杭州土地市场冷暖不均 还将演绎怎样的行情？

宏观调控频频出手外资、房产大腕、本土企业竞争激烈

在宏观调控中，2005年杭州土地市场平静收场，进入2006年，杭州土地市场进一步趋于理性平稳，但表面的平静却掩盖不住土地市场的多方竞争。如今2006年已经过了一大半，杭州土地市场究竟演绎了怎样的行情呢？

宅地供应量明显少于去年同期

据统计，截至7月31日，杭州共成功推出住宅用地7宗，合计438亩土地，与去年同期1365亩的供应量相比，供地总量明显有所收缩，节奏也逐步放缓，特别是1-3月份，一直“只闻雷声不见下雨”。究其原因，主要是因为宏观调控政策不断出台，房地产业理性地走向了平缓的通道，出于对后市的观望，致使开发企业拿地之心不再像以往那么迫切，考虑到杭州地产市场行情变化和容量，杭州供地节奏和供地规模也就相应有所调整了；其次，为了让更多的开发企业提前对出让地块有所了解，今年大部分地块在公示前将进入预告阶段，据统计，截至7月底，共还有近10宗宅地尚处于预告阶段，但这些地块要么规模相对较大，要么位置相对比较优越、单价不菲，因此对资金的要求也比较高，导致一部分地块在预告阶段一直无人敢应价，如先后预告的杭医高专地块和天目山路学院地块，这在一定程度上也延缓了杭州的供地节奏。 [延伸阅读：尹中立：日本“土地神话”幻灭留给我们的警示]

本土企业集体出手争夺紫金港板块珍稀住宅用地

7月31日出让的地处丰潭路的[2006]15号地块，在上半年一直刮着“理性风”的土地市场掀起了一股强风，该地块起拍价格为23203万元，楼面价格3250元/平方米，6家本土房产公司经过18轮的激烈争夺后，杭州华元房地产有限公司以3.23亿元的价格竞得，最终楼面价格为4524.4元/平方米，比底价高得多了，与区域内去年出让地块的平均楼面价格相比也有了近1000元/平方米的涨幅，对比今年以来的前几次土地出让，本土开发商一直处于观望状态，出手更是慎之又慎，如此高的溢价率尚属首次。不过，仔细分析一下，这宗地块被本土开发企业如此看好也是不无道理的：

这宗地块土地面积不大，仅23797平米，资金要求相对不高，适合目前杭州不少缺地但又资金相对有限的企业开发，同时该地块地处日益成熟的紫金港板块：沃尔玛、富强、银泰三大商业广场将落户、K73和K65路公交线陆续开通、西湖区名校保俶塔实验学校分校进驻，使紫金港板块成为开发热点区域三墩与主城区之间的一个重要的连接带，成熟板块雏形初现，在2005年宏观调控之后，紫金港板块也是杭州房地产市场上可售与实销比例最高的板块之一，文鼎苑、亲亲家园、美林湾等住宅甚至在市场上引起了连续抢购，集聚了相当高的人气，难怪在三墩已有楼盘在开发的新南北、天阳频频出手，有意拿下此地。一向在下沙“活动”的华元房产此次拿地决心如此坚决，可见也是非常看好整个紫金港板块的开发前景。

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外资、房产大腕先后高调入杭

与本地企业持谨慎态度相反的是，继嘉里建设、华润等外资去年成功介入杭州综合用地开发后，对杭州市场“觊觎”已久的房产大腕凯德置地、万科终于一偿夙愿，在经过周密的观察和调研后看准时机，高调出现在今年杭州的土地出让会上，以相对较低的价格分别轻松竞得拱墅区和睦90亩土地和江干区规划江干科技园九堡126亩土地，正式进军杭州住宅开发市场，与此同时，上海、深圳等地的房产大牌公司纷纷进杭，或调研，或洽谈，进驻杭州的决心极为迫切。选择在杭州房地产市场徘徊不前的今年入市，充分表明这些企业对杭州后市相当看好，选择杭州地价理性回归、本土开发企业收缩战线的时候进入正是最佳时机。值得注意的是，品牌楼盘的相继亮相，除了给杭州楼市注入新鲜的血液，新一轮品牌楼盘的竞争也将不可避免地升级。明年这些楼盘将陆续上市，杭州购房者面对品牌楼盘时所表现出的热情程度尚值得关注。 [延伸阅读：地产大鳄纷纷入杭 将会给杭州楼市带来什么？]

部分区域成交单价理性回调

这一点在九堡区域表现得尤为明显，该区域近两年是杭州的土地供应热点区域之一，截至2006年6月30日，九堡地区已成功推出6宗地块，且全部为住宅用地，面积达339亩，容积率为2.2-2.5之间，估计建筑面积将达54万平方米。已进驻房产开发企业14家，为杭州新形成的热点开发区域。但值得注意的是，九堡的土地出让价格在今年有了明显的回调，由去年最高的3866元/平方米回调到了2502元/平方米，下降了1364元/平方米，区域成交价格缓步理性回调。接下来的几个月，近两年土地供应的重点区域转塘、滨江、钱江新城等地也将陆续推出今年的首宗住宅用地，开发商的参与热情将直接决定区域土地价格的升降，究竟会演绎怎样的行情，更让人期待。

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