不甘贷款难 开发商谋划"左手换右手"变相融资

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月14日08:24 上海证券报   

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对于房地产开发商而言，银行信贷门槛抬高，“一手抓土地、一手抓现金”的如意算盘已不可行。“现在的问题是，既不甘心放弃土地资源，却又没有资金来源支撑，如何弄到钱是开发商的关键问题。”一家开发企业的负责人表示无可奈何。

一时间，各种各样的资金筹措方式变相出台。其中，开发商注册临时企业购买自身物业，申请机构贷款获取资金，“左手转换至右手”的融资把戏应运而生。

关键是调顺“一口气”

“手里的项目卖得很慢，在现在这种气氛影响下，根本达不到指标要求。而另一个项目的土地出让金这时候又开始催款了，想靠在售项目的回笼资金来缴纳出让金，根本就是杯水车薪。”一家同时拥有多个项目在售的开发商告诉记者。

对于这位开发商而言，新土地资源未来利润的可预见性显而易见，及时交清土地出让金并使之归入囊中可谓迫在眉睫。但放在眼前的严峻问题就是，如何把这“一口气”调整顺当。“只要土地四证办全了，从银行取得开发贷款并不是太困难的事情；可是在四证齐全之前，融资方式的缺乏使得资金就是难以到位。”为筹钱伤透脑筋的开发商坦言。

银行严控地产开发贷款

2004年9月，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》。除了规定开发贷款自有资金比例应达到35%以上，且项目四证齐全之外，同时要求严格贷款项目审批机制，对贷款企业的股东构成、资质信用、近三年的经营管理和财务状况，甚至与关联企业的业务往来都要进行深入调查审核，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。

“我们银行的机构贷款早就集中到分行手里了，各家支行都是‘零权限’。尤其是对于房地产企业的开发贷款，控制得很紧，轻易不审批的。”一家商业银行信贷部负责人告诉记者。

在“四证”上的严格执行，使得相当部分开发商无法跨过这一门槛。

“从前开发商的启动资金只需要几百万元，就可以把整个项目‘撬’起来，现在哪有这种容易事？‘四证’本身就是一个淘汰洗牌的标准。”一位在咨询业从事多年的资深人士说道。

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责任编辑/wh001

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