房地产市场中的潜规则不破 调控新政必然大打折扣

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月05日10:49 人民网  何文  

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抢在8月1日二手房交易征收20%个税前，二手房交易者这几日在各大城市的二手房交易中心挤爆头，各地出现了二手房过户的狂潮。如果以此认定个税新政将抑制住房地产市场中的过度投机，从而给高涨的房价降温，极有可能是一厢情愿。

按照新的个税政策，二手房房价至少要比原价上涨17%，卖家才能有赢利。要规避个税新政，还是有许多法子可想。举个例子，如果当时一手房的成交价格是60万元，个税新政后，二手房的实际成交价格是70万元，那么，经过私底下协商，交易双方完全可以在交易合同里将成交价格定为60万元，甚至是50万元，因为谁也没规定二手房转让价格，就一定高于一手房价格，也没有谁规定二手房转让一定赢利。如此，假如某天中国的二手房价格出现大幅下跌时，你可别庆幸得太早，更不要被表面现象蒙蔽，焉知这“事实”里面没有水分呢？

也不要忙于指责不按牌理出牌，破坏个税新政者。在房地产领域，从监管者，到房地产开发商，再到购房者，在房地产产业链的各个环节里面，不守规则者大有人在。当房地产市场中违规的成本大于违规的收益时，各参与主体理性的选择就是选择违规；当房地产产业链中上游的违规成本可以顺利地向下游转移，处于产业下游的二手房交易双方，只能同样采用违规手段来规避这种成本转移。

房地产商不守规则，甚至采用坑蒙拐骗的手段，其成本由购房者负担；房地产市场的监管者如果监守自盗，依潜规则行事，其成本由房地产开发商及购房者来负担，而开发商又能将成本转嫁给购房者。前者无须复述，媒体揭发的已经够多，对于后者，笔者也举最近的两则报道为例：

一则是“地产寻租链条调查”，详见7月29日的《证券市场周刊》。通过对京城房地产现状进行详细的调查后，文中给出的结论是：“从土地取得到规划的几个重要环节，都存在钱权交易的灰色地带，大量已经公开曝光的案件和生动的例子中，都可以发现北京地产业暴利产生的方式和土壤。”这个结论换成通俗的话语表达就是：潜规则造就了房地产行业的暴利。而某些人的暴利，可能就意味着普通购房者的利益受损。一位房地产开发商说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%~5%，甚至更高。而这，最终会转嫁到购房者身上。

另一则是近日《21世纪经济报道》报道的福州土地窝案。福州仓山区现任区长张某、原主管土地的副区长，现任福州市园林局局长的王廷杰、现福州市国土资源局局长王炳毅等一大批官员，在福州刮起的土地廉政风暴中，先后倒下。有福州当地人士认为，“这只是揭开了土地交易黑幕的一角，更大的冰山隐藏在底下。”

一些官员不按房地产政策办事情，不是个别的现象。监管者一旦坏了规矩，开发商、房地产消费者怎么可能不跟着坏规矩？所以，别对二手房交易双方指责太多，许多办法也是被逼出来的。在足球场上，裁判与球员如果串通打假球的话，无奈的球迷还可以选择远离球场，不为此买单。可购房者却无法规避因监管者与开发商的种种幕后交易而额外增加的各种成本，除非你不买房、不租房。

当一个社会明规则得不到真正执行，潜规则大行其道时，受伤害最大的将是普通百姓。房地产市场如此，其他领域又何尝不是？对房地产征收个税，对房贷提高利率，政策虽好，但如果房地产市场中的潜规则不破，这些政策的最终效果，必然大打折扣。

责任编辑/jn001

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