“工商局的14号文件下发之后，我们的客户咨询量平均每天增加5～6组。”位于知春路，兼有住宅与写字楼项目的紫金数码（ 查看地图）营销中心策划主管房军对新政后其项目写字楼部分的市场反应颇感欣喜，而感到高兴的远不止房军一个人，对于京城所有写字楼的开发商来说，“住宅禁商”政策都是一个前所未有的利好消息，同时，他们也正在抓紧时机备战未来市场。
写字楼市场“力捧”新政
工商局14号文件实施一个多月以来，北京写字楼整体市场获得利好，竞争环境更加公平，并且潜在的客户猛增，而写字楼未来的市场发展前景将更值得期待。那么，从具体项目这一个多月来的表现看，呈现出哪些方面的新变化呢？
潜在客户猛然增长
“最近来咨询的客户太多了。”当记者联系上紫金数码负责人房军，电话那端显得有些嘈杂，他向记者介绍，不少来自中关村商住楼（查看地图）和公寓的企业正在该项目进行咨询。
另一位开发商向记者表示，工商局的14号文件刚出台时，他们并没有想到会有多大的影响，但是不少中小企业的反应比开发商快多了，他们很快开始寻找合适的办公物业。这才让开发商感受到短短的14号文件的威力。与此同时，他们也结合中小企业的办公需求对自己的产品进行适当的调整。
而对于写字楼项目嘉华大厦相关负责人来说，其最庆幸的恐怕是项目E、F座在定位上的一些调整。该项目A～D座目前已全部入住，吸引了纽曼、华夏科技等大型公司进驻。而项目E座和F座作了一些调整：将中央空调变成了分户空调，并且每户都预留了公用茶水间电源及洗手间管线，企业可根据自身需要进行配置，而这些功能都是符合成长型企业需求的。工商局的14号文件实施之后，不少成长型企业对该项目都非常感兴趣，售楼处每天接待十几组客户。
实际成交日渐活跃
“新政实施25天以来，每天都有5～6组人到我们公司进行咨询，实际成交了两单。”7月14日，当《楼市》记者向中原房地产经纪有限公司写字楼部总经理蔡慧健咨询情况时，他如此向记者介绍。
据多家写字楼的销售经理介绍，近期去项目咨询的客户，除了部分新注册的中小企业，大部分都是在高档公寓或者商住楼里面办公的企业。这些企业中，很大一部分不会很快作出购买或租赁的决定，而是未雨绸缪：一方面，对比在写字楼里面办公和在住宅或商住楼办公的成本；另一方面，结合公司的发展寻求新的定位。
所以，对于开间面积小、价格便宜的写字楼来说，目前正是积累客户的好时机，但还不能指望实际销售数据立即上升。房军表示，住宅禁商会不会给写字楼租售带来实质影响，还得看2007年三四月份企业集中年检之时，工商局对已经在住宅楼、商住楼里面办公的企业做何要求，若严格执行禁商政策，对乙级写字楼的促进作用将会非常明显。
各大商务区写字楼表现同中有异
通过《楼市》对各项目的采访调查发现，中关村、CBD、金融街三大核心区，以及上地、南城等非核心区的写字楼在“住宅禁商”政策中，都获得了不同程度的利好。其中，CBD、金融街这两个区域处于核心地段，同时以甲级写字楼居多，14号文件实施一个月左右的短期市场表现并不明显；而中关村、上地和南城的写字楼由于自身的特殊属性，新政实施后市场表现突出。
中关村、上地：中低档写字楼受宠
聚集了众多IT、电信行业的中小企业，以高科技产业为区域发展依托——这是中关村和上地两个区域的共同特征。这里的中小企业对区域的相关产业依赖程度极强，因此中关村、上地成了中小企业难以离弃的领地（ 查看地图）。新政实施后，这两个区域的市场表现较为突出。
某电信公司总经理陈华是新政后火速寻找写字楼的人之一，其公司目前在一个商住楼项目办公。在接受《楼市》采访时，他表示：“公司的主要业务都在中关村，与该区域的各企业和政府部门接触十分紧密。因此，即使需要从商住楼里面搬出来，也还是要尽量坚守中关村阵地。”
从该区域的产品供应看，以“写字楼”立项的写字楼品质和价格都比较高，一般的小企业难以承受办公成本；另一方面，从企业需求看，该区域有很多中小企业“蜗居”在商住楼和住宅社区里面，倘若都涌出来，需求量将非常大。因此，先下手为强，只有抢先行动才有可能找到性价比较为合适的写字楼。而随着越来越多小企业的购买或租赁，该区域小户型写字楼租售价格可能都会出现上涨。”
而中关村另一家软件开发公司的老板王智则属于观望型人群的代表。“看是看了，但还没下定决心购买或租赁。况且，现在政策也还有些不确定性，或许政府能考虑到中小公司的需求，政策上能有所通融呢。”他表示，合同到期后还是将续签，争取将租期缩短为半年。如果今后政策严格执行，没有丝毫通融，那么公司就只能选择缩减办公面积，租、购小面积写字楼，或者就搬到上地或者更远的地方。
综上，中关村与上地写字楼（查看地图）都从新政中获得了利好，但相比较而言，上地区域的写字楼价格优势更明显一些。
市场表现的好转让这两个区域的写字楼开发商看到了曙光。新中关（查看地图）市场推广部相关负责人高昕对《楼市》记者表示：“由于中关村集中开发建设的写字楼项目较多，因此大量项目同时入市造成空置率上升，并且很多‘假写字楼’抢了真写字楼的生意，‘住宅禁商’之后该区域写字楼的入住率将提高、空置率将下降。”
南城写字楼：性价比优势暂获大好商机
区域独有的产业特点为中关村和上地写字楼赢得了良好的市场表现，而从“住宅禁商”新政实施后整个北京市的写字楼市场看，南城的乙级写字楼表现最明显，性价比优势吸引了大量成长型企业，其未来的发展趋势也很被看好。
陈刚的公司是搞艺术的，他目前就看中了丰台区的某乙级写字楼项目。在接受《楼市》记者采访时，陈刚表示：“一般中小企业在商住楼或住宅社区里面办公，图的就是省钱，一般不怎么讲究公司形象。如今必须搬进写字楼，我还是愿意选择南城的项目。因为我们的业务与区域的联系不是非常紧密，节省办公成本还是第一位的。”
据了解，一些“蜗居”在核心区商住楼或住宅社区的中小企业要搬进写字楼，或者选择承担高额办公成本，或者搬到非核心区。而经过记者的调查了解，除了那些对区域依赖性非常强的企业，只能无奈选择承担高成本之外，更多的中小企业一般都选择后者——搬离核心区。而如今，市场上出现了较为明显的中小企业“南迁”现象，南城诸多以“写字楼”立项的项目都获得了很好的市场反应。
业内人士认为，“住宅禁商”政策将会给地段本不具优势的南城写字楼带来极好的发展契机。
在不少中小企业看中该区域写字楼性价比的同时，开发商也对区域前景充满信心。搜宝商务中心（查看地图）销售部经理张浩在接受《楼市》记者采访时信心十足。据其介绍，该项目正处于推广期，其2号楼便是以小户型为主的写字楼，面向的客户群也是中小企业。最小开间面积为77平方米，目前售价为9500元/平方米。
“无论是开间面积，还是销售价格，我们的写字楼对成长型企业都具有很强的吸引力。虽然目前项目还处于前期推广阶段，但咨询的企业已经不少了。” 张表示。
同时，接受采访的另一位开发商表示，写字楼立项的项目品质基本不差，关键在于其地理位置的差异。随着众多小企业入驻南城，这一区域的商务氛围会逐渐浓厚，并会形成自身独有的特色，如此，该区域的写字楼市场潜力将凸现出来。
乙级写字楼大获利好 甲级写字楼远景可盼
虽然工商局的14号文件对于写字楼整体市场都是利好消息，但相对来说，乙级写字楼获益更加直接，而甲级写字楼则是长期利好比较突出。
从定义上说，甲级写字楼和乙级写字楼并无严格界线，但可以从地理位置、开间面积和软硬件配置等几方面要素来进行初步的区分。“住宅禁商”政策实施一个多月以来，乙级写字楼的表现较为突出，各区域的表现又有所不同（如上文所述）。而甲级写字楼由于租售价格较高，与中小企业对办公成本的要求有一定距离，因此短期表现并不明显，但其长期利好则比较突出。
与小开间写字楼或乙级写字楼销售负责人相比，新政实施一月有余，甲级写字楼的销售总监依然没有感到轻松。
高昕对记者表示，如果客户来自于公寓或商住楼，那么这些企业对办公成本的支付实力有限，同时其对外在形象不是很讲究。而如果进驻高档写字楼，其办公成本必然大增。以新中关为例，为保证项目品质，写字楼采取自己持有经营的模式，租金为4元/平方米·天（不包含物业费），那么如果公司租200平方米，每月租金为2.4万元，一般的小企业难以承受。与此同时，凯晨广场（查看地图）市场总监史志勇也表示，新政实施月余，从该项目的市场反映看，暂时还没有明显表现。
李冬是一家标识公司的企业经理，在接受采访时，他表示：“虽然入驻高档写字楼可以为企业撑‘面子’，提升形象，却难以支付高额租金；从另一方面来说，也觉得没有必要。”
此外，部分专家预测，新政实施后写字楼市场可能产生比较强的流动性：即在商住楼、公寓楼里办公的企业进驻乙级写字楼，而原本在乙级写字楼内办公的企业则会进驻甲级写字楼。对此，高昕持不同的意见，他认为，新政对于企业来说给出了一种强制性选择，其最大的作用将是对乙级写字楼的促进，降低其空置率，而促进在乙级写字楼的企业向上游前进，进驻甲级写字楼的可能性不大，这种主动性选择与企业的发展和定位有很紧密的关系。
虽然短期内“住宅禁商”政策对甲级写字楼的促进作用并不明显，但是，据业内专家分析，长期来看，该政策对甲级写字楼也是一大利好消息，表现在两个方面：
首先，住宅禁商之后，住宅立项的项目就不敢再建成写字楼，市场上新增写字楼的供应量就会减小。然而更为关键的是，当大量中小企业要进驻乙级写字楼时，乙级写字楼就会紧俏，进而带动租售价格上涨，缩小其与甲级写字楼租售价格的差距。如此，甲级写字楼也会吸引到部分企业入驻。整个市场空置率将会下降。
“当然，如果甲级乙级写字楼价格相差不大，办公企业就会作出不同的选择。以租写字楼为例，如果两个楼价格相差不大，公司肯定愿意选择更加气派、更高档的项目，可以提升形象；同时，高档项目入驻的公司也更好一些，借着办公场所的接近性，还有可能从其他公司那里获得一些业务交流的机会，寻求公司的进一步发展。”李冬表示。
在建写字楼：部分开发商转变思路
目前在租、在售写字楼从“住宅禁商”政策中获得的利好，不仅让这些项目的开发商喜上眉梢，同时，正在前期运作写字楼项目的开发商也从新政中得到了一些新启发——
北京写字楼项目在进行宣传时，大多打出“5A甲级”的称号，而一位业内人士笑称，“现在有些‘5A甲级’写字楼恐怕会有一点高处不胜寒的感觉，想主动改称自己是乙级写字楼了。”同时，他表示，从写字楼格局和配套上来看，可能会有更多的写字楼抛弃过去那种动辄声称“气势宏伟”“总部办公”等奢华概念，会有更多的项目更注重格局的合理、紧凑，注重中小企业的实际需求。
刚在朝阳区大屯买下一块写字楼用地的朱正，对工商局14号文件的出台感到非常欣慰。他向记者透露，“当初我们设想将这个项目打造成一个大开间的高档写字楼。但是14号文件出台后，我们一直在讨论研究，决定改变思路，缩小标准开间面积；在配套设施上更多地考虑中小企业的需求；同时，整体设计更加注重性价比，而不简单追求奢华的感觉。”
史志勇表示，今后若严格执行住宅禁商，必然有部分写字楼专门面向中小企业，但他提醒说，即使是面向中小企业的写字楼，也不能降低产品品质，依然要追求人性化，才能保证长远的竞争力。“不能只看1年或5年，而要看到50年甚至更长时间的发展。”他说道。业内专家指出，新政之后，京城写字楼市场有望出现新变化：写字楼立项的经济实用型写字楼将有所增加。
办公企业：用心判别真伪写字楼
苏进准备开一家摄影公司，5月份开始寻找办公地点，原计划买一间200平方米左右的写字楼，而6月19日工商局14号文件出台之后他改成了租赁。他看中的“写字楼”实际是住宅立项的，当时苏进就有所担心，但租赁人员非常肯定地向他承诺：“虽然是住宅立项，但我们的建筑格局和配置全都是和写字楼一样，注册公司肯定没问题！”交了租金之后，苏进到工商局去办理登记注册申请，却被告知该项目目前不能注册公司。苏进找到租赁人员理论，可是对方以当初不知道工商局执行如此严格为由，让他再等等，开公司的计划就被延误了。
7月1日本刊在对“住宅禁商”政策进行报道时提到，企图ATT、兰华国际等诸多项目号称写字楼，但实际却是住宅或公寓立项的商住楼，并且当《楼市》记者以企业身份进行咨询时，销售人员非常肯定地承诺企业在商住楼里注册没有问题。
据蔡慧健介绍，新政实施之后，中小企业关于真假写字楼的咨询日益增多，而工商部门传出指导性意见：希望相关各方加强对企业的引导，建议他们选择办公地点时租、购写字楼。蔡表示，这也暗示着2007年企业年检之时对其办公地点的要求将很严格，继续在商住楼里面办公的可能性不大。
在此，专家给准备购买或租赁办公场所的企业提个醒：在购买或租赁之前一定要看清项目的真面目，在北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）上查询清楚，并拿着开发商提供的大产权证到工商管理部门进行咨询以后再作决定，不要轻易相信销售人员的承诺。
【评 论】住宅禁商：向居住要品质
在业界对商住楼争议多年之后，现在终于等来了工商部门对商住进行干预，而且是在“国六条”政策即出，政府对房地产进行整体调控之时。就北京目前的房地产市场状况而言，这一政策的确是一项务实的手段。
首先，“住宅禁商”将原占据在住宅楼内办公的公司逐渐清退，可相对加大住宅房源供应总量，这对于缓解北京住宅供应紧缺是一大贡献，对于平抑房价亦有利。其次，客观加大了写字楼的市场需求，这对于一直冷清，相当一部分处于空置状态的京城写字楼市场是一大利好，有助于城市功能规划的平衡。再次，取缔商住有利于居住社区环境的改善，利于社区管理，进而有效保障全体产权人物业保值的长久利益，于构建和谐社区、和谐社会有利。第四，工商严管商住客观上助推了整个地产行业的公平竞争和规范发展。“住宅楼内开公司不予工商登记”把商住楼开发商的市场堵死，使之想钻法律空子无门，对于规规矩矩做事的开发商来说，也体现出了公平。
社会广为瞩目的房产价格快速攀升问题，就市场而言与住宅供应房源不足有直接的关系。尤其是市区范围内的商务办公区域，居住房源有相当一部分都被商住挤占，同时商务区里又有大量写字楼空置，这一现象导致住宅房价不断攀升，写字楼价格反低于住宅价格的价格倒挂现象出现。
综上，“住宅禁商”的种种利好自是无须多言；但要说最大的利好，自然是此番住宅禁商最直接之目的——“净化居住”。自房地产市场化以来，商品房的质量升级可谓一日千里，高档房、豪宅层出不穷；然而，随之而来的是，诸多高档社区沦为形形色色中小公司的根据地；硬性的物质层面突飞猛进，软性的社区管理、居住环境却举步维艰，甚至日益恶化。
高品质建筑，非品质居住；这是一个居住品质遭践踏的时代，是该向居住要品质的时候了；这无疑是一场全新的革命，住宅禁商已然吹响了号角。
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