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在目前关于住房市场的讨论中，恐怕没有人反对政府介入住房市场，但政府介入的合理边界在哪儿？这个问题不搞清楚，许多更具体的问题也是白扯。
我看政府介入住房市场的必要性有三点：第一，要处理好住房市场中的效率与平等(注意：不是“公正”)的关系，确定一个确保平等的“底线”。第二，鉴于住房市场形势与国民经济周期密切相关，政府为了“熨平”经济周期，可以对住房的供给或需求进行调节。第三，为了节约土地资源，政府可以设定居民住房的平均水平，同时对最高住房水平给予一种“软”限制。从这三个原则出发制定政策时，也要有技术性的考虑，否则，政府行动的结果很可能适得其反。
在租房还是买房的问题上，就体现了上面几个原则的运用。前不久，国土资源部有官员说，我国现在城市住房产权自有率是82%左右，作为发展中国家，正常情况下大约有30%的人群可以买房，70%都应该是租房群体。这个话大体来说是对的，但要弄清楚租房与买房的关系，还需要具体分析。
我国房子的自有产权率看起来高，但这可能是从房子的产权性质出发得到的统计数据，实际上，这些房子的所有者可能占全国城市总家庭户数的比重远低于82%，就是说，可能是少数城市家庭拥有了城市82%的房子，这些房子的一部分还可能被租给了没有房子的家庭。这样来说，我国租房和买房的比例不见得就很不合理。当然，真实数据还要通过调查来确认。
租房子的家庭应该是两部分。一部分是经济情况好但出于某些考虑暂时不准备买房的家庭，另一部分则是实在买不起房子的家庭。政府出于“平等”的考虑，应该帮助那些买不起房子的家庭。这里有两个技术性问题：第一，这种房子不能大，例如，人均不能超过20平方米。如果房子太大，不该获得帮助的家庭就会钻空子，穷人就难获得帮助了，或者政府的负担就重了。北京某“经济适用房”小区有200多平方米一套大小的房子，还有复式住宅。卖这种房子的时候，政府方面说是瞄准“中低收入家庭”，这就有问题。按一般的说法，中低收入家庭应该占家庭总数的60%以上，政府给自己的包袱就太大了，“公平”的目标也不能实现了。在北京一些经济适用房小区，经济困难的家庭事实上无力买房，因为房子实在太大了。第二，也不一定由政府建造房子给穷人租住。政府可以在特定范围给仅仅租用一套小面积房子的家庭发放租房补助。可以找到技术性的措施防止富人享受这种补助。政府帮助的家庭，也不能太多，最多也不能超过家庭总数的20%，其中直接给现金的家庭还要更少。具体数目还要考虑城市财政的承受能力。
政府为了“熨平”经济周期，当然可以对住房的供给或需求进行调节，但这种调节应十分慎重。最近，有的城市开始对房地产市场出台限价措施，我以为不好。房地产的公共性仅仅体现在少数穷人的“安居”上，对于多数家庭的购房，还应当被看作私人消费，不应随便干预。当使用税收手段时，主要应立足于处理平等与效率的关系，而对总量的调节应尽可能少使用税收办法，因为购买100平方米左右的房子，需求价格弹性是比较小的。最近，政府对二手房交易征收了所得税，可能有逆向调节的作用，因为一些穷人有可能买不起新房子而买旧房子。征收了所得税虽然让出售者交税，但因为减少了供应，价格会提高，穷人也成了交税者。如果想降低房子的总价格水平，可以在增加土地供应方面做些文章，因为我们的地价占了房子价格很大一块。为了抑制投机，征收财产税的效果要好得多。投机者买了多套房，交财产税就多了；如果是累进税，交得会更多。抑制住房价格上升还有一个办法，就是学者秋风先生讲过的鼓励市民合作建房。按一般道理，非专业人员的合作建房会有比较高的成本，不如买房划算，但在我们国家，鼓励一般市民合作建房造成对房地产公司的竞争压力，减少房地产暴利，有利于降低房价。
关于节约土地的原则，是出于对中国现实的考虑。如果放纵有钱人大建豪宅，圈地建庄园，社会上就不免兴起攀比之风。我在台湾访问过一个家庭，主人是一位退役军官。这位先生向我们介绍自己的140平方米左右的房子，甚是得意，因为这样面积的房子在台北不是一般人能买得起的。我感觉到北京居民似乎不会有这样的心态，因为北京的别墅以及北京周边的别墅实在太多了，人们的不满足感太容易滋生了。解决这个问题的办法就是征收财产税，而且要有一定的累进税性质，使得居住豪宅的居民向社会做更多贡献。
要做好这方面的工作，也有一些技术性的问题，但不难解决。例如，要有中立的财产评估机构，如果因为财产定价发生了纠纷，法院采信评估机构的意见应该成为某种惯例。再例如，一个普通家庭住在闹市区，房子增值很大，要交纳的税也随之增加，但这个家庭交不起税，怎么办？按一些国家的做法，税可以暂时不交或少交，等到这个房子要遗赠给后代时，政府可以一次性扣回税款。我以为，财产税制度应该尽快制定出台，否则，政府介入房产市场时左右为难的尴尬总是避免不了的。
在多数情况下，住房还应该是经济学上讲的“私人物品”，政府应该尽可能不要去干预住房的交易。政府方面在干预房地产市场时需要设置底线，例如在目标上，可以有价格增长的“高线”与价格下跌的底线，可以有帮助穷人的数量上的底线，也可以有土地占用规模控制的“红线”。在这些“线”以外的范围，还是应该让市场发挥作用。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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评论：调控房地产 政府如何帮忙而不添乱
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