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如果用"实证主义"方法考量经济适用房的八年发展历程，总体而言，有作用但远没达到预期效果近日，经济适用房的命运成为媒体关注的焦点。先是说"经济适用房制度可能被取消"，接着又说"经济适用房将改售为租。"在一系列以"三限制"(限比例、限面积、限房价)为代表的临时性的房产新政启动之后，相关部委正在酝酿中国住房制度改革方案，以期从总体上解决当前房地产业存在的诸多矛盾。
其实，经济适用房自诞生之日至今，一直争议不断。支持者说它在解决中低收入者的住房问题上功不可没，反对者说它既没能真正起到住房保障作用，同时又破坏了市场规则。问题的根源在于，它是介于市场经济体制和计划经济体制之间的一个"混血儿"。如果用"实证主义"方法考量经济适用房的八年发展历程，总体而言，有作用但远没达到预期效果。
自1998年经济适用房制度实行八年来，由于主控权在地方政府手中，所以区域发展差别较大，整体而言进度缓慢，不仅距原本1998年体制转轨时设定的目标(成为供应主体)相去甚远，而且全国经济适用房占住宅供应总量的比例年年下降，由1999年的17.6%一路跌到2005年的5%。目前存在的问题有：其一，各省区的实施标准、规模、效果差距很大；其二，作为一种准住房保障制度，福利色彩过浓；其三，出现穷人买不到富人抢着要的怪现象，如北京的回龙观等；其四，由于房型偏大，导致真正的目标人群买不起；其五，在某种程度上，由于具体操作失当，扰乱了正常的商品住宅市场秩序。
针对社会中低收入者的住房问题，许多发达国家和地区都制定有带有保障成分的公共住宅制度。美国称为"社会住宅"，新加坡叫做"政府组屋"，香港地区谓之"公屋"，与经济适用房性质类似。由于各国经济发达程度和福利水平差别较大，其对住房保障制度的重视程度也不一样。发展中国家如巴西、墨西哥、泰国、印度等都比较被动，即使有相关的政策也缺乏执行力度；发达国家和地区如日本、美国、多数西欧国家、中国香港比较关注；荷兰、德国、瑞典、新加坡等少数高福利发达国家非常重视，如新加坡目前的"政府组屋"所占全国住宅的比例高达80%以上。这些国家的公共住宅由政府直接建设或引入企业参建，部分出售，部分出租。
眼下，我国的住宅制度确实到了一个必须改革的历史节点。改革的重点在于进一步完善住房保障体系，方向不外乎两个：其一，借鉴发达国家经验，扩大廉租房规模，同时降低其租赁者的准入门槛。发达国家住廉租房的家庭占比高达十几个百分点，而我国目前即使廉租房建设最成功的上海也仅为0.37%。其二，大力发展中低价商品住宅(即所谓的"限价房")，限价房的市场化成分比现行的经济适用房大，可以较好地平衡市场效率和中低收入群体需求。
那么，经济适用房是否已完成了其并不出彩的历史使命？从本质上讲，多层次的廉租房和限价房完全可以分流以前经济适用房的功能。比如：目前上海和北京等地的经济适用房(上海称为"配套商品房")大部分定向供应动拆迁户，这些拆迁户贫富程度不一，较贫者可分流到廉租房中，一般者可分流到限价房中，较富者限定实行货币化补偿(想买就去买市场化的住宅)。
对于经济适用房实行以租代售的建议，笔者认为并不一定妥当,因为经济适用房的选址偏远，考虑到工作和生活成本，并不适合中低收入者承租。只需加大选位合适的廉租房的供应量(或者像新加坡一样由政府收购市区的旧房以供出租)，就可缓解租赁房源的紧缺状况。当然，如果政府执意要保留经济适用房的名分，去扮演廉租房的角色，笔者认为只是多了一概念、顺便增加了行政管理成本而已。为什么世界上住房保障做得最好、政府效率最高的新加坡只用一个"组屋"就解决了几乎所有问题，而我国却要用"廉租屋、经济适用房、限价房"三个名词？这值得政策制定者们深思。
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经济适用房命运成为关注焦点 是要退场还是转型
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