个税实施将会导致京城二手房市场出现“价涨量跌”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月09日17:23 链家   

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2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），并且此《通知》于2006年7月26日正式在外界媒体公布，这也让二手房市场上一度传闻的个人所得税征收问题有了一个明确的答案。在今年的一系列宏观调控政策对房地产市场的影响尤在的情况下，该政策的出台无疑又为房产市场增添了一个变数，而此次个税政策的实施也应该是今年上半年宏观政策的一个延续。面对日益趋紧的宏观调控，“链家地产”认为，二手房市场的交易量在短时间又将受到一定的挫败，其会出现明显的回落；但是，二手房的交易价格并不会交易量的下降而下跌，相反会助推价格的进一步上涨。

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个税政策使得京城二手房市场将现三个变化
首先，个税政策出台使得京城二手房过户量出现猛增。因为此次《通知》规定：“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收”，这就意味着此次个税的征收将会是一个“强制性”的征收方式；那么，相比当前的自愿申报缴纳方式，必然会增加交易者的交易成本。而该政策从2006年7月26日公布至2006年8月1日实施也就3个工作日的时间。那么，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场又出现了5月底营业税实施前那样的集中过户现象。据“链家地产”统计资料分析，在7月的最后3个工作日要求申请加急过户的数量相比平常要增长了5倍以上，实际过户量相比平常上涨2-3倍。

其次，个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。因此，“链家地产”认为，2006年8月1日政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而会导致交易量在短期内的下降；不过，交易量的下降主要是那些涉及个税的房产，这就决定了房产的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化；但是，随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁的原因会使得二手房的价格出现一定的上涨。
第三，经历近两年的宏观调控，消费者对于政策的接受能力已经大大增强，这就决定了该政策对市场影响的持续时间不会很长，差不多也就一个月的时间，“链家地产”预计在传统的“金九银十”来临之际，京城二手房市场将会重新活跃。

此次个税在五个方面有了更加详细、科学的界定
细看此次国税出台的《通知》与之前北京市出台的政策（《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》京财税[2003]732号）相比有了一些不同，应该是更具体和更明确，主要表现在几个方面：
首先，合理费用更加细化。之前京财税[2003]732号文件的合理费用是指纳税人购买、出售过程中缴纳的相关税费；而此次《通知》的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，在一定程度上表明政策的制定也更加的科学。
其次，更加明确了减除房屋原值的标准，细分成5大类（商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置房），并且对于购房原值的界定也是比较的清晰。
第三，对于合理费用中的住房装修费用进行了一个明确的量化规定，以便于操作的实施性。其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其它住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
第四，在此次《通知》中规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；而之前京财税[2003]732号的政策是指现住房出售前后1年按市场价重新购房的出售者，均可享受优惠。
第五，在此次《通知》中规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
另外，在此次《通知》中，有一点与之前一样还是存在疑问的，那就是“家庭唯一生活用房”应该如何来界定。出售二手商品房因个税征收会增加2%左右的成本。

综上所述，“链家地产”认为，虽然个人所得税的实施在短期内会导致京城二手房市场交易量的回落，同时会推动二手房价的上升；但是，个税的出台实施使得转让环节的各项税费终于有了一个明确的答案，先前有关税费传言带给市场上消费者的观望也就可以得到缓解，通过这种明确的政策传递在一定程度上还有利于市场的快速回暖。因此，“链家地产”认为，个税的出台实施未必就是一个完全的“利空”消息，二手房市场在经过短暂时间的调整后会迅即回升。

责任编辑/bj_ershoufang

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