北京二手房价格指数报告（2006年7月）

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月10日09:47 搜房二手房网   

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文  中国指数研究院二手房研究中心

1．北京二手房价格指数走势分析

本月北京二手房价格指数为1428点，比上月上升49个点，环比涨幅为3.61%。二手房挂牌均价8484元/平方米，比上月上涨296元。与去年同期相比指数上涨293点，同比涨幅为25.79%。

本月各城区二手房价格指数均呈现出上涨趋势。其中朝阳、通州和东城区的指数涨幅最大，涨幅依次为3.77%，3.50%和3.20%。

2．北京二手房市场特征综合分析

新房地产政策对二手房市场影响初步显现

由于8月1日个税起征，二手房买卖双方纷纷抓紧时间办理交易手续，出现本月月末二手房集中过户的情况。总体来看，7月份北京市二手房市场仍然呈现走高态势，全市指数较上月有所上涨。传统的热点区域和二手房均价较高的区域本月市场活跃。朝阳区、通州区和东城区指数增长幅度较大。从整体来看，各区的指数增长幅度较以往略有减缓，新房地产政策对二手房市场的影响初步显现。

新政策对90平方米的比例限定同时对二手房中高端市场造成冲击：首先新房未来90平方米以下户型供应充足的预期，使二手房市场中，此类型房屋的买家出现观望态度，尤其是此类楼盘较集中，地理位置优越且二手房价较高的区域此现象较为明显，丰台、昌平、石景山区等中等户型比重较大的区域本月市场平淡。90平方米的比例限定，在造成新房高端项目看好的同时，同样提升了高端二手房的预期价值，高端房源价格上涨幅度较大，此情况在朝阳区和东城区等二手高端房源集中的区域较为明显的表现出来，两区指数纷纷走高，位于京城二手房市场前列。朝阳的建国门和团结湖片区指数本月更是分别达到了9.25%和8.85%的高涨幅。

3．区域价格指数分析

以7月份北京二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月东城区二手房价格指数最高，为1948点，通州区指数最低，仅为713点。

与6月份相比较，7月份北京市各城区的二手房价格指数较上月有不同程度的变化，其中指数上升幅度最大的三个城区依次为朝阳区、通州区和东城区，分别上升了54、24和60点，环比涨幅分别为3.77%、3.50%和3.20%。西城区和石景山区指数呈下跌趋势,分别下降94点和22点,环比跌幅为4.72%和2.01%

1）中心四城区（西城区、东城区、宣武区、崇文区）

本月东城区指数最高，为1948点，宣武区指数最低，为1492点。与6月份指数相比，中心四城区二手房价格指数除西城区环比下跌4.72%外,其余三个区均呈现出现不同程度的增长。东城区和崇文区指数上升幅度最大，环比增幅分别为3.20%，2.23%；宣武区增长幅度较小环比上升1.09%。

本月中心四城区中，东城区指数本月出现较大增长。东城区的二手房源本就稀少，加之新政实施，房主出现惜售并转而寻求高租金的回报，部分房源进入租赁市场，造成二手房价格攀升；另外，东城区内大多为高档楼盘，此次新政策使高端楼盘被看好，高端楼盘的预期增加，也是拉升区域内房价的重要原因。西城区的指数在连续三个月出现较大幅度的增长后本月出现了环比4.27%的较大跌幅。西城区指数前三个月内上涨了288点，涨幅达到17.39%，本月下跌是市场在经历了较长时间的增长后，正常的调整。

2）海淀区

本月海淀区二手房价格指数为1662点，比上月上升了18点，环比上升1.08%。海淀区的7个片区中，7月份公主坟片区的二手房价格指数为最高，为1974点，学院路片区的价格指数最低，为1400点。与上月相比，7月份学院路片区指数涨幅最大，环比涨幅为3.48%。

本月海淀区所有7个片区指数的波动幅度不大，较为平稳。除北洼路和白石桥片区指数出现小幅回调外，其余几个片区指数均呈现出平稳的上升趋势。其中，学院路片区指数本月涨幅最大，环比上涨3.48%。 近年来，在二手房购房需求中，为学生升学而择地择区置业的购房者越来越多；同时，7月份各高等院校的毕业学生求租意愿强烈，租赁市场的繁荣，致使本就处于观望态度的二手房主暂时将房产放入租赁市场，在获得租金回报的同时，进一步等待房地产政策和市场走向明朗化，多方面原因推动了学院路片区的二手房价持续上涨的局面。

3）朝阳区

本月朝阳区二手房价格指数为1477点，与上月相比上升54个点，环比上升3.77%。朝阳区的11个片区中，7月份国贸片区指数仍为最高，为1994点，八里庄片区指数最低，为1243点。

朝阳区指数本月环比增幅为全市最高。朝阳区内部分片区内的小区建设年代较早，如望京片区和安贞里片区等，很多楼盘的二手房符合房龄在5年以上，免征营业税的范围内，这部分房源不受政策限制，在市场上依然较为活跃。另外，此次新政策对90平方米的比例限定，在造成新房高端项目看好的同时，同样提升了高端二手房源的升值预期，这一现象在建国门和团结湖这两个高档物业集中的区域尤为明显。由于未来面积大于90平米的房源增量有限，市场对高端物业稀缺性的预期促使购房者入市，供需矛盾加剧导致房价进一步走高。

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责任编辑/bj_ershoufang

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