多个项目被迫延后上市，开发商决策速度减慢，消费者观望态势进一步持续，政策环境的变化，使地产经纪正遭遇2004年8·31大限以来又一轮生死局
“屋漏偏逢连阴雨”，地产经纪正遭遇新一轮“寒冬”洗礼。
“相比上半年，今年下半年地产经纪一手代理项目业务可能锐减。”北京百川房地产经纪公司市场推广部总监翟建说，“传统的住宅代理地产业务环境日益恶化，很多经纪公司开始将重点转向商业地产。但相比住宅而言，商业地产代理难度则更大。”
在以前，就拿拥有10名员工的经纪公司计算，每月成本约为10万元，而对任何一个房地产项目而言，销售额都以亿元计，代理回报无疑是非常丰厚的。
大限又至
“代理费最初可达到整个营业额的2.5%或2.2%，现在则降到1%甚至更低。”翟建对《财经时报》记者说。
“1998年至2003年可以说是地产经纪的黄金期，现在已经发生了很大变化。一般来说，地产经纪是我帮你代理项目，你付佣金。但现在开发商则要求支付相当数额的保证金，甚至一些项目的前期推广费用，售楼处建设费用也需要经纪公司预先行垫付。”华高莱斯副总经理公衍奎这样说。
翟建证实了这种说法，“开发商此举是为了看经纪公司的实力，同时也是为后期能得到良好的销售。”
保证金数额根据项目大小而定，一般为300万元左右。但北京市场也有交纳2000万元保证金的案例。
翟建坦言，下半年的“活”不好接。项目较往年少，而且有的开展商本身就有自己的经纪公司。很多公司接项目的方式就是凭关系。“有关系就行，没关系就完。”
“地产经纪的衰落表现越来越明显，为能拿到业务，出现了很多压价和‘放水’现象。”一位知情人士这样说。据了解，北京前十大代理行中至少有三家在2005年一整年内没有接到任何新开盘项目，而是靠老项目的后续耕耘维持生存。今年北京南城某住宅项目举行销售代理招标，为了获得该项目的销售代理权，有一家大代理行竟然报出了0.5%的低价佣金。
建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》下发后，北京市606个未拿到开工证的项目因做规划调整被迫延后到年底或明年初上市。这被看作地产经纪公司的生死劫。“对市场上现有项目的代理竞争将会空前激烈。”业内人士这样评价。
生存危机
“北京代理业日子开始不好过，应该是从今年3月央行再度加息以后就开始显露端倪。”业内人士这样分析，七部委联合下发稳定房价新政策后，对地产经纪行业的新一轮洗牌就正式开始。
二手房方面表现最为明显，业务量的下滑直接导致不少房产经纪公司利润下降，甚至关门大吉。数月来，北京各大中介门店关门声不绝于耳，“这么多年的发展学习，开发商对地产经纪的依赖性降低了，地产经纪现在是项目卖的好不行，卖的不好也不行。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎这样形容地产经纪公司的现状。“卖的好，开发商会认为市场好，挖你的人自己做。卖的不好，又会认为你不行，更换其他公司。地产代理可操作性使代理市场环境日益恶化。”
业内人士介绍，一般一个地产经纪公司只要10万元的注册金和4个房地产经纪人即可运作。一个大盘代理销售只要2～3个策划人员再配备20～30人的团队，小盘则只需8～10个人。据了解，目前北京经过资质审查的房地产经纪公司超过了2000家，加上不合法的可能超过1万家之多。
“一个成熟的市场只需要二三十家代理行。‘和尚多了没水吃’，大家降下价来产品质量没法保证，因此房地产项目代理市场陷入了恶性循环之中。”知名房地产策划人童渊说。
据介绍，地产经纪公司的利润主要来源于两块，一为代理费，二为房价的溢价收益。高出部分归自己，低了则要自己补。就上海来说，今年房价则一直在降。
“为了拿项目，有的经纪公司放水，降低代理费，提高保证金，这意味着自己成本的提高。但它没有充分考虑市场因素，如果销售情况不佳，整个公司就可能一下死掉。”知情人士这样说。甚至有业内人士悲观地认为地产经纪已经走向末路。
调整转型
伟业地产经纪公司总经理徐斌并不认同地产经纪“走向末路”的说法。他说，更准确地说，目前是行业重组、集中度提高的阶段。
北京中原总经理李文杰认为，随着土地等宏观调控的落实，市场上整体一手项目数量相对减少，以一手代理业务为主的经纪公司都面临调整。二手房税收政策的不断调整也使经营二手业务的经纪公司受到影响。“房地产经纪行业正面临新一轮的洗牌，经营业务单一、技术含量低、服务不到位的传统房地产经纪模式已是夕阳产业，如不及时转型也将遭到市场的淘汰。”
应对市场变化，众多有远见的经纪公司早早开始业务调整。戴德梁行等公司加快向二线城市拓展的脚步，进行其“战略性发展目标的调整”。
伟业顾问除向外地扩展，在天津成立分公司外，加快一二手业务联动的步伐。“我们的业务是以住宅见长，但以后肯定是多元化的产品布局。对于客户，我们将重点服务于优质的大型发展商。此外，目前我们正在做一、二手业务的整合。”徐斌说。
很多经纪公司表示，公司目前正在面临或已经开始“业务方针的调整”。从以前纯粹以一手房营销代理业务为主，开始向房地产行业的上下游业务延伸。从先期的土地获取、资金运作、土地评估、项目策划、开发顾问到营销过程中的文案策划、广告设计和发布，甚至后期的物业管理等房地产相关方面渗透。
李文杰表示，北京中原根据市场形势和发展目标在经营方针上也进行了一系列的调整，如对一手业务部门从用人机制、薪资、架构等诸多方面进行内部优化，调整人员结构，提高员工的专业素质和服务水平，向更加全面、系统、专业化方向发展；同时大力发展二手房业务，以适应未来二手房市场快速发展的需要。 |
