在7月19日，由《楼市》《北京青年报》联袂举办、润枫水尚（ 查看地图）特别支持，于中国大饭店召开的“‘70%·90m2’新政后市展望专家研讨会”上，各位专家对新政的现实问题及后市影响发表了独到见解。本文摘其精华，以飨读者。
李文杰:新政对产品的影响远大于对房价的影响
“70%·90m2”对房地产市场最大的影响是对产品的影响，在面积受限的情况下，开发商应更多地思考如何打造好产品，同时政府也应尽快进一步明确实操过程中的细则。
下半年供应短缺 远郊小户型形势严峻
九部委意见实施之后，从中原地产对市场反映的监测看，各项目表现不同，但市场总体成交量下降明显。据我们预计，观望持续到10月份就会基本结束，同时对商品房的购买力会逐渐恢复；而从供应上看，由于很多项目都涉及到产品调整，其上市时间大约推 迟4至6个月，因此今年下半年产品供应会出现短缺现象。
拉开档次、做出特色乃开发商第一要务
建设部的165号文件明确规定了“90平方米”就是指建筑面积，诸多开发商反应激烈，但既然政策已定，就要以平常心对待，多下工夫搞好产品设计。
对户型面积进行限制在国外早有先例，现如今，中国的开发商应该多思考如何在新政规定之下把产品档次拉开。应该努力在新的户型面积下，将产品差异化尽量挖掘出来。
政府应尽快出台可操作性细则
建设部的165号文件对“70%·90m2”进行了具体解释，但落实到操作层面，还有很多不确定的地方，地方政府应尽快制定可操作的实施细则，比如，70%是对针对整个城市的住宅项目而言的，那么，如果部分项目90平方米以下的房子所占比例低于70%，就必然要求有项目90平方米以下的小户型要高于70%。目前正在运作项目的开发商最为关心的便是：哪些项目90平方米以下的住房占70%、哪些占50%、哪些占90%，等等，如果项目的户型比例没有明确，开发商便无法操作。
另外，90平方米是否包括阳台面积？由于在计算建筑面积时，封闭式阳台和非封闭阳台的计算方式是不一样的，如果不明确，恐怕会有不少开发商在阳台上下工夫，来规避政策的限制。
诸如上述具体的细节还有很多，若这些在执行过程中必须面对的细节不尽快明确，开发商便难以开展工作，商品房的供应量必然会减少，引发供需矛盾，进而导致房价上涨。
王晓航(王晓航博客,王晓航新闻,王晓航说吧):产品品质与居住舒适度是最大的挑战
“70%·90m2”之规定对后市的影响不容乐观，规定难以促进开发商追求设计，反而会导致产品同质化现象严重；而从长期影响看，无论是开发商的投资热情还是购房者的购买需求都将同步下降，互相抵消的结果是房价依旧平稳上涨。
刚性规定使新政调控力度（查看地图）空前
与一般的调控政策不同，“九部委意见”和建设部的165号文件具有极强的政治目的，采取的手段也是行政性的。
户型面积、户型比例，这些建筑技术指标，一般来说不会出现在宏观调控政策中。如此严厉细致的技术性政策表明了政府的调控决心，是为了加强政策的调控力度，希望防止房地产过热，保证金融安全；并以稳定房价来保障整个社会的安全和安定，保障大多数群众的利益。
整体产品品质面临挑战
建设部165号文件对“70%·90m2”的规定将比以前的调控政策更具威力，但其影响却令人担心。
首先，90平方米以下的产品要占总面积的70%这一规定，大大限制了产品的调整空间。面积是产品一个很重要的指标，若所有的面积都规定死了，要作出精细的产品就非常难，可能会出现产品单一化的现象。
其次，应该精准分析市场需求，不同区域的90平方米住房适合哪类人群的需求？以CBD为例，若开发90平方米左右的住房，高档消费者不会买，他们追求大面积的舒适空间，而普通消费者也不会买，因为单价太贵，最终这些产品只能作为投资用，要么开发商自己持有经营，保证长期收益；要么由投资者买下再进入租赁市场。在这种情况下，政府如何来确定哪个项目90平方米以下的住房应该占70%或是50%，应该依据什么标准呢？所以将户型比例落实到具体项目，是很大的挑战，如果不能很好地与市场结合，想要达到政策当初的目的就有很大难度。
短期利好大户型 长期供需将同步下降
从政策影响看，短期内将促进大户型的销售，市场实际反映也是如此，而中小户型的住房形势则相对严峻，很多购房人在观望，等待新项目出现。
长期来看，影响是多方面的。首先，此次新政加上此前的调控政策将会抑制投资性住房需求。其次，住房产品升级换代的需求将会被抑制，因为改善住房在很大程度上也是对面积的一种追求。
投资需求和改善型需求都受到抑制之后，房地产整体需求就会受到影响。而开发商的处境也更难，当地段、土地成本都已经成为既有条件了，即使产品做得很好也难有相应的需求，因此他们的开发热情也会下降。需求与开发同步下降，相互抵消，结果是房价依旧平稳上涨。
赵铁路：开发商要积极应对而非消极等待
虽然调控政策十分严厉，开发商对后市依旧看好；土地出让市场表面平静，事实上却是暗潮涌动。开发商面临的新政难题，最重要的是抓紧时间，“一颗红心，两种准备”。
新政后市影响分三个阶段
从新政实施后的影响看，可以分为三个阶段：第一阶段是政策刚出台之时，这时候无论是专家、开发商、代理行还是媒体，都处于比较混乱的状态，每个人都有不同的看法，同时每个人又都感到迷惑，也就是说政策出台之初的不确定性和缺乏可操作性，让每个人都有表达的欲望，可是谁也无法表达清楚，大家可做的事情就是等待；
第二个阶段是适应期，随着政策细则的一步步明确和完善，大家学着去适应这个环境，同时市场上局部产品会出现反弹，比如短期内一些大户型产品的热销；
第三个阶段就是政策执行了较长时间，半年甚至一年，此时调控政策引起的震荡逐渐减弱，系列配套政策逐渐落实，形成一套完善的政策体系，这个时候房地产市场就会走向平稳。
开发商不应消极等待
“70%·90m2”的定义明确之后，很多开发商就会面临产品调整的问题，但由于现在对“70%”的要求是针对城市整体而言的，单个项目的户型比例暂时还没有落实。这个时候，开发商应当做到“一颗红心，两种准备”，对于既有的规划设计方案要继续深入细化，同时也应当准备一套方案应对政策之变，倘若自己的项目不幸“中招”，需要调整户型结构，也不会手足无措。
当很多开发商面对政策调整消极等待的时候，如果有的开发商抓紧时间，抓住了机会，就能赶在整体项目入市量比较小的时候推出产品，抢占有利时机。
动荡时期开发商两极分化
“70%·90m2”对房地产市场的影响无疑是巨大的，它将使这个市场的竞争更为激烈。但是一些有实力的开发企业依然看好未来的市场前景，因此，虽然土地市场表面平静，实则暗流涌动，很多有实力的开发商拿地热情不减，都在紧锣密鼓地筹划拿地。
但对于一些小公司来说，调控政策不断出台加大了他们对市场的判断难度，不少企业也不敢轻易涉足房地产领域。因此，不难判断，在这个特殊的动荡时期，开发商将出现两极分化，行业将会再次洗牌。
公衍奎：要谨防新政引发新问题
从“次品市场”“自我证明”等经济学和心理学原理看，要谨防市场实际反映与“70%·90m2”之规定预期不相符（不期效应）。
谨防“次品市场”效应拉低住房品质
在汽车交易市场，人们普遍认为二手车都是有问题的次品车，由此造成好车不敢轻易进入二手车市，进入的二手车基本都是问题车。这就是所谓的“次品市场”效应，一种普遍的先入为主的观念导致市场跟随大众心理消极发展。
而对于“70%·90m2”这一规定，很多人就认定了90平方米的房子不是好房子，即使开发商建了好房子也会被认为是质量差的房子，最终开发商也就不会追求住房品质。
因此，在新政实施过程当中，如何在限定面积的情况下保证质量，这是值得关注的问题。
调控效果预期是影响房价的重要因素
从房价变化趋势看，除供需关系决定房价之外，心理学上“人的自我证明行为趋势”也会影响房价，也就是说如果大家认为房价会跌就不会买，造成房价进一步下跌；如果大多数人认为房价会涨就会着急买，造成房价进一步上涨。
今年“九部委意见”和建设部的165号文件出台之后，从购房人的反映看，表示政策影响了其购房行为，观望的购房人比例比去年少很多，更多的人认为房价仍然会上涨，因此他们不会改变购房计划，这在一定程度上也支撑了房价的上涨。同时，由于住房的区域差异很大，新政实施后对某些区域的影响将会很大，若某类产品很缺乏，价格将猛涨。
同时，新政策在起到积极作用的同时难免会有一些负面效应，因此在执行过程中，应注意避免出现“不期效应”（出现了没有想到的情况）。例如，由于政策的实施，很多项目需重新调整规划，延缓入市时间，这就不是政策制定者所希望的，将来市场上也可能还会出现一些没有预计到的情况。
邵念强：政策须跟随市场变化而及时调整
无论房地产的调控政策有多少，其作为国民经济支柱产业的地位始终不变。房地产的发展就像一场马拉松比赛，赛程是漫长的，需要的时间也很久，因此，如果参赛的人用百米短跑的速度奔跑必然不能持久，必须适当放慢速度，才能保持体力和耐力。房地产同样如此，在其快速前进的过程中已经出现了一些问题，需要减慢速度，一边解决问题一边继续前进。
正确理解市场发展三模式
在房地产市场上升的过程中，其发展有三种模式，最理想的是较平稳的增长模式；第二种是陡然快速的发展模式，这种发展远高于GDP的增长速度，这就好像是用跑100米短跑的速度去跑马拉松，很多人很难跑下来；第三种是波浪型前进的模式。当发展速度过快时，就难免会出现一些问题，因此必须要慢下来解决这些问题，国家出台相应的政策调整、规范，再让市场继续前进。当政策适应期一过，市场又会回到一个比较快速的发展轨道上来。
今后产品要重点攻克技术问题
虽然出台政策的目的很明确，但政策太具体，涉及到不少技术层面的问题，导致后期执行过程非常困难。“九部委意见”出台之后，解释“70%·90m2”两个概念就花了40多天，制定出可操作的细则又需要花多长时间呢？恐怕还会出现更长时间的观望，供应量会减少。
另外，小户型比例过高也会对房屋品质有负面影响。很多建筑师也向我们表示，要同时实现板楼、一梯两户、90平方米、明厨明卫等多个因素有很大难度。因此，今后市场上的新房会不会出现塔楼一统天下的情况？
“70%·90m2”政策应是阶段性的
从长远看，若政策实施五年、十年还不改变，市场上70%的房子都是90平方米以下的，就无法实现住房的升级换代。从人们的实际住房需求看，90平方米只是一个过渡型产品。现在的情况是很多开发商盲目开发大户型，因此政策要进行调整，将其引导向小户型开发，而当市场上的小户型越来越多时，政策必然会作出调整，不可能一成不变。
曹建强：新政不会使房价下降
新政实施之后，买房人目前最关心的是：房价会不会降？什么时候在什么地方，以什么价格买到好房子。而从政策出台本意来看，并非要打压房价，住房具有保值增值功能。
要正确处理好小户型与区域特性的关系
新政要求，城市整体要有70%的住房面积在90平方米以下，而到底什么区域的小户型供应多？这是很多购房人关心的问题。事实上，小户型的真正客户是对城市依赖型非常强的群体，但随着城区可开发用地的日益减少，地价和房价都在不断上涨，真正需要小户型的老百姓根本买不起。
而如果将大量小户型建在远郊，则需要社区的交通配套和生活配套等非常齐全。否则，上下班的交通成本和生活成本过于昂贵，即使房价较便宜，也不会有人去购买。
商品房单价不会下降
当然，购房人关心的另一问题便是——房价会不会下降。没买房想买房的人都希望房价下降，但房价到底会不会下降呢？从国家的宏观调控政策中，我们可以清晰地看到，政策是为了控制房价过快上涨，而非打压房价。增加小户型是为了调整住房结构，让总价保持平稳，让更多首次置业的人能买得起。
在中国经济高速增长的时期，房地产作为不动产有必然的可增值性。十年前100万可以买一套大房子，而十年后的100万再买房，住房面积可能会小很多。这就是房地产的增值。因此，从这个角度看，找不到房价下降的理由。
不应忽视住房产品多元化
虽然有“70%·90m2”的规定，但不可否认，购房人的需求是多元化的。从目前的房地产市场看，大户型非常走俏。开发商在打造产品的时候也应当注意产品的多元化。将其他那30%的大户型打造成经典产品。
王宇：开发商应适应新政转变思路
新政的目的性非常强，并具有强制性和阶段性的特点。新形势下，开发商也得转变项目运作思路。
新政的强制性与阶段性
新政是由国务院办公厅转发的，因此具有强制性，开发商也非常关注，既然是强制性的，开发商就必须严格执行。
从与建委、规委等各部门的接触沟通看，北京的政策执行力度非常大，例如，国家要求开发商拿到预售许可证之后10天内必须开盘销售，而北京市则规定3天内须开盘销售。因此，有理由相信新政将严格执行。
但同时应注意到，政策非法律，不会一直持续执行。此次调控政策的目的性非常强，一旦政府的调控目标实现了，就可能发生相应的改变。从房地产市场的实际要求看，也需要政策与市场变化相适应。
开发商应转变思路
目前，从各相关政府机构传出来的声音都是严格执行，没有任何商量的余地。所以现在开发商应该转变思路，以前都是追求利润，追求超大面积的豪宅，而现在需要转为中小户型，按照政府的要求，小户型主要为满足中低端客群的要求，开发商在运作新项目时一定要转换思路，去适应更高的要求。例如，同样是一个30万平方米的住宅社区，倘若都建200平方米的住房，那么按照1:1配车位，需要建1500个；而倘若都建成90平方米的住房，按照1:1配车位，就需要配套3300多个，如此，开发商的成本就会大大增加。
如何在严苛的条件下开发出优秀的产品？这是留给开发商的一个课题。
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