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香港开放REITs投资内地物业一年来，似为内地房地产金融创新带来新的曙光，不少于９只国内REITs正部署赴港上市。未来5年，亚洲REITs将受欧美投资者持续追捧。中国对外资进入房地产业则将从以往的“宽进严出”转为“严进更严出”。
海外REITs这条鱼该如何钓？
内地企业对海外REITs融资的如意算盘
越秀通过分拆REITs上市能拿回来２８亿港元现金。利用４５％的银行贷款杠杆，手上就有４０亿的现金流，再到国内做４０亿的投资，又卖回REITs中去，再发行一次，高价卖出６０亿，再４５％的贷款杠杆。这就是内地企业纷纷谋划海外REITs上市融资的如意算盘。
极为可惜的是，香港证监会审批过程过于严格，导致不少内地房地产信托计划落空或以失败告终，其中还包括了不少国内业界响当当的名字。尽管如此，未来4年，香港及新加坡仍将成为除日本及澳洲外亚洲区最大的房地产信托基金市场。预期亚洲区的REITs数目，会由现时约40宗大增至2010年的100宗，增幅达1.5倍。市场规模亦会由170亿美元扩大至600亿美元。环顾整个亚洲区，只有香港能够与新加坡一争长短，估计香港亦可能会调低，甚至取消REITs税项以吸引更多REITs在港上市，争夺亚洲区REITs龙头宝座。香港REITs种类相对新加坡来说较多，至于新加坡上市的REITs，资产总类较为单一，全属商场或全属写字楼。
多只准REITs被迫押后上市计划
不过，受持续加息影响，息口走势成为投资者关注的问题。若香港再度加息，会对楼市构成负面影响。香港两大地产股——长江实业及恒基地产目标价被券商大幅调低，部份亦预期发展商将继续减价促销新盘；香港楼市目前受制于息口不明朗及内地宏观调控，加息因素则已消化，若息口在第三季见顶，第四季楼价将逐渐回升。
由于近月市场环境欠佳，香港地产的后市表现受美国的利率走势左右，市场估计8月前美国加息机会很大，令到香港地产市场蒙上阴影，直接影响地产股及REITs的价格下跌，加速REITs热潮降温，香港4只上市REITs之中，除领汇外，其它3只均已跌穿招股价。因此，继恒基地产押后发行阳光房地产基金后，里安建业旗下里安房产及新鸿基地产的创纪REITs，先后暂缓上市计划是可以预期的；据了解，九龙仓的钻石REITs及富豪酒店的酒店REITs，同样搁置上市计划。由领汇掀起的房地产信托基金(REITs)热潮，已从冠君REITs上市跌破低价后宜冷却；港股面对美国利率前景不明朗、国际商品价格起伏不定、恒生指数下跌等情况，多只筹备上市的REITs被迫押后上市计划。
然而，在里安房产紧急搁置上市计划并将已认购款项退回投资者的同时，同为上海概念地产股的世茂房产却如期上市，在新股热潮减退的淡市及内地房地产调控措施将不断出台的情况下，市场普遍看淡内地房地产股，世贸房地产集团及绿城集团采取低价策略以面对大淡市，较富力地产及雅居乐的平均9.5倍市盈率为低。
其实，自去年下半年以来，富力地产等内地房地产概念股在香港上市成绩不俗，当时已令不少房地产公司蠢蠢欲动，现在他们希望赶在宏观调控的重大措施仍未出台前上市，以有利于高位定价发行，因为愈迟上市，定价将愈低。
亚洲REITs为何受欧美投资者追捧
中国在加入世贸时承诺2006年底前金融业全面开放，促使2005年外资加快在中国大城市的房地产项目收购。外界一般认为，中国金融业投资尚有许多限制及风险，相对投资房地产的风险较低，商业项目每月均可获得现金收入，年回报稳定，兼可善价待沽，但这只是其中一个原因。其实外资行自基金身上知悉，欧美投资者近10年间积聚大量财富，但人口老化令这些投资者抗拒高风险的股票投资，在欧美市场见顶情况下钟情尚在起步的亚洲债券。无奈亚洲债券市场仍未成熟，故相信未来5年，有实质固定资产的上市REITs会极受欢迎。
外资行在内地收购物业，不会乖乖等收租，或洽商转售，而是包装成一篮子资产、即REITs形式上市。REITs上市后，其优点包括不用担心旗下个别项目的市价起跌，拟套现时只须将REITs的股权出售，毋须浪费时间逐一为个别项目议价，还有中国未来5年经济可望保持8%增长，还有人民币升值因素，令REITs股价具上升潜力。到上市时，外资行更可赚取巨额包销佣金，可谓百利而无一害。
外资纯粹投资物业及入股房企或将受到限制
国务院推出“国六条”措施、再对房地产业进行新一轮宏观调控后，在房地产融资受限制之下，资金充裕的外资反而挤走资金不足的内地资金，形成“国退洋进”的可能趋势。事实上，国际商界及政界都软硬兼施，催逼人民币升值。在这个压力下，海外资金纷纷流入内地，抢购人民币资产，坐享其成。当泡沫形成、楼价升至吸引套利水平后便纷纷撤走，造成爆破。因此，国家对外资进入房地产业的策略必定由以往的“宽进严出”转向为“严进更严出”。
内地对外资走进房地产市场的忧虑并非空穴来风。国际热钱流入内地总量超过1000亿美元，进入最多的投资项目便是房地产。不过，海外热钱不一定是游资，更不一定是投资超短线的大型对冲基金，更大的可能是来自为数众多的海外人士，特别是海外华侨。例如内地传媒最近都不时提到华侨资金的炒作活动。相对来说，海外资金中的外商直接投资较稳定，一些个人资金的危害性较大，这类群体主要是一些海归人士，还有来自于港台和东南亚的个人投资者。也有一些港台的炒房者，将当地的炒作模式搬到内地来。由于这部分资金隐蔽性较强，调控的难度也相应较高。
与内地炒房客大多借助银行资金不同，外籍人士通常用自有资金炒卖内地房产。外资进入内地房地产导致房价上涨、结构恶化，吹大了内地房地产市场泡沫。
据悉，中央将在短期内推出的限制外资投资内地房地产市场的措施，正交由不同部委签署。但有关措施只针对纯粹投资物业及入股内地房地产公司的外资投资者，在内地兴建住宅及商厦的外资发展商不包括在内。有关措施包括取消给予外资投资内地房地产市场的税务优惠，并透过外汇管理局限制外资将外币兑换成人民币，及将提高外资入股内地房地产公司的门坎。
过去两年，外资在看好部分城市贵重物业的前景以及预期人民币升值的心理下，纷纷大举投资内地。光是今年头5个月，就有多家投资银行发出投资内地楼市的大计，总额超过50亿美元。中央政府的调控决心甚大，料待楼价下调一成至一成半后才收手，但内地经济强劲发展，料不会出现崩溃式跌市。
（作者系软库发展投资银行业务总裁，小标题为本刊所加） >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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内地企业对海外REITs融资的如意算盘
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