世邦魏理仕：2006年第二季度房地产市场概述

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月10日15:11 房地产门户搜房网   

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中国市场概览

本季北京优质办公物业的平均租金与上季持平，而在上海和广州两地则分别上涨了3.1%和1%。北京有三个优质写字楼项目落成，市场需求明显增长的同时，短期内仍存在着吸纳压力，使得整体空置率还是较上季度上升了0.3个百分点。同时，由于上海和广州季内供应量相对缺乏，且市场需求旺盛，两个城市整体空置率均有小幅下降。由于年底金融行业开放在即，预计金融机构对于高品质办公物业的需求将有所增加。写字楼销售市场方面，三地的平均售价受到租赁市场需求稳步上升的带动，均继续比上一季度有小幅增长。

高档住宅租赁市场，北京的高档公寓在本季仍有大量新增供应，市场竞争有增无减，受此影响，平均租金较上季微降了0.1个百分点，但高档别墅的租金随着每年传统的签约旺季即将来临则有较大幅度的上涨。而上海和广州各类高档公寓和服务式公寓的租金本季均有所上升，高档别墅的租金报价则基本保持稳定。住宅销售市场方面，中国人民银行四月再次加息，将一年期的贷款基准利率提高了27个基点，升至5.85%；五月底，九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，预计将对住宅市场产生深远的影响。本季，上海的高档公寓和高档别墅的售价暂时止住了自去年三季度以来的下滑势头，而北京、广州两地的高档住宅售价则延续了上一季度的上涨势头，尤其是广州的高档公寓的售价继续大幅上涨7.5%至每平方米1,403美元。

由于零售行业的快速发展，各大零售商对三地优质零售物业的需求依旧非常强烈。本季内，三地优质零售物业的平均租金持续走高，首层优质商铺的平均租金分别上涨了0.6%、3.8%和0.9%。北京本季共有两个大型商业项目上市，分别是中关村广场购物中心和华堂商场望京店；上海的主要零售区域内的供应仍然十分紧张，而市郊两座厂家直销折扣卖场的开业显示出折扣卖场这种新的零售业态正在上海逐渐成型。广州主要零售区域内租赁成交活跃，市场整体空置率较上季有所下降。

二季度北京和上海工业市场仍然保持平稳上升的势头，始终处于紧缩状态的工业土地供应导致了工业土地价格和厂房租金报价持续不断地上涨。由于目前工业土地出让仍以协议出让为主，市场机制的缺乏使其当前价格可能存在一定程度的低估。北京的工业地产市场升温较快，带租约的厂房和工业办公物业受到海外资金的关注。而在上海，市场对物流仓储物业的需求持续旺盛，上海临港普洛斯国际物流园一期目前已经基本满租。

北京投资市场综述

二季度，北京物业投资市场仍然十分活跃，基于对人民币升值的预期及北京经济的稳定发展，外资背景的机构性投资者加速了对于北京市场的投资，而且投资的额度也有不断增加的趋势，其中已完成的交易包括日本背景的投资基金Re-plus购买了位于朝阳区西大望路东侧华贸中心写字楼的1号楼和2号楼，总建筑面积达12万平方米，根据北京市建委公布的项目预售登记数据，估计总投资金额为26.02亿元人民币，由于项目临近CBD的核心区，美国著名的万豪酒店管理集团旗下的万豪与利兹-卡尔顿酒店均选址在该物业，因此日本背景的基金主要是看重物业长期的升值潜力。

另一重要的交易发生在五月，凯德置地旗下凯德商用产业有限公司从北京金融街控股股份有限公司购买了西环广场商用部分。嘉德置地在5月17日对外发布公告，表示其购买了包括西环广场商业部份的一期工程78,000平方米和二期工程15,000平方米，总投资额达人民币13.2亿元，其合作伙伴北京华联将作为主力店进驻西环广场，一期商业将于2007年第一季度开业，二期预计在2008年开业。西环广场项目位于北京西直门交通枢纽，是北京地铁二号线与轻轨13号线的换乘站，每天通过的客流量达数十万人，项目又处于金融街与中关村的中间地带，因此具有广阔的市场前景。这是凯德商用地产有限公司在2005年以人民币17.46亿元收购北京安贞华联和望京华联商厦之后在北京的又一重要的商业投资项目。

二季度，北京的土地市场十分活跃，不但交易活动频繁，而且成交价格也屡创新高，在4月份，香港背景的开发商英皇国际通过收购股权的运作方式取得位于长安街南侧永安西里写字楼项目---凯特大厦的开发权，成交价格为人民币四亿元，项目占地面积8,200平方米，总建筑面积7.5万平方米，楼面单价5,354元每平方米，价格相对要低于通过公开竞价的方式取得的土地。

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