信一天：北京二手高档房未来前景扑朔迷离

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月14日16:19 信一天   

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今年上半年国家出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》指出：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。《意见》还明确了新建住房结构比例，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

“信一天”市场分析人士认为：通过《意见》可以看出目前国家开始限制高档房建设，比如以前开发商可能主要是以高端住宅建设为主，而目前国家的导向已经转向普通住宅。国家的政策对开发商的投资和决策将会有很大影响，从而也会不同程度上限制了高档房住宅开发和建设，此举能够更好的缓解北京房地产市场中供需比例严重失衡问题，同时北京整体房价上涨速度也将会有可能得以放缓。

从目前北京整个二手高档房市场看：由于前几年的发展，二手高档房供大于求局面已经显现。虽然近年来二手高档房的需求也在增长,但是这样的增长仍然没有与真实市场潜力相匹配，再加上今年一系列政策的出台，营业税从2年延长了5年、北京市工商局发出的“住宅禁商令”、加上前不久北京市建委向各开发企业下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定境外人士在境内购自住商品房“暂定只能购买一套”、还有个税全面征收。多方面政策影响直接导致高档房的需求量逐渐减少，二手高档房的发展也将扑朔迷离。

据“信一天”统计资料显示：北京二手高档房自政策执行以来，二手高档房成交量开始明显的大幅度下降，相比去年同期下降了35%。目前北京二手高档房建成年代主要在2002-2004年之间，80%房子属于涉税范围之内，二手高档房成交量占总的二手房成交量的1/8，购买二手高档房的人基本属于完成了一次置业升级后的群体,多数投资人都愿意选择将所购买二手高档房用来出租。一般情况下，高档二手房的投资回报率约在6%-8%左右，资金回收周期约为12至16年。但是由于今年一系列政策的影响,也使一些投资者损失很大，房子也将面临难以出租的窘境。

据“信一天”统计资料显示：目前二手高档房的主要集中区域，CBD是最为密集的区域，占到北京市的40%左右，该地区70％为甲级写字楼，30％为外销公寓。依次为中关村地区占到25%、金融街地区18%、朝外商圈10%、燕莎商圈7%。从几个区域比较来看：目前CBD地区投资回报率最高，可以获得10%以上的高额利润。由于该地区需求相对强烈，也是受政策影响最小的地区。从价格上看，目前二手高档房比一手高档房还是具有一定的价格优势，同时小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平上都会比新开盘入住的一手房项目更具有优势。例如：目前在ＣＢＤ地区二手高档房一般10000元至15000元／平方米左右、一手高档房15000元-20000元/平方米左右；中关村二手高档房一般在9000元至12000元／平方米左右、一手高档房10000元-15000元/平方米左右； 亚运村二手高档房一般在8000至9000元／平方米左右、一手高档房10000元-12000元/平方米左右。

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责任编辑/bj_ershoufang

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