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从20%出击到1%落幕公房交易受个税影响甚微

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年08月11日07:05 北京青年报

　　从6月份传言亦庄作为试点开始征收二手房交易个人所得税到8月1日起全市范围内强征个税，再到《关于个人住房转让所得如何征收个人所得税问题的通告》中称，对原值不详的二手房，个税按照出售价的1%征收。该规定一出，二手房的买家和卖家顿时感到松了一口气。各经纪公司对接下来的交易情况开始谨慎乐观。

　　从差价的20%到全额的1%，差别有多大

　　近两个月的时间里，北京房地产二、三级市场，包括各个中介公司、二手房的消费者、拥有者都普遍认为个税将进一步加大二手房交易成本。差价的20%绝对不是小数，对房主来说，意味着收益的减少；对消费者来说意味者购房成本的增加；而对于中介行业来说，意味着交易量的大幅度下跌。种种不利让二手房市场如临大敌，北京、上海、南京等城市在新政实施前几天开始突击过户，交易大厅人满为患，买卖双方心急如焚。而大家都认为这次个税新政策之详细为历次之最，政府是下决心对炒房出狠招了。但是，8月1日市地税局发布的一纸通告，又让个税的征收额度来了个180度的大转弯，《关于个人住房转让所得如何征收个人所得税问题的通告》中称，对原值不详的二手房，个税按照出售价的1%征收。

　　从差价的20%到全额的1%，这两种征收方式的差别到底有多大？大成正嘉销售人员为记者进行了详细的计算，以一套海淀区四道口的一居室已购公房为例：面积43.5平米，售价38万，此房原价为5万，那么它在交纳个税时可将原房价计算成：43.5×4000元/平米（固定基数）+5万元=22.4万元；差价部分就是：38万—22.4万=15.6万元；如果各项合理费用占到全额的15%，那么就是：38万×15%=5.7万。这样一来，在知道原房价的情况下，其交纳的个税是（15.6万—5.7万）×20%=1.98万。如果不知道原值，那么它所需要交纳的个税就是：38万×1%=3800元，前后两种纳税方式的价格差距是非常大的。

　　而目前，只有二手商品房是有原始销售价格的，已购公房建筑年代久远，原产权单位混乱，有的甚至已经倒闭，所以，大多数都是没有备案的，而地税局也不会刻意去查询，这样一来，已购公房基本上可以选择后一种纳税方式。而原本认为对已购公房来说是灭顶之灾的个税现在看来影响甚微。

　　市场开始回暖

　　大成正嘉经纪公司在个税开始征收后的一周内调查数据显示，80%的已购公房房主已经消除了对个税的恐慌心理，表示继续出售自己的房产，并且会选择按照售房全款的1%的方式交纳个税，而56%的消费者也认为房改房所交纳的税款相对来说还是比较低的。大成正嘉市场研究部人士对记者说，自从细则确定之后，成交量有很大幅度的提高，可以说整个二手房市场开始逐渐回暖，预计8月下旬，成交量有望达到个税实施前的状态。

　　那么为什么要从差价的20%转变到全额的1%？大成正嘉认为这是实际征收中所产生的困难所致。

　　首先，已购公房年代久远，票据遗失现象严重。目前市场上的已购公房都是上世纪八九十年代所建，距现在已经有10年、20年的历史，很多房主已经丢失了当初的原始购房合同，而且有的房屋虽然装修过却没有发票，况且当时装修的价格并不能等同于现在的价格。所以，这些情况在确定房屋原值和合理费用上面产生很大困难。

　　其次，“出售价”核准复杂。个税和营业税都是与房屋出售价格有密切关系的，早在营业税出台时，房主就已经学会了怎样“合理避税”，以原始的各个区县的二手房指导价格为标准，在合同中尽量将出售价做低，以避免更多税费的产生，个税也同样可以“照猫画虎”进行操作，虽然10月1日起将执行市地税局最新的计税标准，但是仔细对照发现，只有部分地区已购公房价格有较大幅度上升，大多数地区的涨幅并不大，甚至有个别地区最低计税价较以前的指导价格还有所下降。所以，怎样正确地核定其出售价也成为很大的困难，所以看似事无巨细的政策，实践中依然难以操作。除非政府能有办法把1%征收群体圈定在一个特殊的小范围内，否则，大部分卖房者都能按1%来缴税。