自7月18日，二手房交易须征个税的有关政策再次明确后，8月以来北京市陆续出台了一系列操作细则，其中对于已购公房的原值计算更是首次进行了明确。据北京市地方税务局下发的二手房缴纳个税补充通知(京地税个［2006］348号)规定，个人出售已购公有住房，确定房屋原值时，按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。

　　每建筑平方米4000元

　　“纳税人出售已购公房在计算个税时，可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及其他合理费用，再乘以20％税率，就是应缴税款。”北京市地税局有关负责人表示，对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，可免征个税。

　　以一套80平方米的公房为例，以每平方米4000元计算，房屋原值应为32万元。如果转让价格为50万元，装修及税金等合理费用为5万元的话，则要缴纳(50万－32万－5万)×20％＝2.6万元的个税。

　　不过，一些房地产中介公司表示，如果纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，可以采取核定征税。核定征收率暂按1％执行。“这也就是说，只要你不提供有关凭证，就可以按转让价格的1％缴税，卖50万的房子，个税只用缴5千元。”

　　购房时间遵循“孰先”原则

　　纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。而如果有合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

　　业内人士表示，购房时间的认定，最主要的影响就是营业税与最低计税价格的计算。因为有关政策规定，所购房屋在5年以内出售的，将被征缴5.5％的营业税；而对于用作再上市房屋交易价格最低计税值的最低计税价格而言，作为一项修正系数的购房时间，将直接影响最终数值。

对象	种费种类		金额(元)
买 方	1、印花税:房产总价的0.05%		0.05% B
	2、契税:房产总价的1.5%		1.5% B
	3、土地出让金:当年成本价(现为1560元/平方米来计算)×1% ×产权证上建筑面积，即1560×1% C		1560×1% C
	4、产权证贴花		5
税费种类	计算方式		计算公式
印花税	房产总价的0.05%		0.05% B
营业税	房产总价的5.5%		5.5% B
个人所得税	个人所得税应纳税所得额=现成交价格-(4000×建筑面积)-合理费用	转让收入	B
		房屋原值=4000×建筑面积	4000C
		转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税	0.05% B+5.5% B
表格说明	房产在5年以内:假设成交价格B元；建筑面积C平方米，装修费用D(有发票)；房产在5年以外，免营业税。