这几天，张军所在的房地产公司几乎全员出动，正为西山的一块地而奔波。

　　“明天我们还会再去谈这块地。”8月1日下午，张军在电话里告诉记者。

　　张军所说的这块地，正是香山西小府22号院，占地15000平方米，地上建筑物为军队干休所，目前还没有开发规划。

　　据悉，自去年年底，张军他们就看上了西山的这块“风水宝地”，当时设想是拿下来建别墅。“但没想到西山的地块如此难拿。”张军向记者讲述，近一年来，他们在这个香山地块花费相当大的精力，但至今仍未收入囊中。这让张军开始感叹僧多粥少。

　　西山地产情结

　　印象中，西山的美景与传说时有耳闻，而西山的地产项目似乎也一样能让人心动。开发商便是心动之最者，他们纷纷把圈地建房的战略棋子指到西山。原因不言而喻——景观得天独厚，产品奇货可居。

　　“西山区域的优势主要表现在景观优势，且占据北京上风上水。”建工地产副总经理朱军说。所有开发商在谈到西山区域房地产项目的优势时，都会将自然景观作为其最大卖点。

　　除却上风上水和居民非富即贵之说深入人心，西山的自然环境与生态景观在北京城中确实是迷人的。况且，从人文景观来说，追溯历史，自辽金时期西北郊就开始形成皇家郊野宫苑，到清代形成“三山五园”，历代文人墨客都有西山情结，正是由于自然天成的环境和深厚的历史文化底蕴，西山成为别墅开发商普遍看好的区域。

　　无论是美景的吸引还是利润的诱惑，从2000年开始，在西山这片不大的土地上，檀香山 (论坛 像册 户型 样板间) 、西山美庐 (论坛 像册 户型 样板间) 、西山美墅馆 (论坛 像册 户型 样板间) 、香山甲第(论坛 像册 户型 样板间) 、香山艺墅 (论坛 像册 户型 样板间) 、香山81号院(论坛 像册 户型 样板间) 等项目纷纷引颈面市，并引来众多艳羡的目光。

　　由此，西山区域开始被誉为“富人后花园”，此别称再次给这个板块赋予了特殊意义，也由此引发了景观住宅的话题。

　　“2005年一期交房之后我们把原来的整个园林绿化方案全部推翻，结合二期产品包括整个后期的规划做一个大的调整，改为坡地规划，我们在项目的规划有800亩绿地，在这个绿地我们要打造京西最高档会所。”檀香山营销总监商彧豪说。

　　其实，以大自然和人文历史为底蕴的西山区域，其地产发展空间似乎远比我们感受得要多。

　　别墅建筑名片

　　据悉。西山区域先后开工建设的别墅项目共有十多个，大部分项目依山而建，形成独有的山地别墅群，例如香山81号院，就坐落于香山半山腰，是个典型的山地别墅项目。据不完全统计，西山脚下目前约有200万平方米的豪宅项目进入市场，这些别墅项目的集中放量，共同掀起了西山“城市别墅”的市场热潮。

　　与北京其他别墅区相比，西山板块别墅的推出，在产品与推广上具有三个非常显著的特点——西山板块、双拼户型、第一居所。

　　在西山建造别墅的开发商，一改以往北京的其他楼盘只重个体形象，而不注重区域板块包装的习惯，这种做法其动力来自于两个方面：一方面是由于西山地段价值是这些项目最大的卖点，因而，开发商无一例外地将“西山板块”作为自己的第一顶帽子；另一方面是由于目前北京地产市场的激烈竞争，使得孤立楼盘在销售和推广中倍感吃力，而那些“小区域密集竞争”的楼盘，往往表现突出。换言之，近距离的相互竞争者，首先却引起一个区域与地段的共鸣。

　　而西山板块的共鸣在于，购房消费者在此不仅能享受西山美景，更有“西贵”的良好精神与心理感觉。

　　除了以板块优势宣传项目的特点外，双拼户型是这一区域房屋的重要特征。

　　因为，无论是从产品创新的角度出发，还是为了充分利用本区域独特的地段优势，开发商大都将项目定位为一种介于TOWNHOUSE和别墅产品之间的准别墅项目，双拼恰恰是这样的选择。这种双拼别墅产品档次高，占地面积小，性能价格比更经济，是一种“小豪宅”概念，因此既可以面对传统的独立别墅客户，也可面对新兴的准别墅客户，满足他们在别墅圈拥有“豪宅”的心理需求。

　　此区域项目的第三个显著特点就是，这些别墅多数定位于第一居所，而且均依托于发达的路网来解决第一居所的交通问题。从目前的地段分析来看，由于五环路的开通，使得西山的别墅项目在交通方面都具有良好条件。

　　与定义为“第二居所”的度假别墅多位于远郊、投资型别墅靠近商务氛围浓郁、接近东部CBD中央商务区和使馆区的温榆河一带相比，西山别墅距离城市的交通比较近，无论从交通的距离成本和时间成本相对来说都比较低，交通便利、更为贴近城市生活使其基本上成为了买家用来自住的“第一居所”。

　　除了共通特点之外，个性发挥往往能让项目更具卖点。万通东方策略经纪公司总经理喻汉华表示，长期以来，人们一直对西山再建别墅存在争议，主要的出发点是说唯一的西山究竟应该是公共资源还是成为私人财产，同时也是希望不要让一些垃圾建筑破坏了这个环境。“在西山建别墅应该设计出一些能和周边环境搭配协调的建筑，西山美墅馆的纯美式进口木结构别墅是该区域市场的亮点。”而作为香山建设最早的别墅，西山美墅馆独特的“领袖”气质让人过目不忘。

　　“西贵”传奇

　　在今天看来，西山别墅的尊贵，不仅源于此区域土地的稀缺，还由于别墅项目的叫停。“物以稀为贵”，本就只属于少数人的别墅豪宅，更显得奇货可居。

　　2006年5月31日，中国国土资源部发布通知：“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”这将意味着只要政策不改，未来几年内中国土地上再无新审批的别墅项目出现，封杀令的出台，受益者是那些已获批并上市，并且规划设计符合市场需求的别墅项目。

　　短短几天时间，针对别墅市场的宏观调控动作力度不断加大，一系列强化政策将业内关注的目标暂时从普通住宅市场转向别墅。面对别墅新政，部分别墅项目的开发商更是有了“转危为安”的窃喜，而别墅市场的未来前景也被业内人士形容为“末路狂歌”。

　　“别墅叫停后，对先开发的别墅项目可能是一种利好。”中原地产分析师说，“已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。”“虽然目前别墅供应略大于需求，”中国房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)说，“但政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成供不应求的局面。”

　　效果在短时期内得以显现，根据汉宇地产对市场的记录分析，新政策后，别墅市场买卖租赁双双向好。

　　国家这次叫停别墅，并非突兀的新政。早在3年前，建设部就曾明令禁止审批别墅项目，随后国土资源部也要求各地停止对别墅用地的供应，中国人民银行明令限制金融机构向别墅类项目发放开发贷款。这就使得本已受国家限制开发、很难获得批准的西山的别墅类用地更加稀缺。因而虽然西山新盘的价格比城区其他区域新盘的价格高出不少，但土地的稀缺和产品的稀缺结合，再加上供求关系发生微妙变化，从现有别墅项目的市场反映来看，开发商普遍对市场前景预期持较为乐观态度。

　　北京新松房地产经纪公司总经理陈宁说：“从市场需求来看，西边的需求相当大。西边升级置业选择高档住房的需求越来越强烈，销售周期也越来越短。这个区域内别墅产品的热销主要是得益于西部高科技地区的居住人群，这部分群体的财富积累相当快，三四年就会再上一个阶层，市场需求，尤其是对更高档次住宅，比如别墅的需求会越来越高。”

　　难怪有人戏称，这个区域造房子没有造富人快。目前，西山别墅的销售目标多为身价千万以上的私营企业老板和外资企业的高层管理人员，还有少量国企副总级以上人物。他们对居住的要求高，对西山情有独钟的一个重要原因是，大家普遍认为西山可以作为身份的象征。

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