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施耐德电气正在大连举办题为“融汇科技，共筑远景”的房地产高峰会议，施耐德电气管理董事会主席兼首席执行官赵国华先生（Jean-Pascal Tricoire）和来自全国的几百家知名房地产开发商共聚一堂，探讨当前中国房地产行业所面临的机遇和挑战，分享各自的成功经验，旨在共同打造中国房地产行业的知名品牌。
据统计，2005年中国房地产投资额高达15,759.3亿元，预计在未来五年当中还将继续保持20％－25％的增幅。作为最早进入中国的国际性电气公司之一，施耐德电气始终如一地关注着中国房地产业的发展。迄今为止，施耐德电气已经与全国两千多家房地产企业建立了业务往来，并且和20多家国内知名房地产公司建立了战略合作伙伴关系。
搜狐网、 独家现场图文会议盛况，下面是建设部政策研究中心主任陈淮演讲内容。
【陈淮】：很高兴今天来参加这个重要的会议。大家注意到没有我们有一个电源插口是欧洲电气。但是这个楼是不合格的，是没有采用中国的法律法规的，这样的产品是违法的，是不能在中国销售的。刚才我注意到施耐德的介绍说，他们要对施耐德的所有的客户都有宾至如归的感觉。我经常在全国各地去看，我不希望有一天我在中国发现施耐德的产品是不合格的。我也会查他。
在房地产问题中，有两个问题不应该忘记。一个是节能省地，考虑长远的问题。一个不忽视技术进步，对我们的房地产的市场，以及消费的主观的概念。第二不要忽视房地产的力量，第三我们要借鉴国外的经验。三天前我刚刚从国外回来，我们到欧洲，考察房地产的住宅建设。如刚才朱会长讲到，我们很惊讶的发现，我们在国六条采取的基本方向，和包括这些发达国家在内的政府中是相一致的。比如说要求开发商在建设项目中按比例提供标准住宅。在不断的发展中完善住宅体系。限制炒房，以及限制外资的进入设立门槛。英国的房地产要提供英国的穷人能买得起的房子，除了政府提供廉租房之外，小城镇至少要有10%。伦敦这样的一个房子的比重，要占到50%。并不是中国特有的，在纽约，我们注意到那里，在前期70年代、80年代建立的住房，也同样有类似的要求。在那里的贷款是双向限制的，在你买第一套资助性住房的时候，它的贷款也是有要求的。两个标准，一个是70%，按揭贷款。第二个是75万美元封顶，你买50万、60万、70万美元的房子的时候，在纽约来说，中档以下的房子的时候，你可以能得到70%的按揭贷款。你买100万，120万以上的房子的时候，要对大户型有所限制。我想国六条还是国八条并没有改变一定的趋势。其实发达国家走过的城市化进程，发达国家也在进行第二轮城市化高潮。比如说英国在老旧城镇在完成大规模的城镇改造。纽约，最近20年来，移民的加速涌入，使他不断的扩张，使来自东南亚的，来自东欧的新移民，15%是有钱的，85%是没钱的。在东京，我们注意到在10多年前，我在那里上学的时候，几乎没有30层以上的高层建筑。在过去10余年来，由于抗震和技术的改进，已经改进了。我们还注意到，在东京的公寓楼，不是传统的住宅，他们的比例在极速的提高。如果以后有时间我会和大家再多一些交流的。
我看不出我们的政策在短期内是对老百姓的需求抑制的一种方式。我相信，随着住房制度的改进，我们肯定鼓励老百姓改善自己的住房条件。肯定是鼓励，依靠市场改善自己的住房条件。与此相应，我们要做的是一个是完善住房保障体系，保障那些没有能力就业市场，进入高端的，中高收入的职业岗位的人群。保障那些在住房市场上无力依靠自己的收入来索取住房的需求。第二我们保障住房的合理分配。第三要保证公共利益，长远发展。我看政策不管多少条可以归纳四个主要的方面。在国六条虽然没有强调，但是已经有在做突出的房地产的时候。有一个比国六条的位置还要高一些的规则。可能对国民经济的发展带来损害，也不利于我们有相应对房地产有发展。
现在全国提出房地产一个一个的审。这是非常严格的。一方面我们要完善城市基础设施的要求，在过去的一个星期内，北京这个大城市，它的交通系统非常的脆弱。确确实实完善基础设施投资需要非常的迫切。另一方面，我们的金融风险承受能力，我们国民经济的整体运行的稳定要求，又不能适应我们如此大规模的，在短期内投资规模增长过快。一方面中国还是发展中国家，百废具兴的发展趋势没有扭转。另一方面我们确实出现了相对资本过剩。超过15万亿的城镇存款中是成差的。至少我们可以看见的是控制资本过快是一个基本的趋势。美联储到现在已经17次提高利率水平了，全世界发达国家提高利率也是把政策向紧缩发展已经是一个必然的选择。日本已经走出了零利率的阶段。中国的利率从2006年4月到现在同期提高了2次，同时存款利率才提高了一次。要注意，在房地产的经济学领域里，影响最大的不是贷款利率，而是存款利率。老百姓会考虑，把金融资产置换成实物资产的收益，存款利率对他们来说是最大的。
第二进一步调整住房公积金的结构，在国六条是一个明确的正确选择。是当前的市场基本的需要。从现在开始，我们需要强力的调整社会现在增量的住房结构，和有利于长远的房地产的增量结构。不然我们的土地是不能满足需要的。昨天晚上，我仔细的看施耐德的产品。他们的节能部分是相当重视的，我们迫切需要为我们的建筑提供大多的节能产品。同时也要遏制过度的住房的节能。我们目前国民经济中能耗增长最快的不是炼钢、不是石化、不是交通运输，而是老百姓住房。中国老百姓一个家庭有一间房子的时候，他点两盏灯，有两间卧室的时候，有冰箱和彩电。有三间房子的时候，需要加入空调等等。如果有四间房子的时候，需要更多的电器。按照现在老百姓改善住房的态势，我们的一次能源甚至都难以满足。但是那时候盖起来那么多的建筑物的需求。
我们媒体常常给老百姓一个错觉好象我们采用了某一个政策，他就能得利，可以买起自己的一套房子。这是一个美丽的幻想。10年中国老百姓有3%的人买得起房子，现在已经有30%的人能买得房子。这说明已经有将近6000家庭可以买房子了。这是中国发展史上的一个奇迹。我们在这7年的时间里，人均住房每年增长1平方米以上。几乎如此，每年的竣工面积也不过5.6-5.7亿平方米。我们把现有居民住房的面积改变一遍，以20年为周期已经是相当相当快了。如果这样的话，我们的极限是城镇居民中的5%。我们现在解决的是每个城镇中100个人中哪5个人可以得到改善。奢侈性的需求不是优先满足的对象，甚至中等偏上的改善，比较明显的改善需求也不是政策鼓励的重点。政策鼓励的重点是优先解决那些住房严重困难，以及没有力量解决自己住房问题的。就是廉租房和中低档住房发展的问题。
我们只能有步骤的解决人民住房的需求。第三我们要进一步推进节能省地的要求。我相信技术进步会给我们带来更大的前景。
第四个政策趋势，我想是进一步的规范市场经济秩序。应该说，在今后一段时间里，我想更主要的政策取向，就我个人看，除了调整供和求的对比之外，但是除此之外，形成一个有序的合理的规范的市场，使我们的开发商所有的市场参与者，包括开发商、政府以及中介结构，都有法可寻，有法可依，这是我们以后的市场取向。
我在考察的时候，被我们媒体热炒的是预售房是中国有的，其他国家没有。其实这是以讹传讹，在发达国家也有预售房的，包括美国。一个开发商预售房子的时候，消费者缴纳定金15%左右。这个定金不能被开发商用来投入自己的开发建设，只能存在一个帐户里由律师监管。以后消费者不用向开发商缴纳，只有在购房的时候，才缴纳剩下的款额。如果开发商来说，他如果能获取更多的缴纳金也就足够了。因为银行可以给他开发贷款。这样的一个市场游戏规则，购房者消费者的利益得到了最大的保护。消费者完全不承担在房屋建筑过程中的风险，所以我们现在所说的很多住宅建设过程中消费者权益保护的纠纷，可能存在骗贷问题。以及销售住房的欺诈问题可以得到极大的抑制。
除此之外，我们还在进一步的加强和研究中国究竟要建立什么样的住房体制。进一步的研究中国形成一个合理的，符合大多数人要求的，符合中国国情的住房体系问题。希望下次再和大家有更多的交流。谢谢大家！
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