房地产金融的春天还有多远？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月10日14:48 中国不动产  汪洪 赵科峰  

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新一轮宏观调控的急风骤雨让多少正待破土的房地产金融创新"种籽"再次被"冷藏"，我们不得而知；但从近年来官方与市场探索房地产证券化的个案中可以看出，房地产金融的春天正一步步向我们走来。

2005年底，领汇、泓富和越秀3个房地产基金相继在香港成功上市，让处于宏观调控下的内地开发商们看到了一缕曙光，境外房地产REITs上市瞬时成为被追捧的融资方式。同时，国内金融机构也已在国家有关主管机构的支持下开始了与房地产证券化类似的模式试点，开发商们似乎可感受到房地产金融春天的气息。然而，新一轮的宏观调控又进一步收窄了开发商的融资渠道，尤其是国家出台的对外资投入房地产业的限制性政策，令国际投资者对国内房地产的投资信心受到一定程度的挫折，使得正筹划发行REITs海外上市的国内开发商如瑞安地产不得不放缓步伐，就连曾希望6月21日在香港挂牌上市的阳光房地产投资信托基金也暂时放弃上市计划。一度火热的房地产金融创新似乎又变得虚无缥缈。

国内房地产金融的春天究竟离我们还有多远？

当前房地产业赖以生存的金融环境

房地产的发展需要金融的支持，房地产业的发展更离不开其赖以生存的金融环境。目前，国内金融环境呈现出以下特征：

1、储蓄率水平偏高，机构投资者在逐步形成。

目前，国内15万亿元的储蓄规模和高达40%多的储蓄率使社会的财富效应和收入效应难以得到充分放大。由于缺乏有效的投资渠道（此问题已议论多年），难以使储蓄转化为投资拉动经济的增长。

保险资金的增长以及投资方向和领域的政策不断放宽，使得保险机构逐渐向机构投资者的身份转变，将会实现投资的扩大。

2、中国金融体制改革的相对滞后，行政化的条块管理制度割断了资本流动的内在规律，已成为金融创新的障碍。

现行金融体制的管理对金融产品的创新均采取"分疆而制"，即信托由银监会管理，短期融资券由人民银行管理，企业债券由发改委管理，产业基金由发改委、科技部主管，股票的发行则由证监会主管。在发行和交易市场上，信托产品不能流通，短期融券在资金拆借市场流通，企业债券的承销由券商负责（其中一部分可以在股票市场流通），信托产品发行由信托公司负责，短期融资券由银行承销（券商不能承销），企业债券由证券公司承销（银行不能承销），基金（产业基金）由发改委起草法规，证监会则对流通发行部分负责，但负责的内容与方式不得而知。

这种"五马分肥"管理体制目前并未从根本上得到改善，反而因改革的深化、各部门的利益分配不均而强化了各体制之间的壁垒，如中国证监会推出的"专项（或综合）集合理财计划"创新产品仅限于证券市场发行流通，而银监会近期试点的"资产支持票据（ABCP）"仅仅是由其授权的银行作为创新试点。现有体制割断了资本的流动规律，对整个金融行业的改革和创新形成了一道屏障。

3、房地产行业资本的供给进一步收紧，导致整个行业供给放缓，地方GDP的发展将受到影响。

2004年8.31大限之后，从包括人民银行对开发商开发资金提高要求等一系列调控政策看，均旨在控制房地产投资的速度和挤压可能产生的"泡沫"。总体上看，对适度降低开发速度、放缓房地产供给量产生了一定的积极作用。同时，在现有的中央、地方分税制度下，按"国六条"的办法及相关实施细则，在开发商发展和投资速度放缓的同时，可能会使地方政府用于发展经济的投资资本严重不足，因为地方财力再投入的资金主要来源于对土地的转让。

4、政府通过"行政"手段对资本供给的调控紧缩和企业通过"市场"手段对资本"供给"的扩张与增加的效力，成为当前推进房地产证券化的真正动因。

在当前错综复杂的金融环境下，金融与房地产业相结合的道路究竟应该如何走，我们不妨从以下正在探讨的和已经成功实践的个案来推知。

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责任编辑/SF016

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