外资普通相信政策利好 利益是对其最大诱惑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月02日17:25 中国楼市  梅新育  

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近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。

中国楼市不能放任外资涌入

外资涌入的推动力

2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国惟一持续上涨的资产市场，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。

但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资偏好的选择：一方面是中国房地产业的利润空间、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。

利益是对外资的最大诱惑

中国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。

在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。由于房地产开发企业信息透明度不高，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。

虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度（查看地图）前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩津津乐道，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。

楼市规模和流动性优于其他主要资产市场

当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。

在金融市场开放度较高的国家，游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场；但中国大陆金融服务业市场开放度不高，且资本项目管制较为严格，投放证券、期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目；加之中国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其它金融市场，仅2005年商品房销售额就达18080亿元，2006年3月末房地产贷款余额3.2万亿元（2006年一季度《中国货币政策执行报告》），还有庞大的房地产存量可供交易（买卖、租赁），且房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化（即房地产投资信托基金的出现与发展）发展势头迅猛，前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。论收益性，近几年房地产市场表现更是远远超过极度萧条的证券市场。

外资普通相信政策利好

房地产业是中国社会目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，无论是否明确意识到，海内外投资者普遍相信，中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策，保持房地产市场泡沫不散，而他们的这种信念又来自近年围绕房地产市场的几轮博弈结果：

2003年，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即有名的121号文件），要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务，遏制房地产市场泡沫。结果，国务院不久就发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号文），首次将房地产业列为国民经济支柱产业，高度肯定其地位与作用，使121号文件由此无疾而终。

在2005年的宏观调控中，房地产市场再次被列为调控重点，上海等大城市房地产价格一度下跌，但不久之后就强力反弹，反而超出了调控之前的价格。

福州市物价局于2005年8月在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，此举赢得了全国社会各界的普遍支持，但迄今没有第二座城市政府效仿，某些房地产“研究专家”还毫无依据地声称公布商品房社会成本是“既不合法律又不合规律”。

开发行业存在对外资的需求

就房地产开发行业对外资的需求而言，我国房地产开发企业普遍负债率较高，根据中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日发布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上；在房地产市场多年独领中国内地之风骚的北京，2000～2002年房地产开发企业平均资产负债率竟然高达81.2%。

由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。2004年前后，政府通过紧缩信贷来抑制房地产投资过热，中国房地产企业普遍面临资金紧张局面，这样就恰恰给深受人民币升值预期和中国境内房地产投资高回报率双重吸引的境外资本创造了切入中国房地产市场的机会，以至于境外资金进入热点地区房地产市场，成为2004年以来中国房地产行业的热门话题。某些房地产开发商盲目追求高速扩张业务，资金极度紧张，一旦遇到宏观调控，不寻求引进外资，就只有死路一条。

2006年5月以来，中央政府发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。事实上，也是在新一轮房地产市场调控开始之后，外资反而加快了进入中国房地产市场的步伐。

外资进入房地产市场政策环境适宜

在市场准入政策方面，外资归根结底是通过投资房地产开发行业和购买房地产两种方式进入中国房地产市场的，而这两种方式在中国实际上都不会遇到政策障碍。

在外资进入房地产开发行业方面，无论是2002年3月发布的《外商投资产业指导目录》，还是2004年11月发布的新《外商投资产业指导目录》，其指导思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举。一方面，新、旧《外商投资产业指导目录》中鼓励外商投资产业第八类都是房地产业（普通住宅的开发建设）；另一方面，2002年版《外商投资产业指导目录》的限制外商投资产业中，纳入了房地产类的两种项目：土地成片开发（限于合资、合作）；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；2004年版《外商投资产业指导目录》限制类别又增加了“大型主题公园的建设、经营”一项。然而，在实践中，由于以下原因，上述合理限制外商投资的指导思想遭到了严重削弱：首先，不同主管部门政策目标不一致，在中央层次就难以形成有效的政策合力。其次，在地方层次，许多地方政府“引资冲动”极为强烈，将招商引资作为工作的头号重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，即使司法、妇联、教育、武装之类部门也不能幸免，有些地方甚至要求没有完成招商引资指标的部门领导在当地电视台检讨。在这种走火入魔的氛围下，以地价、税收优惠之类措施不分青红皂白地鼓励外资进入本地的做法蔚然成风，投资规模大、对GDP拉动作用强的房地产业自然不会逃脱招商引资者的法眼，结果是对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部失效。

在外资购买房地产方面，目前虽然针对房地产购买和转让制定了一系列汇兑管理措施，但实施效果不理想。在现行管理办法下，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制措施。

外资影响力不可小视

无需否认，外资进入境内房地产市场自有其积极意义。然而，在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。

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责任编辑/bjxzl01

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