8月1日“大限”已过 杭州二手楼市将何去何从

7月26日晚六时左右，“8月1日即将征收个税”的消息从互联网传到杭州楼市的角角落落。面对这样一个不速之客，买房双方争搭“末班车”，杭州二手房市场淡季气氛荡然无存！火爆的场面让人们穿越时空，仿佛又看到了前两年个税出台时的场景。

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如今，8月1日“大限”已过，二手楼市“最后的晚餐”也已经谢宴。从市场面的连锁反应不难看出，“个税”仍是宏观调控中遏止投机、投资需求最为有力的手段之一。

现在，人们更关注的是本次个税的实行，将会给未来的市场带来怎样的影响；又该如何去正确理解、应对这一影响深远的政策，如何去顺势而为。【延伸阅读：个税再次震荡杭城楼市 中介公司将新一轮洗牌】

楼市反应

再度争赶“末班车”

对于全国大部分地区楼市来说，国税总局《108号文件》犹如足球场上一记“冷射”，让人措手不及。

消息一传出，即便是经历过大风大浪的杭州二手楼市，也有些“兵荒马乱”。而面对突如其来的变化，二手楼市中不同类型角色表现出的一系列反应，更是令人瞠目结舌。急着签约、催着办证、忙着降价、改为转租……一时间二手市场热闹非凡。【延伸阅读：新税收政策颁布后 个税征收“漏洞”四大探讨】

其中挂牌市场的“限时降价”现象尤为突出。中原地产统计数据显示，消息传出后的27日、28日两天时间内，打出“限时降价”的房源就有近50多套，“好房急售”、“XX小区急售、急售”、“8.1后恢复原价”……类似字眼不断出现在中原地产房源网站上。有一套房源降价幅度高达39万元，相当于市区内一套50平方米左右的小两室总价。这些降价房源中，除光辉岁月、紫金庭园、华海园等一批新交付不久大户型非普通住宅外，也不乏颐景园、嘉绿苑、香樟公寓等一批100平方米左右、原本就备受市场青睐的稀缺房源，考虑到涉税，卖方不得不放下了身价。

可以说，“限时降价”是本次个税消息出台后市场最强烈的反应，可见“个税”影响之大。不过，在众多卖家中，也有一些对于短期内出手不抱希望的房东，因考虑到未来涉税成本而开始涨价，或直接撤销委托不卖了，转而等待或投向租赁市场。【延伸阅读：应对个税市民频频出新招 父母忙着赠房给子女】

为赶“个税”末班车，原本淡季的二手楼市迎来了一个“小阳春”。据中原地产统计，个税消息传出后的5天内，二手房成交套数达到了全月成交总量的60%左右。一部分原本就有意向的买卖双方，此时不敢再“拉锯战”了，双方努力促成成交；而更多的卖方选择了让步，如营业税自理、降价等，进而加快了成交速度，甚至透支了未来部分成交量。这几天怀着“淘宝”心态的买方也为数不少，但能够成交的并不多。毕竟买房不只是看价格，关键还要看性价比，户型、面积、楼层等条件同样左右着是否能最终成交。

这一系列的市场反应，很容易让人们联想到前两年的那场“个税风潮”。2003年9月下旬，有传言“个税将从10月1日起征缴”，结果杭州二手楼市许多卖方不约而同加入史无前例的“大逃亡”阵营。为避个税，降价出售情况比比皆是。但一场虚惊过后，相关部门明确个税将在次年1月1日起实行，3个月的缓冲期，给了当时买卖双方足够的思考和成交时间，市场重归平静。【延伸阅读：二手房过户将迎最高峰 个税与营业税需一并办理】

与上次相比，此次个税出台后的卖方反应似乎更加强烈，所做出的让步幅度也更加明显。无论是单套住宅的降价幅度还是房源的降价范围，都较上次要大得多。不同的市场境况给卖方带来的心理震撼也不尽相同，而市场反应如此之大，也再次印证了一个事实———这就是在遏止投机、投资需求的宏观调控手段中，个税威力之大无可比拟。

“豁免权”

鼓励自住型消费

与上次实行的个税政策相比，本次个税通知中所涉及内容更加详尽，包括扣除的房屋原值、装修、利息、交易税费等成本的计算，都一一列入了扣除部分，其中利息是首次被提到。且有关于拆迁安置房及房改房原值的计算也详尽透彻展示出来。种种的细节让人感觉到此次“个税”更具人性化。

另外，值得关注的是，通知中所透露出的一个基本概念，就是真正用于自住的房产并不受政策影响。【延伸阅读：实际交纳金额并不多 二手房征收个税是利好吗？】

《108号文件》中明确规定了免缴和减免的优惠群体。首先是对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。这条规定让绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。其次，对于出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。从中不难看出，政府鼓励“以小换大、以旧换新”的改善型需求，给了房产梯级消费的购房者第二张“豁免金牌”。

而对于本次个税征收范围内的房改房、经济适用房，同样适用于前两条。目前二手房市场中的绝大多数房改房，购房时间都在五年以上，而经济适用房原本就规定未满五年不可上市。这就使得二手房成交主体中的这部分人群也取得了“豁免权”，被安排在个税征缴范围之外。不过要注意的是，就房改房与经济适用房而言，若并非唯一一套住房且不符合前后一年购新房的条件，则同样难逃重税。换言之，以往一部分非自住的既得利益群体，将会为此付出代价。【延伸阅读：二手房个税消息公布 杭州房东争推“限时特价”】

因此，从现有政策看，“个税”是对投机、投资性购房行为的有效、精准打击；而对真正的自住、改善性需求实际影响并不大，鼓励“梯级消费”的意向也颇为明显。

未来走势

转嫁税费行不通

2004年1月的那场“个税风潮”，由于当时市场处于供不应求状态，使得挂牌市场上房价不降反升，让当时原本处于交易淡季的春节市场上加霜。

当时，不涉税的房改房一跃成为买方市场的“宠儿”，追求者众价格自然上涨；而那些涉税房产，卖方则纷纷将增加的交易成本转嫁给买家，要求买家“个税自理”。因此，当时无论涉不涉税，私房还是房改房，挂牌价格一律上涨。成交的客户则多为购房意愿迫切的“刚性需求”，他们对短期内暴涨的房价只能徒唤奈何。【延伸阅读：二手房转让个税将开征 现行政策下如何“省钱”】

那么，此次个税的再度征收，市场会不会重现当年的景象，后市又将何去何从？

从两次个税实施背景看，2003年-2004年上半年，杭州楼市处于快速增长期，更多的买卖双方对未来预期较高，看涨不看跌。而且由于信息不对称，市场中充斥着大量投机、投资需求，刚性需求也显得更为迫切。因此使得一部分转嫁税费现象得以实现，房价也因此大幅增加。而如今的二手房市场，已经历了两年多的宏观调控洗礼，房价基本稳定，大量投机需求已被挤出市场，卖方市场已经被买方市场所取代，市场中理性的一面占据了绝对主导地位，且买卖双方对于房价看跌的占了相当比例。中原地产近期一份抽样调查显示，认为房价会跌的占到了一半以上，认为会涨的仅占14%。不少人认为，如今二手房的高价位已令买方不堪重负，如果再加上转嫁的个税，买方更难承受。【延伸阅读：个税强征前二手房扎堆过户 自住房快满五年别急】

因此，无论从本次个税实行的市场背景还是买卖双方心态以及价格基础来看，都与上次个税出台时的情况迥异。对于中低收入者来说，后市的一些利好消息（如90平方米中小户型的增加）已经动摇了他们选择二手房的决心，此时更不可能轻易出手。因此，本次个税政策实行后，二手房市场中卖家要想将税费完全转嫁给买家可以说是寸步难行，房价大幅上涨的可能性更是几乎为零。相反，在未来一段时间内，卖方若不及时调整心态、适时出击，只会在买方的观望中浪费时间。另外，个税政策的实行使得交易成本大幅提高，炒房利润空间再度缩小，这对进一步控制投机、投资需求，无疑将起到更为深远的影响。

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