房价增长幅度较低 两年内次新房受个税影响甚微

二手房个税开征，是否所有来不及避税的二手房都会受到影响？日前，高力国际发布的最新报告显示，由于受到房价涨幅的限制，沪上近一两年内的次新房实际征收个税的比例较小，二手房征收个税政策对其影响并不大。

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政策规定在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳20％的个税。如此一来，将个人所得税政策中允许的扣除费用全部考虑进去，持有一年的住宅房价需增长27才可以收支平衡，同时所得税的支出为零；而持有两年的住宅，由于多付一年利息，房价需增长31才能达到收支平衡。

据高力国际数据显示，2004年6月至2006年6月间，上海外环以外区域的房价基本为负增长，个人所得税额基本为零；内中环区域的房价一年内增长的最高幅度约30％-40％，二手房个人所得税的缴纳约在0.5-1.8之间，其中由于2004年年中的价格较高，因此，考虑扣除因素，这时购入的物业持有两年仍不能达到收支平衡。所以，目前持有两年以内的住宅投资者转让房产实际利润很低，相应缴税也不高。

与此同时，二手房个税征收对自住购房市场会产生一定影响。个税开征后，购买二手房自住者会产生持币观望心理，导致交易量下降；而先前营业税的实施，已使部分投资者退出市场，目前市场上存活的投资者抗风险能力都较强，手中物业也会转而进行出租以抵销税额；即使部分投资者将税额转嫁到买方，但转嫁税额占售价的比例也不会很高。

据臣信房屋行销部市场研究中心主任陈艳预计，二手房个税正式实施后，古北、联洋等前期投资客较为集中、二手房交易活跃的区域，短时期内会出现零成交的可能。而普陀、虹口、杨浦等区域，由于5年内次新房不是其市场的主力支撑，因此二手房交易市场变化不会太大。