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跳出具体的调控数字，宏观调控的基本精神仍然是使这个重要的支柱产业得以健康发展。而中国房地产业转型期的3个特点——从住宅的商品属性向公共产品属性转移、从住宅的投资功能向使用功能转移、从资源消耗型产业向资源节约型产业转移，尤其值得业内关注。
连续3年的房地产宏观调控使我们终于认识到，中国的房地产业正在进入一个转型期，转型期的特点和标志是什么？我先提出3点供讨论和思考。
转型期特点一：
从住宅的商品属性向公共产品属性转移
住宅是一种商品，与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是，区别于其它商品的是住宅有双重功能，一是商品属性但是又有公共产品属性。此前在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点，1998年的房改和2003年以来的宏观调控，仍然是把房地产放在经济领域里来提出和考虑问题的。应该说自从中国有了房地产市场以来，住宅的社会功能都被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者是没有被放在应有的位置上。
有位领导说：“中国90年代以前的房子都是廉租房”。当一个国家在实行了40年的廉租房体制之后，1998年一次房改就把廉租房体制一举推翻而使公房变成了商品房，这必然造成住房作为公共产品的属性没能得到延续，必然造成其相应的缺失、缺位。在房改以后的房地产发展中，商品房、货币化，并用以拉动经济，是非常主动、积极的；但是从民生方面来考虑住房问题，是被动、不积极的。其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位、机构缺位问题。
我认为缺位就应当及时补位，住房的两重性一腿长、一腿短，正在对我国的和谐社会形成冲击和影响。
转型期特点二：
从住宅的投资功能向使用功能转移
住宅还有两个功能。不可否认住宅有投资功能，这取决于不动产与金融的高度紧密联系。但是使用功能是基本。在以往的发展中，这两件事情也在不断地交叉和博弈。一会儿说房地产是重要的支柱产业，是“好孩子”；一会儿又说你是“坏孩子”，制造泡沫。说“好孩子”的时候，是用它刺激内需，缓冲东南亚经济危机的影响，形成了非常繁荣的中国房地产市场；说“坏孩子”的时候是房价上涨，中低收入阶层抱怨买不起房。
我认为，房地产应该放在整个中国的经济当中去分析。回顾一下，从我国银行利率比较高的90年代，降到比较低的近5年，是不是存在固定资产投资整体过热问题，而不止是房地产？投资过热与宏观经济有关系。近几年，人民币的供应相对过剩，解决办法就是提高贷款利率，因此央行不断小幅升息；但是银行又面临着高达10万亿元的巨大的存贷差，又怎么解决？这个问题的最终结果是导致非货币的实物资产升值。因为在这么低的利率，会迫使存款人去买实物资产，而最大的可保值的实物就是房子。这就是为什么房地产的投资（或投机）功能会得以被强调和放大，其结果是房地产升值。这种情况之下，必然强化了房地产的投资功能。从经济学角度来说，在任何一个国家，使实物资产升值都会导致贫富分化，因为只有有钱人才具备投资实物资产的能力，而实物资产升值后就使得这些人更富，最终导致贫富差距拉大。这次的宏观调控，更加强调住宅的使用功能，90平方米问题之所以成为一个热点，是从使用功能来看，是不是需要盖那么大的房子，规划设计是不是合理，使用起来是不是实用？原来的投资功能现在被控制了，投机功能被打击了，这就是在转型期的第二个特点。
转型期特点三：
从资源消耗型产业向资源节约型产业转移
住宅产业是典型的资源消耗型产业，因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素，况且目前我国城镇人均住房建筑面积已经达到了26平方米，住房的面积性饥渴阶段已经缓解，应当更强调住宅的功能质量，给居民提供节能、省地、环保型的住宅。
从这个观点出发，又出现90平方米的问题。估计在今后较长的时期内，小户型住宅是一个方向，城市中已经没有可能大量地提供建设用地了。至于90平方米和70%这两个具体界限问题，是否今后90平方米的面积正好对应了70%的需求？我认为还需要看到制定这个政策的科学依据，现在还没有看到更有说服力的细则出台。
当前我们要更加务实地做好每一个项目。大家都不希望出现浮躁的观念，例如：两套并成一套、上下楼层打通等等。有人说，最后这些房会成为贫民窟而造成房地产的阶段性迷失和缺失，这是谁都不愿意见到的。面向中小户型的住宅更要做好，规划设计要做精，同样要体现绿色生态，要弘扬中华民族的文化。在这样的理念中盖的房子，比大户型更难做；而如果倾心去做好，房子还会卖不出去吗？最近我们正在组织关于中小户型的设计方案调研分析，结果将以竞赛的方式推出，在方寸之中做文章更能考验我们的应对能力。
总而言之，大家可以思考转型年代的中国房地产，“中小户型”和“中低收入”反复出现是今后的政策导向。下一步，通过对宏观调控政策的进一步理解和深入贯彻，无论如何中国的房地产还是要发展的。我始终认为，尽管当前大家的注意力被具体的调控数字所吸引，宏观调控的基本精神仍然是使得这个重要的支柱产业得以健康发展。
（作者系全国工商联房地产商会会长） >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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中国房地产业正在进入转型期
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