“后90时代”复辟楼市 四类小户型准备一统天下

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月10日08:25 北京商报  宋峰  

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90平方米住宅该怎样设计？如何让项目的规划设计方案适应新政要求？习惯了大套型住宅设计的开发商与设计师，面对“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求，又该何去何从？随着建设部等9部委15条意见的正式实行，这些问题已成为关系到开发企业未来生死存亡的关键问题。那个在2002、2003年小户型几乎一统天下的时代，似乎要卷土重来。 

“小户型时代”：

·[小户型需要大设计 90平方米房产新政引出商机]
　　·[中小户型变为市场主流产品 此类物业交通是关键]
　　·[“民宅禁商”重拳出击 精装商务小户型行情看涨]

近日，万科大张旗鼓地面向全国重金征集小户型设计方案，与此同时“中小套型住宅设计竞赛”也于7月12日启动，面向国内外、业内外机构和个人征集优秀设计方案。这些比赛无一例外地都将目光锁定在90平方米之内的住宅；而且都在强调参赛作品在满足使用功能要求的同时，应具有可实施性；技术创新，个性化设计，区域特色成为小户型设计的焦点；而活跃在这些比赛台前幕后的金地、万科、紫薇等地产巨头又一次成为风口浪尖的主角。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华表示，保障大多数人住房利益，大力提倡住房的适度消费和适居生活，探索符合现阶段中国经济发展水平的居住空间，将是地产行业追求的目标。

顶级小户型： 即将现身

可以想见，一个位置、品质都不错的项目即使有30%大户型推出，也不可能完全满足一些家道殷实客户的需求。而面对有限的大户型和日渐稀缺的别墅而言，90平方米成为这类客户惟一的选择。因此，在90平方米限制下总价惊人的小户型豪宅的出现，应该是意料中的。这种项目首先是密度相对较低，规划、景观无可挑剔。在户型设计上会考虑业主自主设计空间的需求，个性化的空间设计会越来越多地出现在这种项目里。设计师会在4.9米层高的要求下，对空间、采光进行更令人耳目一新的创意。以低密度、高品质、高品位、高总价为代表的新豪宅将逐步形成高档物业里的小人国。德国维斯平设计机构吴钢总经理认为小户型的规定会促进精装修项目的增加。这是因为简约的装修风格既为业主个性展示提供了很大的发挥空间，又节省了大量时间和精力，同时还能为业主创造良好的入住条件。

典型小户型：大众化需求

目前，业内普遍的一种观点是缩小版的两室一厅，或将成为未来的主流房型。这是因为未来社会的主体将大部分是由三口之家构成。这类家庭对居住面积的要求一般都会在90平方米以下，这种户型大小适中，而且品质上符合现代年轻人的精神追求和居住习惯。

90平方米的小三居也将受到自住业主的青睐，这是因为随着上世纪70-80年代生人成为社会主流，他们学历高，有着强烈的精神追求，因此，具有小书房或者小视听室的三居，将成为最吸引他们的亮点。值得注意的是，虽然户型面积减小但是决不能忽略业主在户型设计上个性化的精神需求，这将成为小户型项目在白热化竞争中成败的关键。

需要明确的是，当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班时电梯超载、供水供电过于集中等缺点，也将是开发商、客户、建筑设计师之间无法回避的矛盾。我们相信，市场会为这个矛盾找到几方面都相对满意的解决办法。加拿大BDCJ设计机构亚洲区总经理张玮认为大量小户型项目的出现将严峻考验设计机构的创新能力。

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责任编辑/sf059

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