董藩：空置面积和空置率的不同 被误读的空置率

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月03日11:29 南方都市报  董藩  

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近几年媒体不断公布全国商品房空置面积已经达到八九千万甚至1亿多平方米，空置率达到26％甚至30％。对不了解、未深究过这两个指标含义的人或机构来说，这些数字确实十分吓人——“1亿多平方米空置面积意味着每四五个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积啊”，“26％的空置率意味着26％的建设面积是卖不掉的啊”——大家大多这样理解着。

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事实上，“空置面积”和“空置率”的含义与字面给人的直觉完全不同，而且，按照最初设置“空置率”指标的动机，它在计算方法上还存在问题。按照中国的统计规定，“空置面积”是指“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。可见，“空置面积”并不等于卖不掉的面积。如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的“空置面积”是可以卖掉的。建设部后来曾根据空置时间长短将其分为“待销”、“滞销”和“积压”三种情况，可惜并没被统计部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解“空置面积”的含义。

关于空置率的计算方法问题。根据统计部门对“空置面积”含义的规定以及设置空置率指标的目的，现行计算方法存在错误，得出的26％的数值更是耸人听闻。按科学方法计算的空置率数值不足1％。一级市场上存在一定的空置面积十分正常，估计按这个方法，空置率保持在3％－4％才可能保持房价的稳定或基本稳定，即按照现行统计规定，空置面积必须达到现在的三四倍才行——与绝大多数人的看法相反，当前空置率过低，这意味着在不改变需求状况下，供给是严重不足的，消费者需要排队或抢购才可能买到房屋。这就是现在楼盘抢购和房价不断快速上涨的最好解释，而不太干预需求却严格压缩开发投资的做法必然会出现“南辕北辙”的效果，进一步推动房价的快速上涨。

责任编辑/sf057

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