本报讯 小陆家嘴CBD（中心商务区）以外的浦东甲级写字楼生逢其时。8月11日，在由由国际广场推介会上，香港著名房地产专业咨询机构戴德梁行上海有限公司执行董事、总经理张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)正如此预判。
大势：
大河水涨小河满
张国正作出如此判断的依据有二：其一，小陆家嘴CBD的容量无法满足浦东金融和现代服务业发展对写字楼的需求，中心商务区持续走高的租金会使部分企业转租更便宜的二线写字楼；其二，新建二线甲级写字楼的高品质更符合目前企业的需求，不断提高的周边环境也足以吸引客户入驻。
根据WTO协定，今年国内市场将对外资银行全面开放，而外资银行要进入中国必须入驻陆家嘴金融贸易区。张国正分析，大量银行入驻后，一大批服务于外资银行的专业服务机构，如律师事务所、会计事务所、审计事务所等也将随之而来，进一步带动对小陆家嘴CBD甲级写字楼的需求。
据介绍，上海甲级写字楼现有总量只有360多万平方米，远低于亚太金融中心香港和新加坡分别拥有600多万平方米的水平。由于连年供不应求，陆家嘴写字楼空置率连续走低，已降至5—7%，租金则不断上升，最高的已突破每天每平方米8元人民币的高位。
中心商务区域甲级写字楼的供不应求和高租金必然使一些租不到足够面积或只能承受更低租金的企业到“二线”商务区寻找合适的办公场地。同时新建的甲级写字楼在设计方面也更符合企业的需求。
未建成却已预租出1.2万平方米的由由国际广场甲级写字楼印证了张国正的分析。该写字楼高23层，位于浦东南路、浦建路口，靠近南浦大桥和2条轨道线，紧邻世博园。其每天每平方米4.86元人民币租金水平要比小陆家嘴区域低30—40%。每层2000平方米的规模正符合目前地区总部对单层楼面大小的需要。
据投资建设方由由集团介绍，意向入驻该写字楼的客户主要是浦东大力发展的设计、咨询类现代服务业企业，以及世界500强中制造类企业的地区总部。
据悉，类似由由国际广场写字楼这样的“二线”甲级写字楼在浦东还有10余个项目在建，如希望大厦、葛洲坝大厦、永达大厦等，它们主要分布在陆家嘴功能区域的竹园商贸区、花木社区、塘桥社区。此外，还有一批甲级写字楼正在规划之中，11日的推介会上，塘桥社区负责人表示，浦东南路峨山路一商业中心和一处沿江商住大楼即将兴建。
局部：
综合业态更具成长性
由由国际广场除了甲级写字楼，还包括写字楼的5层裙房（将引进一家中高档百货）、一家五星级酒店和一幢豪华酒店公寓。由由集团副总裁徐伯昌表示，不把所有土地都用于建造写字楼而是设置成综合业态，主要考虑到有利于吸引更多企业入驻写字楼，同时留住写字楼所带来的消费需求，使整个商业项目更具成长潜力。
徐伯昌介绍，建造前的调研发现，入驻甲级写字楼的企业对周边商业配套要求较高：需要有高星级宾馆满足临时来沪洽谈生意伙伴的住宿，高级酒店公寓方便高层人员中短期居住，还要有餐饮休闲娱乐场所丰富业余生活。此外，该广场靠近世博园，世博建设将带来一批高星级酒店客户。
虽然不可能也没必要为每幢写字楼建造那么多配套项目，但在写字楼内提供一些配套，特别是商业配套将有助于写字楼的销售。戴德梁行有关人士评价道。
