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7月5日，国务院召开常务会议，要求抓紧将土地出让金纳入预算，财政部、国土资源部同步酝酿土地出让金改革方案，欲堵土地出让收益流失黑洞、平抑地价。土地出让金改革方案尚未出炉，备受诟病的土地出让制度却被抛向争议旋涡。专家指出，如何支出土地出让金并非改革之关键，要解决地价房价高涨之矛盾，还必须靠土地出让制度改革。
酝酿中的“土地出让金改革”
7月5日，国务院常务会议之前，财政部和国土资源部就已经在酝酿土地出让金的改革方案。
按照财政部和国土资源部的设想，主要是对土地出让收益的使用进行改革。让土地出让收益更多地用于农民，用于土地本身和住房保障体系。例如，日前财政部会同建设部、国土资源部发出通知，要求土地出让净收益中约5%的资金用于廉租房建设。
然而，记者通过多种渠道获悉，财政部和国土资源部对改革方案有不同的设想。
国土资源部对改革的设想是从土地出让纯收益中拿出10%由中央和省级政府分享，剩下的90%用于保障农业土地开发；将土地出让金和征地收入纳入政府的特别预算，进行专项管理。
而财政部的设想则是将全国土地出让总价款的40%纳入下一年度地方政府财政预算，剩下的60%才作为政府当期收入安排使用，避免“寅吃卯粮”的情况。
国土资源部办公厅新闻处处长龙兵向《楼市》记者表示，“各职能部门正在进行土地出让金的改革工作，但在改革方案确定之前，不便透露消息。”对于记者了解到的消息，龙兵并未表示否定。而财政部相关负责人则委婉表示不能吐露任何消息。
地价上涨与资金流失之痛
土地出让金制度为何要改革？
据知情人士透露，土地价格不断上涨，大量土地出让收益流失，地方政府批地冲动高涨，引起了全国人大和国务院的高度重视。
据息，2005年中国招拍挂出让的土地面积达5.72万公顷，占出让总面积的35.1%，比上年提高3个百分点。北京从2001年11月到2006年4月，公开交易土地215宗，共1491公顷，总成交价为380亿元，其中121亿元是政府收益。
土地出让收益成为地方政府财政的重要来源，而目前土地出让金缺乏严格的监管，有的不纳入本级财政预算，而是将其用于扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程。
同时，很多地方的土地交易仍不规范，有的政府为招商引资，低价出让土地或者直接划拨出去，造成国有资产流失。
据新华社日前报道，“数以十亿计的巨额土地出让金流失，引起全国人大高度关注。” 中央要求切实完善土地出让收支管理，将其纳入预算管理。
因此，无论是出让金的收入还是支出制度都存在严重的问题。而从目前透露出来的改革方案看，主要是对土地收益分配进行改革，希望以纳入预算的方式来抑制地方政府的卖地冲动，从而在某种程度上控制地价。
“土地出让制度改革”推上风口浪尖
然而令国家相关部门始未料及的是，土地出让金改革设想成为导火索，引发了各界，尤其是专家学者对土地出让制度的广泛争议。
“对土地出让收益的使用进行改革固然是一个重要方面，但是仅靠土地出让收益的分配改革，并不能解决本质问题。” 中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新表示。
据其介绍，在土地出让金的管理上，中央财政和地方财政的“分成”比例由最初的4:6，到3:7，再到2:8，虽然中央财政的分配比例在一步一步缩小，但即使如此，地方政府并没有把出让金上缴，而是声称没钱，不断抬高土地成本，由此可见利益之矛盾点。
因此，问题的关键并不在中央政府和地方政府是“三七分”还是“二八分”。如果不能解决地方政府的财政收入来源，对收益分配的改革将沦为空谈；因为地方政府可以通过抬高成本等手段来“压缩”净收益。
“土地出让金实际上是土地使用期限内的地租之和。”刘维新表示。政府获得的土地出让金收益有很大比例是预支未来的收益，如果要对其进行改革必须从土地出让制度上进行改革，即改现在的出让制度为出租制度。
刘维新进一步表示，若不改变现在的出让制度，即使土地出让金的相关制度不断完善，也难以改变地方政府借地生财的心理。一方面，政策的执行会因为相关利益而大打折扣；另一方面，地方政府还是会大量出让土地，同时还会抬高地价，进而抬升房价。
对此，国务院发展研究中心研究员刘守英亦表示，土地收益按年度支付，才能保证地方政府的长期财政收入，同时可以避免“寅吃卯粮”的现象。
同时，国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣也尖锐地指出，土地批租政策是住宅价格上涨的重要原因，
据其介绍，70年的地租大约占房价的30%左右，要控制房价就必须改变一次性收取地租的制度。房地产必须分体流通，租、价、税分流，用年租制代替批租制。
否则，“不改变房地产连体流通体制，想降低房价就等于踩着油门想刹车一样可笑。”
“要控制房价必须釜底抽薪！”刘福垣表示，要废除土地批租制，代以年租制，使住宅一次性交割价格下降1/3；同时，根据房产价值计算税率，逐年向房屋产权人征税。
由此，既可降低房价，又可以使国家每年收租、收税的范围扩大到整个城市，而不是就指望着靠一年内新出让的土地来获得土地出让金。“解决了多年来房价上涨的烦恼，又能给政府带来稳定的财源收益，何乐而不为呢？”刘福垣表示。
在土地出让金问题上，开发商也深有感触。
一家大型房地产国企副总经理对《楼市》记者表示，虽然地价不是房价的决定因素，但却在很大程度上影响了住房成本。
“如果我拿地成本已达4000元/平方米，难道房价还能卖6000元/平方米吗？我只能将高价格的土地建成高档房，高价出售，才能保证基本利润。”对于专家“将土地批租改为年租”的提议，这位副总经理表示支持，认为这将减小成本因素对住房档次的影响。
同时，另一位不愿透露姓名的开发商表示，若拿地成本较高，就必须建高档产品，然后拼命通过宣传吸引人们去买大户型，造成买卖双方都盲目追求大户型。而实行土地年租后，开发商的成本降低，受限小，但与此同时，每年的税收要由产权人缴纳，若房屋销售不好，开发商就必须承担税费，因此他们就会更严谨地考察市场需求，建造出更好的产品。
另一方面，从需求看，虽然国家一直采取各种措施限制投资性购房，但是，由于在房产持有阶段的成本非常低，而房价又在不断上涨，因此，投资者的热情依旧不减，大量买进，进一步反推房价上涨。对房产所有者征收物业税以后，购房人就不敢同时购置多套房产空置一旁，能有效抑制房产投资。购房人张先生对《楼市》记者表示，如果买房后每年都需要缴税，投资者必定减少，“就像买车容易养车难一样。”
不过，刘维新也明确指出，将土地出让变为土地出租也并非易事，这不仅将面对既得利益者的反对，同时还需要物业税的配套改革。
他指出，现在的物业税改革之所以很难开展，就是因为产权不清晰。只有将土地出让改为出租，业主享有房屋所有权，而占有土地则采取租赁的方式，产权清晰之后才可能征收物业税。土地由“出让”转为“出租”与开征物业税，是一个互为前提，互相配合的关系。
“无论有多大困难，只有对出让制度进行根本改革，才能抑制地方政府的卖地冲动，才能控制不断上涨的地价和房价。”刘维新坚决地表示。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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平抑房价须控制地价 土地出让金改革箭在弦上
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