“北京第一烂尾楼”中宇大厦终迎来新主G京城乡

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月04日14:11 中国房地产报  王晓伟  

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多年的沉寂即将被打破，“北京第一烂尾楼”中宇大厦迎来新主G京城乡。

CBD传奇小户型风暴

7月20日，北京城乡贸易中心股份有限公司(G京城乡，600861.SH)一纸公告，宣告中宇大厦即将迎来喧闹的生活。公告指出，G京城乡出资13358.4万元，北京安石房地产开发有限公司(以下称安石)投资3339.6万元，将合作建设中宇大厦配套公寓。

此前2月16日，G京城乡出资1.2亿元受让北京安石房地产开发有限公司拥有的北京中宇大厦1.5万平方米写字楼。

至此，G京城乡获取了中宇大厦大部分权益。

武汉新兰德分析师余凯认为，“此次建设中宇大厦配套公寓，应该说G京城乡确实是有意盘活中宇大厦。”

分析人士指出，分拆受让中宇大厦降低了转让的难度，盘活中宇大厦则暗合了政策部门清理北京市烂尾楼项目的意图，而G京城乡的收购行为背后还闪现着北京市国资委的影子。

安石的丰盛陪嫁

中宇大厦位于北京市朝阳区工体北路6号，其配套公寓建筑总面积17576.63平方米，目前主体基础结构工程已经完工，预计2007年12月31日前竣工。

据了解，配套公寓的投资成本为9500元／平方米，竣工后，G京城乡将取得80%建筑面积(约14061.3平方米)产权。而该地区房地产均价约为16000元／平方米左右。如此算来，一年半时间里，G京城乡投入13358.4万元，就能轻松获得9139.85万元的利润。与此形成鲜明对比的是，完工时安石只能取得2284.96万元的收益，而这将远远不能抵消其通过司法竞拍以8524.70万元取得中宇大厦配套公寓所有权的成本。

似乎好运一直眷恋着G京城乡。

此前，2月16日，G京城乡出资1.2亿元受让安石拥有的北京中宇大厦1.5万平方米写字楼，转让单价仅为8000元／平方米。专业评估该部分写字楼房地产评估净值为19067.11万元，单价12711元／平方米。

除了折价受让，G京城乡的“雪中送炭”还有一个苛刻的注脚：安石将受委托经营此部分写字楼，并且年收益率不低于10%，该项目整体经营的年度净收益中，优先保证G京城乡年度净收益不低于1200万元，同时G京城乡还将参与该项目底商的经营管理。

据G京城乡公告称，公司与转让方及相关方北京安石房地产开发有限公司、北京安石投资管理有限公司间均无关联关系。

G京城乡底气十足

在先后两次转让中，G京城乡的盈利前景似乎一片大好。一次商业行为，缘何G京城乡显得如此强势，而安石却又甘愿签下“不平等条约”，其中因由耐人寻味。

知情人士透露，主要是中宇大厦的债权债务纠纷让跟进的投资者却步不前。

北京金峰阁房地产开发有限公司董事长李国英指出，安石至今未向法院支付任何价款，却将中宇大厦过户至其名下，导致工商银行、中建公司等相关债权人3亿多元债权被悬空。

无疑，在中宇大厦产权及债务纠纷尚未处理完毕的情况下，贸然接手存在着巨大风险。且此前中宇大厦曾被北京高院查封，贸然接手这个烫手山芋更不啻于火中取栗，但G京城乡却似乎毫无顾忌。

这有一个不容忽视的政策背景。

2005年，北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门联合对“半拉子”工程进行了调查，并提出烂尾楼启动的建议和政策。

“2006年将是这些烂尾楼项目集中处理的一年，政府肯定会帮助开发商厘清各种关系，同时有政府参与，政府甚至会在一些政策方面开绿灯。”中原地产华北区总经理李文杰指出。

资料显示，G京城乡是以商贸为主体，集对外经济贸易、证券、房地产开发等于一体的大型股份制企业。G京城乡第一大股东市为北京市郊区旅游实业开发公司，持有16920万股，占公司总股份的41.70%。

一个不容忽视的细节是，北京市郊区旅游实业开发公司是由北京市国资委全资控股，G京城乡的实际控股股东为北京市国资委。目前北京市郊区旅游实业公司90%以上的收益来自G京城乡。G京城乡董事长周和平也是大股东北京市国资委的党委书记。

对于G京城乡控股股东在此次中宇大厦转让中施加的影响，G京城乡董秘赵磊表示，公司召开过专门内部会议，不会发表公告以外的任何信息。

但有一点毋庸置疑，背靠北京市国资委这颗大树，被许多投资者视为火中取栗的中宇大厦收购案，于G京城乡而言，步履就可以轻松许多。

编后

2006年是北京市烂尾楼进行集中处理的一年。而全国范围内，在楼市高速发展的背景下，烂尾楼的流通速度和市场消化能力也在不断提高，因此近期才会出现被称作“上海第一烂尾楼”和“北京第一烂尾楼”的两个楼盘几乎同期觅得新主的情况。

无论是外资的介入还是政府背景的影响，东海广场与中宇大厦看起来似乎迎来了光明的曙光。而十余年间都经历了五度易主，这两栋分别地处上海和北京繁华地带的楼盘的经历或许是中国房地产高速发展时期的一个缩影。

东海广场十年历程

从建设动工至今十余年间，东海广场五度易主。仲量联行董事蔡为民对此的形容是“水很深”。

1993年，长江计算机集团作为老东家开发建设了东海广场，最早规划是软件系统集成高科技企业基地。

2003年，因债务问题，上海安联投资发展公司以7.38亿元的巨资接手东海广场。

2005年1月开开实业总经理张晨潜逃事件发生之后，静安土地开发控股总公司以7.38亿的价格成为东海广场第三任主人，转让东海广场一二期项目。

2005年底，借助集团旗下上海森林别墅有限公司控股的静宇置业，浙江绿城集团力压众多竞争对手，以13亿多元的价格入主东海广场。

2006年7月，东海广场以高达19.51亿元的身价再觅新主，“上海第一烂尾楼”的归属尘埃落定。

中宇大厦五易其主

1997年，刘位申成立项目公司北京银企房地产开发有限公司，注册资本1000万元。

1999年，北京金峰阁房地产公司受让银企公司中宇大厦的产权，但并未付足转让款项。两年后，金峰阁公司因资金问题致使项目停工。

2002年年初，金峰阁向北京神圣投资有限公司借款2000万元，后者以6000万元购买了前者51%股权。

2003年，因金峰阁拖欠转让款，银企公司向北京市高级人民法院提起仲裁请求。次年，北京市高级人民法院组织拍卖金峰阁公司在北京中宇大厦的权益，北京安石以1.4亿元人民币竞拍成功。

2005年，北京城乡受让北京安石房地产开发有限公司名下中宇大厦1.5万平方米写字楼产权，此外还将合作建设中宇大厦配套公寓。

责任编辑/sf062

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