由北京大苑天地房地产开发公司继“中国房子 (论坛 像册 户型 样板间) ”之后精心打造的低密度、纯生活的人文社区－－“熙湖 (论坛 像册 户型 样板间) （ 查看地图）”将于8月12日开盘销售。
项目位于海淀区大型住宅小区畅茜园 (论坛 像册 户型 样板间) 内，永定河引水渠南岸，被称作“四环半”的西四环与西五环之间的黄金地段，紧邻160万平米小龙山国际体育文化公园，三山五园环绕，可谓有山、有水、有景、有境的百年西贵之地。
熙湖总建面26万平方米，分两期开发，整体容积率低至一般住宅社区难以企及的1.37，全地下车库，260米林荫景观大道，绿化覆盖率30%以上，规划中的小学与中学近在咫尺。
8月9日上午11:00-12:00, 熙湖项目负责人、天地大苑房地产经纪有限责任公司总经理彭期磊，策划杨婧将做客焦点房地产网，为广大关心该项目的网友们介绍更多情况。
时间：8月9日上午11:00-12:00
地点：搜狐公司12层小演播室
嘉宾：
天地大苑房地产经纪有限责任公司总经理彭期磊
策划杨婧
█ 现场图文实录
【主持人】：各位搜狐网，焦点网房地产网的网友大家上午好，欢迎来到本期新盘在线项目，今天关注的项目是熙湖，是由天地大苑房地产公司打造的低密度精品住宅项目，今天请到的两位嘉宾，先做一个自我介绍，跟广大网友打个招呼。
【彭期磊】：大家好，各位网友好，我是天地大苑房地产经纪有限公司彭期磊，这是我的同事杨婧。
【主持人】：谢谢彭总。关于熙湖基本情况，请彭总给我们介绍一下。
【彭期磊】：熙湖这个房子在海淀田村，整个海淀在北京西部来讲，一方面土地资源非常稀缺了。第二在我们田村地区是作为北京绿化隔离带的试点项目，它的容积率是普遍低度的，熙湖来讲容积率做到1.37，原来我们做的楼盘来讲，一般都在2左右，这就算低密度楼盘了，比如说townhouse除了0.7、0.8，独栋做到0.4，板楼做到1.37，说明容积率非常低了。容积率比较低了，说明居住人口比较少，土地就比较大，因此来讲人们居住的感觉会非常好，回归自然。
【主持人】：周边的位置和交通情况呢？
【彭期磊】：熙湖在田村地区，是畅茜园里仅有的几块处女地之一了。田村地区的发展比较迅速，像交通方面的发展。作为北京来讲，像府石路改宽，公交车达到每小时60米，是非常快了。今年开工的就是田村路的改造，田村路跟府石路并行的一条路，北京地铁规划有一条线，从田村出来就跟地铁一号线连起来了，形成环线。原来北京四环到五环距离是北京最宽的距离，现在北京四环到五环中间出现走弯，将来出现比较宽的道路，田村附近是汉合鲁修了一段，是玉泉路的延长线，这条路比较宽的，将来也是做主环线，因为北京是作为高速来考虑。田村来讲不仅往北，它是四环、五环之间，交通各方面都比较方便。
【主持人】：这个项目离将来的地铁有多远？
【彭期磊】：直线距离有个500米，也就是这个距离的样子。地铁站的原来的规划是在府石路的边上。应该是很方便的。
【主持人】：原来感觉如果在四环边、五环边是交通便利，但您刚才说我们是在“四五环之间，处于黄金地段”，为什么这么说？
【彭期磊】：我认为是这样的。西面来讲，一般是以置业为主，西部人群投资客相对比较少，作为物业业态来讲有这么一个区域。假如作为自己居住的话，肯定有几个选择，第一条选择不能离大马路太近。熙湖这个盘子没有在西环边，也没有在五环边，属于中间地段，田村路是属于北京比较古老的，进香，包括门头沟运煤的古香道，原来皇帝去玉泉山、八达处那段。田村路作为居住人群的交通道路来承载。阜石路作为主干线。从交通上很方便。从西部市场来看，主要以海淀为主，搜狐设在海淀，海淀的发展往北发展，正西方向的发展受限了，四环外面香山整个大板块已经完全控制了，从海淀整个发展来讲，可能离城市最近的也就是在田村这带还有一部分项目。田村有两个项目，一个项目是熙湖26万平米总建筑面积，还有一个项目现在没有命名，在北面做了一个花园洋房。
从海淀来讲，北京有几大块绿地，所说的绿化用地，政府指定的绿化用地，西面最大的一块就是在田村的北面，这个绿化地 从我们开发商代领净面积都在170、180万平米的样子，将来要建成一个体育休闲的公园，同时作为绿植存在。田村地区包括熙湖就交通而言非常方便。像绿色植物、空气氧吧来讲当之无愧，因为北面是一大片绿化用地，再往北走，基本上是北京市湿地公园加上townhouse项目，再往西是锦绣大地。再往西是八达处香山，田村的感觉跟在清华东门的感觉的区别那个地方氧含量比较高，这个地方感觉城市的氛围比较浓。
【主持人】：熙湖开盘价格是7800是吗？
【彭期磊】：不是7800。田村地区的房价一路在飙升，主要是老百姓对项目逐渐认可。田村地区在两三年之前房价偏低，五千多块钱。的中国房子当时的均价是4800起价。当然品质确实在不断升级，产品在升级。第一方面是产品升级，第二是市场需求在提高。同时随着市政的改善，交通的改善，包括对环境的改善，它的价值都凸现出来。熙湖开盘的价格大致上预计在8200左右。
【主持人】：周边其它项目的价格是多少？
【彭期磊】：现在周边的价格也基本上在这个价位。熙湖的价位并不高，应该是中档偏低的价位。纯板容积率1.37，一比较就能比较这个问题，我们不说国六条的因素影响的。从这两块，往丰台走，岳各庄项目大部分都塔楼，我们是纯板楼。我们有四五千平米的湖面，产品本身品质提升很大，跟原来田村地区的楼盘产品品质而言也是不断提升。
【主持人】：关于我们项目的主要卖点能不能详细讲一下。
【彭期磊】：西区来讲，把它做得更加人性化一点。从户型的设计，有一个创新，尤其是老百姓很讲究实用，因为是自主形式，因此对空间的使用来讲，家庭的使用更希望把空间用得更活更好，可能不像有些楼盘来讲，我投资一个楼盘，尽量用一个大框架，拿来办公可以，拿来干什么都可以，我们那里不同，主要是居住为主。在整个熙湖就有一个转换空间，我们叫阳光第三厅的概念，单独给你设置了一个过渡空间，我认为也是一个个性施展的空间。一个住宅不管是客厅还是主卧还是厨房，大部分是相同的，可能是材质上有一些变化。阳光第三厅来讲基本上在12到16平米以上，都比较大，并且是南向，我们现在提出的概念是不管你的户型是两居还是三居，这个户型都是二+或者三+，有一个+号，就是有一个转换空间，我们这个不是两室半或者三室半，这个面积很大，假如孩子比较小，可以作为小孩的活动的空间，所有的玩具，所有的书全部摆在那个地方，那是南向的，是270度采光的。如果小孩比较大或者说你没有孩子，设计一个书房带花房。可以作为书房或者第二卧厅，在这个阳光第三厅，可以把人的个性，可能每家每户都不一样，把个性得到充分的施展。这是一个特点。
【主持人】：我们的户型主要是120到160之间吗？
【彭期磊】：对。我们户型在125到170平米。整个面宽各方面空间考虑还是比较紧凑的。
全部是南北通透，一梯两户的房子。
【主持人】：是精装的吗？
【彭期磊】：毛坯房。西部的楼盘人群是以自住为主，自住的人要讲究一个经济效益，第二也想通过这个事情宣扬一下个人的个性，我们把空间留给个人，根据自己的经济实力进行装修。我们不用统一把它装成600或者800一平米，装得最后不高不低不上不下，假如我觉得不满意，可能拆了，没有必要，以毛坯房的形式出现，这样有更多的空间。
【主持人】：政策出台之后，大家都觉得大户型的产品在市面上有一个稀缺，是不是不可避免地对我们项目会带来一些利好的东西。
【彭期磊】：不能否认，从客观上可能是这样的。但是我想我们不会把它作为我们来定价或者说我们作为销售的依据。当然了随着政策的推动，将来小户型会越来越多，大户型会越来越少，也许我们正好是碰上了，可能我们做的面积正好是120多到170多平米，面积比较稍大。这可能是稍微碰上，不是故意的。
【主持人】：您说的第二个卖点是什么？
【彭期磊】：是园林。原来田村地区总体来讲在住宅小区里一些细节问题还是比较粗略，我们有这么好的条件，准板式楼，容积率很低，又靠着公园，又有地铁概念，还有阜石路快速公交到的概念，西面空气又好，产品升级是势在必行。从园林来讲，本身海淀大环境比较好的情况下，现在到八达处、香山、颐和园距离都非常近的，同时北面还有一百多万体育休闲公园，包括永定河引水渠，这些在北京来讲都是比较稀缺的资源，这些自愿在大环境之下，小环境我们非常注重，小环境我们在整个社区里有四千多平米的水系，在西面来讲，尽管我们的水系在26万平米的盘子里，在西面这个水系确实是比较少的，我们认为有水才有财，希望业主发财。 第二，东西两区有一个景观道，这个景观道将来形成小区既是一个交通边，也是一个休闲的地，也成为小区的景点，因此对景观道不管是铺设还是一些港湾的设计，以及交通线的安排都做了很多人性化的考虑。就是斑马线也使用了用大理石铺成的缓冲带，让它做得更加人性一点。由于容积率比较低，楼间率比较大。还有车库出入口的顶子全部采用绿色的植物进行铺垫，显得更加自然一点。
我们并不是在这里追求一个纯粹的北美每个或者纯粹欧式风格，我们追求的是一种比较简约的欧式风格，比较接近于中国。我们希望从大苑投资开发的产品希望业主跟自然有一个交互，有一个交流，强调一个交流。这在我们住宅里有一个体现，阳光第三厅，我们的户型里阳光第三厅，一步式阳台，一步式原来大家很反对，后来又取消了，这些年大家住惯了屋里都是玻璃，只能通过打开窗户跟外界交流，太阳出来了，想做个什么操，都没有地，都得下楼去做，这点我们又把它做回来了。包括中西双厨，独立餐厅等等这些，从产品细节上，都考虑得比较细。田村地区的商业发展得要滞后一些。从商业里我们设计了二千平米的会所，还有游泳池，还有中厅式的会所，放在地上，通过中间轮空的形式采光。还有一万平米的商业，在临田村路的附近准备引进比较大型的超市，提升这个楼盘的品质。
作为配套的另一条就是教育，本身这个小区里有二千平米的幼儿园，田村中路的路东在田村里规划中的小区，路南就是规划中的中学，田村地区2008年奥运会之前应该全部开工的，项目全部完成之后，作为熙湖来讲配套、环境、教育，本身有幼儿园、小学、中学都配套起来，升值空间比较大。
【主持人】：有多大？
【彭期磊】：这看大家探讨这个问题，谁也不敢下这个结论。
【主持人】：这一两年，这个区域每年以什么样的升值空间在增长？
【彭期磊】：西部楼盘比较温文尔雅的表现，西面的买房的业主来讲我们表现得不像东面表现得外露一点，西面楼盘的升值比较大，尤其是田村地区。原来中国房子的销售来讲，起价4800，最近我在网上看了看，现在中国房子的业主卖房子是8250。
【主持人】：当时是2003年底开盘的吧。
【彭期磊】：我们是2003年底开的盘4800，我记得当时专门拿出一套房子来最低价4200，没有人要，卖了一个月，不知道为什么，可能那个时候选择的余地大一点，还有点观望。现在中国房子的业主卖房子标价标8250，现在熙湖产品的品质肯定在原来的基础上有很大的提升了，在这种基础上，将来它的空间能走到什么地步。
【主持人】：让消费者自己去衡量。
【彭期磊】：北京这几年的房价确实自己衡量。我们不要谈价格的升值，我们谈资源。好比说颐和园周边您说会出现住宅吗，香山周边会有住宅吗？没有。
【主持人】：西部田村这块还有什么项目会出来？
【彭期磊】：我觉得还有一些土地在里面，再走西面会更难走，会走到丰台区了，相对而言，丰台的教育资源比海淀的教育资源不能比较了。
【主持人】：我们客户群是哪些？
【彭期磊】：绝大部分是周边的人，就是地缘性的客户比较大。主要客户人群像中关村一带的人群，中关村现在想置业的话可能往清河走了或者朝北面走，朝东北方向走。第二部分人群是大专院校，北师大、首师大的院校、医院、航天部的这些人群比较多。
【主持人】：他们自己不是有房子吗？
【主持人】：我们全部是地下车位吗，大概是什么配比？
【彭期磊】：全部是地下车位，总得匹配是根据车的数量来看，东区做的规划里来讲1：1的车位还富余一大块实地， 实土。
【主持人】：不是在地下吗？
【彭期磊】：不需要全部盖在地下，包括我们湖底下全部都是实土，因为很多小区整个底下掏空作为车库，甚至盖两层车库，架空的湖中间这块全部是实湖，在实土里栽大树，养点鱼，到了冬天的时候，开始立冬了，湖面结冰了，打打鱼。我在重庆看到一个楼盘，不知道北京能不能实现，它的湖不是观赏的湖，养鱼的湖，所有的业主免费钓鱼。只要是业主，钓完鱼可以拿回家，每年钓不完的鱼，春节之前或者元旦之前物业公司开始组织打鱼，打完鱼挨家挨户地分。
【主持人】：那个是自然水吗？
【彭期磊】：他是自然水，我们不是，我们做一些雨水搜集功能，我们不能做得这么纯粹，但是我们要做有这个意义，小孩子随便在湖边拿网抄，网虾网鱼，完全可以做这种事情。北京冬天水不存在，把湖面做成是一个溜冰的，这是我们的想法，孩子喜欢水。
【主持人】：别说孩子，我也喜欢水。熙湖是因这个湖而得名吗？
【彭期磊】：熙湖的含义，不管是大环境、中环境、小环境、交通、配套、教育资源，我们认为现在熙湖楼盘的资源已经是具备了，或者已经在慢慢凸现了。在这种情况之下，北京以西肯定有一个西为贵的问题，靠着三山五园这么近，我们希望在一个小区里物理属性可以少一点，更多的人群是希望人居住在这个小区里，有自豪感，人以类聚有自豪感，希望这个人群是在我们小区里修身养性，闯荡江湖。西面的环境特别适合，一些小的活动可以在小区里解决，一些动态的或者说比较大的，我们叫小龙山国际体育公园，那里可以打打网球、羽毛球、野外爬山等等都可以实现。
【主持人】：体育公园离我们项目有多远？
【彭期磊】：很近，从我们小区边缘到公园大概三四百米，是直线距离。当然这个公园不光给我们小区造福了，是给整个田村地区造福了，包括西部造福了。在这种情况下，还是要讲点精神，希望“熙”不简简单单是西面的西，它有西面的西的含义，首先看到这个楼盘，第一反映肯定是西边的楼盘，第二这个熙肯定不在丰台，肯定是在海淀，只有海淀是希贵的谈法，希贵希贵只有指海淀。第三，熙有光明的意思，我们希望事业是向阳(向阳博客,向阳新闻,向阳说吧)的蓬勃发展的。从这个意义来讲，结合它的湖，君子泽水而居，第二有湖有水，我们不能说有才，应该是有发展。把这两者结合起来的，我们想传递精神层面的东西，希望所有的业主能修身养性，事业能大展宏图。达到这个目的。
【彭期磊】：这个熙是精神层面比较多一点。我们的口号是“熙加一熙打天下”。首先是中国古老文化的概念在里面。
【主持人】：另外，我们的物业费是多少？
【彭期磊】：2.3块，在西面是中等水平。
【主持人】：我们是8月12号也就是周六开盘。
【彭期磊】：想法是在8月12号搞一个新闻发布，这两天应该能拿到销售证。
【主持人】：我们开是西区？
【彭期磊】：先开西区。
【主持人】：西区总共多少套？
【彭期磊】：一共是四栋楼。西区有的集团购买，余下的房子不到200套，体量很小，初步想法，争取尽量能都开就都开了，因为两栋楼或者先开一栋楼。东区的还是受一些政策影响。
【主持人】：还是在等细则吗？
【彭期磊】：从大面来讲，东区产品会非常好，东区进深在10.7米，因为容积率很低，板楼可以做得很薄，不存在面积的问题。东区的户型不管怎么调，东区的户型品质会非常高。这个工作我们正在抓紧做。
【主持人】：东区还没有严格的推出时间表吗？
【彭期磊】：估计得在明年的样子，准备在田村地区先推出西区，再推出洋房，洋房在下半年会推出洋房。洋房是11万平米，但是这个洋房很有特点，它的面积主力平层户型在160，跃层主力户型在210、220左右。这个产品做类似的熙湖板楼，联排之间的差异，做这种产品。洋房很有特点，业内人士对它的评价也是比较高的。会所是下三层会所，峡谷会所，不占地面上的面积，视线非常好，所有的住宅里首层全部是下园，花园很大，最小是80平米，这个花园开发商没有做好，这个花园叫情景花园，所谓三层空间，从平层一直到负一层空间，南向负一赠送，在我们西区也是这样做的，但是在洋房里体现得更加纯粹一些，顶层全部是上园，这个楼盘紧临体育公园，临体育公园这边的户型全部是设计成景观房，设计景观房的同时考虑客厅放在南面，北京的老百姓不会为了看风景而放弃对阳光的享受，我们在餐厅、厨房的设计形成景观的空间，让他感觉往北面景观感觉非常好。尤其是下完雨以后，空气比较清新的时候，看得感觉非常好。
【主持人】：这是在今年下半年推出吗？
【彭期磊】：估计会在11、12月份推出来。明年推东区。现在推西区然后推洋房然后推东区，东区产品性质不低于洋(于洋博客,于洋新闻,于洋说吧)房，东区原来的设想是全部电梯入户，10.7的进深很薄，户型设计非常好，现在需要进行调整。
【主持人】：如果真要调整的话，对我们影响大吗？
【彭期磊】：走原来的趋势难度大一点，我们会把这个问题处理好。因为我们有条件，我们容积率很低，容积率第是最大的优势，作为设计来讲、规划来讲，地很大，房子很小，我好设计。如果容积率高的，又想建板楼的，可能难度比较大，有17米进深，18米进深，可能做板楼就比较困难了。也就是说楼比较薄，选择余地比较大， 假如容积率是2或者3，对开发商选择余地比较小。
【主持人】：开盘或者新闻发布会有什么优惠活动吗？
【彭期磊】：准备在开盘的时候，根据政策，有98的折扣，会在这个基础上，开盘期内再给一个折扣，开盘期内比如半个月或者十天会有活动，肯定会给一个折扣，对我原来的老业主会再给折扣，你买房子的话再给你折扣，对于原来的业主介绍朋友过来，会给你优惠。尽管现在意向性的客户非常多，这部分客户估计得有60%，现在田村这块在售或者即将销售的项目还是特别少，几乎没有。要不就是一些尾房了，比如顶层、首层，有几套，两套、三套，现在属于在售楼盘的，还真没有。
【主持人】：我还想问一下关于政策的问题，限价房这块有关注吗？
【彭期磊】：限价房这个政策挺好的。限价房不会变成经济适用房。
【主持人】：比如它对购买人群进行一些限制，最后到底什么人能买到，价格能限到什么程度？
【彭期磊】：如果出现这种情况，我认为限价房太少了，经济适用房再多盖一点，这也是抑制房价最关键的因素，我作为开发商就说了，可以多拿点地多盖，南城盖一大片，上海盖了三千就是限价房。
限价房这意味着土地稀缺性确实存在，限价房也是解决低收入人群的办法，经济适用房已经有点跟着市场或者性价比太强了，有点脱节了。限价房反过来相对来讲好一些。可以把经济适用房拿过来做租赁的形式，比如国外走的是廉租房，你可以再走廉租房形式。
【主持人】：你觉得北京的房子应该走什么趋势比较好呢？
【彭期磊】：这个不太好说，这是理想和现实之间差距比较大，举一个简单的例子，在田村地区做一个4500平米的房子，可能会一抢而空。限价房也好，经济适用房可以放远一点，没有关系，再把交通、学校配套，首先把交通解决好，教育配套，商业配套做好，可以把它放在远一点，现在完全可以做到。
【主持人】：因为时间的关系，最后跟网友说两句话。
【彭期磊】：各位网友大家好，首先非常感谢大家关注我们的楼盘，我也非常愿意非常欢迎大家到熙湖的现场或者熙湖的楼盘看一看，对我们楼盘做一个选择。谢谢。
【主持人】：谢谢彭总，谢谢杨婧，也谢谢网友多多关注这个项目，去现场看一看，今天的访谈到此结束。
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