21世纪不动产观点：新“个税”执行引发三方焦虑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月14日17:42 搜房   

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* 随着国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的出台，标志着二手房市场冷静期的到来。

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*《通知》的出台是希望通过对二手房市场的调控抑制投资需求，进而平抑新房价格。

* 对于普通消费者而言，在新计税方式下亲自操作房产转让的复杂性加大

7月26日，随着国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的出台，自8月1日起消费者在房产转让过程中的个税缴纳无法回避，标志着二手房市场冷静期的到来。
21世纪不动产的专家表示，《通知》的出台标志着房产经纪泥沙俱下的时代已经过去，市场正在逐步冷静，要想在微利市场中求生存就必须提高中介服务的服务质量与服务技能。这对于促进房地产经纪行业的成熟发展非常有利。而那些急功近利的中、小中介公司将会被逐渐淘汰，市场环境在“冷静”过后将有新一轮净化。

政府：谨慎对待强征个税

21世纪不动产分析认为，各地政府对于《通知》比较谨慎，目前大部分地区的各税政收细则尚未出台，但从已经出台的部分地区的细则来看，在严格执行《通知》中个税计算公式（个人所得税金额＝（实际售价—房产原值—各项交易税费）×20％）的同时，各地细则的制定还是较为宽松，其中对于消费者较为关注的无法确定原值的房产的征税标准，各地细则均采取了《通知》中规定范围的下限（即按房产转让收入的1%确定），这可能是各地政府考虑到前期个税征收时的市场过激反应，出于维护二手房市场的健康发展的考虑，因此不希望进一步刺激二手房市场。

市场：二手房引导新房价格

目前二手房交易价格对新房定价的影响越来越大。更多新房在确定房价时不仅要考虑周边新房的房价，还要考虑周边二手房的房价。例如：北京棕榈泉二手房的成交价在1.6万-1.7万元，周边的品质差不多的项目定价时就不敢高出太多。
而《通知》的出台也是国家希望通过对二手房市场的调控来抑制投资需求，从而来平抑新房的价格。由于目前二手房市场的建设正在逐步完善，与一手市场形成的梯次消费结构还很脆弱，如果增加二手房的交易成本，势必会对其发展产生影响。二手房交易成本的上扬，直接后果是交易量的大幅下滑；间接后果是新房价格参照二手房价格上扬。最终可能会使二手房市场失去对一手房市场房价的调节作用，甚至形成一、二手房市场房价间的攀长格局。
另外21世纪不动产分析认为，适量投资客对于一个正常的房地产市场是必须的。北京高档房的租金回报近年来已经从8%下滑到4%。如果投资客大量减少，房租将出现上涨。过分打压二手房市场中的投资行为，则市场中正常的租赁需求无法满足，租赁市场供求将会失衡，并不可取。

消费者：个税计算复杂、交易陷阱增多

21世纪不动产分析认为，《通知》的出台一方面明确了个税的计算公式以及减免税的具体政策，增加了个税执行的可操作性，但另一方面，对于消费者而言无疑增加了买卖房屋的复杂性，使得交易操作显得更加扑朔迷离。

据21世纪不动产统计目前消费者购房时需要缴纳的各种税金共计4种（契税、营业税、印花税、个税），且各种征税基准与税率不同；各种交易费用多于3种（装修费、贷款利率、公证费等），且费用计算方式也各异。此外，加上这次新出台的个税的计算办法牵扯到大部分税金与交易费用，虽然计算公式明确，但计算过程复杂，即使是专业人士，也需要对个税政策有充分的理解。还有政策中的各种优惠条款，稍有遗漏就会给买卖双方带来不应有的损失。显然对于普通的消费者来说，亲自操作房产转让的全过程难度将大大加大。
正是由于个税在实际操作中的复杂，容易使不法中介利用买卖双方对政策的不了解，设置交易陷阱，通过损害交易双方的利益从中获利。因此，21世纪不动产专家提醒消费者，从维护自身的利益出发，选择信誉好的正规中介是消费者减轻交易负担，规避交易风险的有效途径。

21世纪不动产分析认为，《通知》的出台表现出政府调控房价、打击投机市场的决心，但调控的最终效果一要看各地出台的细则，二是短期内会造成二手市场的重大动荡，行业的再次洗牌，长期看则会促进品牌服务机构的发展。

 

责任编辑/bj_ershoufang

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