北京写字楼十年 风起云涌的“整栋销售”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月14日11:23 安家  王文芳  

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大型中资企业机构与海外资金在选择物业时，基本上都是锁定位置好、档次高、升值潜力大的物业。核心地段的高品质写字楼，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为整栋交易的焦点。

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海外资金的区域选择

海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。

这些区域的项目投资回报率高，而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年，CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租，租金报价在每月40美元/平米以上，成交价也在每月35美元/平米以上，达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长，入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸，美林正大签约中国红街等等案例说明，境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。

与此相反，对三大传统商务区之一的中关村，海外资金似乎并不感兴趣。

到目前为止，没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻，但也只是设点，使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量，导致目前市场仍处在消化期间，租金价格增幅缓慢；再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素，使得海外资金并不看好中关村。可以预测，即使在现有存量完全消化之后，中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。

国际投资机构的政策忧虑症

CBD与金融街区域，未来的写字楼供应量不会少。

为了更清晰地讨论，有必要将“整售”更进一步细分--将整层销售与整栋销售稍作区别--尽管两者没有绝对的界限。

下文中提到的整栋购买，是指买下整栋楼、或者买下这栋楼的绝大部分并能够取得该楼的冠名权的情况。

06年，“整售”来势汹汹

2005年写字楼整售的案例为数不多。但数量已经相当可观。我们掌握的数据是，2005年全年北京新增的供应量是200多万平方米，成交约130万平米，但是，其中80万平米是整栋或者整层出售。

2006年，整售的势头在年初就来势汹汹，因为业内媒体已经有了太多的渲染，记者就不再一一赘言。但是，业内很少报道但读者不得不知的写字楼情况是：几乎所有的写字楼开发商都摆好了整售的架势，尽管不同的区域情况各有差异，但在绝大多数地区，写字楼整售已经远远地将散售抛在了身后。

附图：1996－2006年写字楼部分大单成交一览表（红色为2006年新增案例）

楼盘区域：西城区

客户名称   认购楼盘   认购面积（平方米）

中国进出口银行 金运大厦  15000

中国农业发展银行 月坛大厦  65000

交通银行  通泰大厦  20000

中国证监会  金龙大厦    10000

中国电信移动  博瑞祺大厦    15000

中国船舶总公司  方圆大厦     30000

中国工商银行北京分行 天银大厦主楼  10000

华能集团  天银大厦    10000

招商银行  国际金融中心  10000

中信实业银行 投资广场   10000

国际投资公司 国宾花园   20000

中国银行北京分行  国宾花园  10000

中国电信  新龙大厦  15000

中国贸促会  远洋大厦  10000

中国联通    太运大厦  40000

北京证券 车公庄综合楼  10000

国家开发银行北京分行 远洋大厦  10000

中国泰康人寿保险公司 国际金融中心  20000

中国电信  国际金融中心     20000

中国印钞造币总公司  凯旋大厦    20000

华泰保险  国际企业大厦    15000

国家外汇管理局  平安大厦   10000

神华集团  北二环综合楼   20000

国家粮食储备局  凯旋大厦    20000

中国银河证券  国际企业大厦  35000

中国移动  金融街 C区     50000

中国电信  金融街 C区   50000

深发展  远洋大厦   10000

中央大型企业工作委员会 金融大厦   40000

中国民生银行 西单商业回迁楼   50000

中国证监会 富凯大厦  50000

三峡集团  富凯大厦   20000

中国电力公司 国际投资大厦  40000

中国石油天然气 国际投资大厦   25000

中国网通 金融街中证大厦  147000

中国银监会 鑫茂大厦 54000

中国出口信用保险公司 金阳大厦 28000

中国电力投资集团公司 盈创大厦 50000

中国电信 盈创大厦 50000

中国再保险公司 北京国际金融中心 60000

中国人寿保险集团 鑫茂大厦 67000

Excel Partners Ltd. 金融街F2 1(A)座房产选择权

中国商业银行 国际金融城 67000

中国人寿保险集团 国际金融城 91477

摩根大通 英蓝国际中心 10000（租用）

美国高盛 英蓝国际中心 10000（租用）

中国建设银行总行 长安兴融中心 60000

华为 新盛大厦 40000

瑞士联合银行 英蓝国际中心 10000（租用）

楼盘区域：海淀区

建设银行长安支行 翠微大厦  15000

农业银行国际业务部  金玉大厦  30000

人民银行总行  华融大厦  30000

中央电视台  京门大厦   10000

福尼特集团公司 福尼特大厦   40000

人民教育出版社 韦伯时代大厦  43000

搜狐公司 威新国际大厦 12000（租用

新 浪网 理想国际大厦 10000（租用）

新东方教育集团 中关村金融中心B座 25000

中钢集团 中关村金融中心A/C座 80000

中国机械装备集团公司 中国电子大厦 40000

中物理想集团 中国电子大厦 40000

山东火炬房地产 科技大厦 39000

赛尔网络有限公司 科技大厦 39000

长城电脑集团 世纪科贸大厦 40000

中国电力投资公司 辉煌时代大厦 15000

安联投资有限公司 首创置业某项目 50000

中国铝业 皇冠大厦 60000

首钢集团 皇冠大厦 40000

浙大网新 北京国际 12000

中国移动 海兴大厦 28000

中油国际 名人广场 24000

佳龙投资集团有限公司 中国电子大厦 60000

楼盘区域：东城区

中国道路桥梁总公司 安外地坛综合楼   10000

中信实业银行  富华大厦    10000

江苏驻京办事处  江苏大厦   15000

北京无线电通信局 芍药居综合楼   10000

北京城市合作银行 爱地大厦    10000

国家体改委  和平里综合楼  12000

中国海洋石油  京盛大厦   50000

华诚集团  华诚大厦   30000

工商银行  安外综合楼     10000

国家老龄委  安外综合楼     10000

中国石油天然气总公司 洲际大厦 28000

中国丝绸  汇置通大厦   20000

Tom.com 东方广场   10000（租用）

信达资产管理公司  东环广场   11000

摩托罗拉公司  东方广场 10000

中国煤炭工业进出口总公司 中煤大厦    10000

思科  东方广场     15000（租用）

全国工商联 华普联邦大厦  20000

中国农业银行 华丽大厦  10000

中国进出口银行 牡丹公寓写字楼  30000

浦东发展银行  平安发展大厦  10000

瑞海物业（外商独资） 光彩国际中心 38000

亚洲国际金融投资 华普中心 130000

楼盘区域：朝阳区

中国民航总局  金瑞大厦  67000

韩国三星 航华科贸中心   10000

摩托罗拉公司  航华科贸中心      20000

惠普公司  航华科贸中心   20000

大连信用社   四方大厦  18000

恒江集团  亚飞大厦  15000

日本光耀集团  祥业大厦   30000

诺基亚  盈科中心   20000

江苏德玛集团  华麟大厦  61000

浙江驻京办事处   深房大厦   35000

北京青年报  建宏大厦   20000

朗讯科技  现代盛世大厦   23000

美国汉斯 现代盛世大厦  60000

普华永道 北京财富中心A座 19000（租用）

新加坡凯德置地 中环世贸中心 106000

中国人民财产保险 银泰中心 60000

摩根士丹利 富力城双子座 30000

扬子基金 远洋新干线 30000

汇富金融集团 远洋新干线 30000

北京城乡贸易 中宇大厦 15000

蒙牛 非中心 5000

日本Replus 华贸中心 124000

美林正大 中国红街 38000

高盛 京汇大厦 35000

宝马 嘉程广场 13000（租用）

凤凰卫视&裕汇集团 瑞城中心 97000

楼盘区域：宣武区

中国邮电工业总公司 大成广场   12000

楼盘区域：丰台区

新华人寿保险公司 莲花池综合楼      38000

同为“整栋销售”，类型也有别：

根据记者的调查，在名目繁多的整栋销售中，大致可以分为四类：

一、总部基地、总部国际中心、BDA企业大道，他们各自均有数百栋面积在一万平米以下的独栋；

二、硅谷亮城、总部大厦，分别特意为企业总部量身定做了15栋、3栋写字楼。

这些项目是企业独栋的集群，所有的产品都是整栋出售。

三、除开这两类，06年出现了一批新项目，特点是部分产品寻求整栋销售。例如，

财源国际中心：4栋楼， AB栋持有，CD栋整栋出售。

万通中心：D栋独立办公楼，专享独立冠名权。

金域中心：ABC三栋楼，A座与C座整栋出售，其中，A座面积2.7万平米，针对大型国企；C座面积大一些，约3.6万平米，客户定位在海外投资基金、财团或者大型跨国企业。

第五广场：ABC三栋楼，其中面积约3.5万平米的C座整栋销售。

主语城：一共5栋写字楼，1，2，3，4，6号楼，除开4号楼是整层销售，其他的4座整栋销售。

紫金数码：ABC三栋写字楼，其中9000平米的A栋整栋出售。

四、金融街的大部分新项目。之所以单列出来说明，是因为它的特点在于：大体量高标准的单体建筑，整栋出售，并且很少对外推广。如英蓝国际、新盛，以及金融街控股开发的未定案名的项目（位于F1、F2地块，F2地块的项目近期已被美国基金excel整购）。

通过对新项目的调查，我们可以得出这样一个结论：“整售”大浪来袭是06年北京写字楼市场的主要变化，而其中最核心的变化在于“整栋销售”的悄然兴起。

如何看待“整栋销售”风？

公平地说，整栋销售有很多好处：比如，相同设计、相同品质的产品，如果整栋出售，则有利于项目整体形象的打造，也有利于区域地段品质的提升。其次，整栋销售虽然可能比市场散售的价格要低，但是资金可以快速回笼；再次，整售团队经营成本低，可以节约推广、工作人员佣金等开支。因此，目前整栋销售策略在开发商中很受追捧。

当然，在市场上的大部分项目都谋求整栋销售的局面之下，难免鱼龙混杂，有一些企业目标客户定位不准，采取整售策略并不成功，销售过程中可能需要调整策略。正因如此，少数实力雄厚、品质优良、定位准确的项目的优势便很快显现出来，这对它们在竞争中胜出是有帮助的。

归根结底，“整栋销售”之风源自市场需求。“整栋销售肯定是有依据的--有客观的需求。这种市场需求又分为两大部份：一部分是企业或者投资者需要整栋购买，还有一部分是媒体、开发商来引导它们产生这种需求。”财源国际的营销副总奚力源说。

专家：整栋购买需求强劲

业内人士分析，从当前直至2008年甚至更晚，北京市场的写字楼市场的独栋写字楼有着非常强劲的需求。理由是政府对土地调控的力度加大，土地稀缺性显现；境外投资机构进入北京；国企机构改革加速进行；总部基地马太效应逐步体现等。

这些分析严谨务实，从理论上对整栋需求的增加进行了充分的论证。

在他们的研究基础上，我们将进一步调查：当前写字楼整栋销售的市场实际需求到底有多大。

责任编辑/bjxzl01

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