房产机构看楼市：个人住房贷款进入风险释放期

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月07日14:30 中国经营报   

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个人住房贷款在过去8年里获得了快速的发展，但同时也隐藏了巨大的风险。今年6月30日在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，银监会政策法规部的徐立军就明确指出：“目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。”由此表明，个人住房按揭的风险已经为银行管理阶层所关注，如何防范和规避个人住房贷款中存在的风险亦成为各大银行面临的现实问题。那么，个人住房按揭的风险释放又体现在哪些方面？作为银行又应该如何来突破呢？

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求各地“停止住房实物分配，积极推行住房分配货币化”。据我们获取的资料统计分析，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，8年间个人住房贷款余额增长了近43倍，平均年增长率达到60.02%，远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率11.33%。同时个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%，这其中已经表明个人住房贷款极大的市场存量。

表现之一：房产逐利性引发的“假按揭”

从目前个人住房按揭已经出现的风险来看，最为核心的一点就是由于房产的巨额逐利性引发的“假按揭”所给银行造成的巨大损失。据北京市建委的统计数据显示，2005年北京商品住宅期房的平均价格为6725元/平方米，相比上年上涨了1083元/平方米，同比涨幅达到了19.2%；而细看北京部分典型区域或者典型楼盘的价格来看，其价格的涨幅还要远远超过19.2%。比如东直门区域2003年的普通商品住宅价格为9997元/平方米，2005年达到了15506元/平方米，涨幅为55%，年均涨幅为24.5%；海淀四季青区域2003年的普通商品住房价格为6484元/平方米，而2005年突破了每平方米万元大关，达到了10452元/平方米，涨幅为61.2%，年均涨幅27%。部分楼盘的价格在短短开盘一个月的时间，价格就呈现了20%以上的上涨。

面对房产市场的巨额利润空间，不仅吸引了众多的房产投资者甚至是投机者进入市场，而且也让众多的开发商动起了“捂盘待涨再售”的违规销售方式，通过改变短期的供求关系来进一步拉升价格的上涨牟取暴利。这其中很多开发商均采取虚构一些购房者、伪造购房者收入证明、首付款证明，采用签订虚假商品房买卖合同的方法来骗取银行住房按揭贷款的模式。

虽然许多人认为在房产市场不会出现波动的情况下，银行的住房按揭贷款风险基本就不会显现，因为开发商对于“捂盘”房产能够进行及时的“转售”出清；而只有在房产市场出现明显的波动时，“假按揭”的风险才会显现。但是，我们认为其实不然，房地产市场出现波动必然会导致“假按揭”风险的出现，而在房产市场稳定发展的情况下，将会让“假按揭”的风险通过价格的虚高间接地体现在真正的购房者身上。不管哪种状况，“假按揭”给银行带来的风险都是巨大的，而从目前已经爆出的“假按揭”案例来看，其数额均较大。比如北京出现了森豪公寓骗贷7.5亿元，2006年６月，上海浦东发展银行发放问题贷款32笔，被骗贷1.26亿元等等，这些都已经为银行的住房按揭风险敲响了警钟。

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责任编辑/sf057

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