新政出台两月 天津大户型未见房荒和涨价

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月14日11:32 每日新报  吴江  

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撼动整个中国房地产界的“90—70政策”，引发了各种各样的市场猜想，在坊间流传最广、受认可程度最高的是“大户型涨价论”。这一观点认为：大户型限量供应的政策一旦执行，必然导致此类产品严重稀缺甚至“房荒”，从而引起价格上涨。

前一阶段各地媒体消息显示，大户型涨价现象的确存在，只是在不同地区、不同楼盘，涨价的幅度和规模不尽相同。比如在各类户型原本供应均衡的地区，大户型涨价现象较明显；在一些不急于赶进度的楼盘，“涨价惜售”的行为更显猖獗。

然而在本市，记者走访多个楼盘后发现，大户型尚未出现房荒和大规模涨价现象，波澜不惊依旧是当前大户型市场的主基调。

市场反应平淡在红桥区宝翠花都项目，超过120平方米的三居户型占到一期供应总量的一半多。据项目经理陈先生介绍，7、8两月的销售速度比以往稍快，但很难分辨这种影响是来源于新政还是客户积累。至于价格，陈经理介绍说，项目每个月都会有阶段性调价，但这是在任何时期、任何项目惯常的做法，并非受大户型限制政策所左右。

津南区金地格林世界项目情况也类似。对于比例超过30%的120平方米以上户型，策划部吴鹏告诉记者，近期并没有特意加高价格，大户型的销售速度也和从前差不多。

在西青区假日风景项目，不仅没有出现大户型抢购潮，反而中小面积的房屋已经卖到所剩无几。即使在价格平稳的情况下，大户型的疲惫之态与两个月前相比，仍没有多大分别。主管经理王瀛分析认为，需求方对该限制政策不太“感冒”，说明天津楼市刚性需求仍占主流。

政策刺激非长久计这样的市场状况令人怀疑：大户型真的出现“房荒”了吗？真的有必要“囤积涨价”了吗？持反对意见的业内人士告诉记者：对某些开发商来说，新政几乎成了滞销大户型的一根“救命稻草”。

资深策划人苏步超认为：目前市场上大户型的存量足够消化一阵子，其在当前不会成为稀缺资源，激烈的竞争仍将持续，某些地产商的“大户型房荒论”纯属无稽之谈。同时另一方面，二手房税收新政也将对大户型市场产生不利。“两税”的征收，将会抑制二手楼市的交易量和活跃程度，很多有着改善居住愿望的消费者，不得不把“换房搬家”所需付出的新增成本———旧房出售后的数万元个税———计算在内。这一不利因素将影响居民更换住房的积极性，从而使房产的社会流动性降低，最终使位列消费终端的大户型产品销售不畅。

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中原地产研究员余洪涛也分析说：新政对大户型市场的刺激效应有限，因为新政同时也对人们的消费心理产生巨大影响。从目前来看，国家政策对高档房市场主要采用压制措施，这一市场的政策风险不能不防。而且，短期未来中小户型的大量普及会分流一部分大户型客户。有些“非必要”型的大户型购房者，可能会推迟购买时间，等待更适合自己的小户型出现。总之，如果销售商仅仅借新政打出一些“大户型稀缺”的概念牌，手法还是过于俗套。

需求才是硬道理有人以为，大户型市场短期反应平淡，与前一阶段供应失衡有关。但据中原地产对本市今年一季度新增普通住宅供应的统计，单套面积低于120平方米的房屋，占到供应面积总量的62.8%，如果核算套数比例，这一数字将会更高。这说明，人们早些时候对大户型供应超量的程度的判断，似乎显得有些过重。

其实，需要大户型还是小户型，每位购房者心中都会有一杆秤。前不久本报刊登了内容为“购房不要盲目贪大”的报道，文中劝导消费者要理性购房，不要陷入“面子型消费”误区。随后有读者表示：“面子型消费”并非主流趋势，而只是个别现象；买房是大是小，还是要看实际需求和经济承受力；大面积有大面积的优点，小户型有小户型的好处，量力而行、择善而居———才是应有的消费心态。

一位打算购买120平方米三室户型的王女士给记者算了一笔账：“一套120平方米的三居室比一套90平方米的两居室到底贵多少？以市区单价6500元的房为例，两套房子的价差是16万元左右。而实际上则不然。一是小户型的单价要比大户型高一些，这样计算价差在12万元左右；二是若以首付三成为例，摊在首付里的价差仅有4万元，以20年贷款为期，月供仅相差600元。相比之下，我宁愿买一套功能更全、更舒适的三居室。如果不想有太大压力，又想一次到位购置三居室的话，可以选择位置稍远、单价稍低的楼盘。”可见，只有真实的需求，才是打开大户型市场销路的关键。

易居房地产研究院有分析说：随着新政的实施，小户型供应将成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制，消费者的居住观念将更为理性；今后，改善型需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。看来，仅靠“大”来开辟大户型市场的旧路子，已不再适应新时期的竞争。

然而抛开这些，我们仍不能忽视政策对大户型的直接利好。毕竟，房地产行业已经开始围绕新政确立新的游戏规则，如果政策能严格执行，就必定能造成大户型的短缺和投资价值突显。

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责任编辑/tj008

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