的商业价值，要考虑到金融业、餐饮娱乐业、旅游业等，甚至要考虑到教育资源，风景、名胜古迹等。就如大观园地区，不仅有几大银行的省级分行在这里，还有东方大厦、丽天大酒店、润华酒店等星级酒店，还有经五路小学、纬二路小学等知名的教育机构，还有百年商埠的历史和文化底蕴等等，这些都会提升这一地区的综合价值。在这样的地区，各行各业都有好的发展，而各个行业发展是良性促进的。因为有了好的星级酒店，所以外地人到济南住到这里，进而需要餐饮、娱乐消费，需要购物。同样，因为有许多新建的写字楼，会有很多公司办公，许多人因此需要在这里购买住宅，他们的孩子需要在这里上学。所以各个业态都很发达，都比新城区完善，这才是老城区不可替代的深层原因。

　　熟悉房地产业的人可能都知道，上海的新天地一带，原来的时候都是旧房子。新天地只不过是把一些旧房子改造了以后重新投入使用，现在的新天地的地价和房价，跟以前发生翻天覆地的变化。这个变化的一个原因是投入了资金，另一个就是它处在老城区地带，交通便利、配套资源丰富，人们还是愿意到这样的中心地带去消费。最近，政府有关部门宣布要投入巨额资金改造大观园区域，还有大明湖的改造等，一旦实现，这些地段的不可替代性就会显现出来，曾经被低估价值就会体现，房产、土地等都会有一个爆发性升值的机会——因为中心是不可替代的！

（山东普利房地产经纪有限公司总经理 栾梓坤）